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Anschlussfinanzierung
Das Wichtigste zur Anschlussfinanzierung
- Mit einer Anschlussfinanzierung zahlen Sie die Restschuld Ihrer Baufinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung ab. Es ist sinnvoll, sich schon frühzeitig mit den Möglichkeiten und Fristen auseinanderzusetzen.
- Sie können viel Geld sparen, indem Sie Angebote für Anschlussfinanzierungen vergleichen und zu besonders günstigen Konditionen umschulden.
- Zur Anschlussfinanzierung bieten sich verschiedene Möglichkeiten an, die mit mehr oder weniger Aufwand beziehungsweise Kosten verbunden sind.
Lohnt sich eine Anschlussfinanzierung aktuell?
Ob sich aktuell eine Anschlussfinanzierung lohnt, hängt vor allem von den Marktzinsen ab. Sind die Zinssätze niedriger als zum Zeitpunkt des Abschlusses Ihrer Immobilienfinanzierung, kann es eine Überlegung wert sein, sich diese per Forward-Darlehen zu sichern. Einen Überblick über die Zinsentwicklung erhalten Sie in unserem Zinschart.
Nachdem die Zinsen seit dem Jahr 2022 stetig angestiegen sind, haben sie im Dezember 2023 erstmals wieder einen Bestzins von unter drei Prozent erreicht. Seitdem folgen sie einer Seitwärtsbewegung.
Ab wann ist eine Anschlussfinanzierung sinnvoll?
Da es bei Baufinanzierungen um hohe Summen geht, ist das Darlehen nach der Sollzinsbindung üblicherweise noch nicht abbezahlt. Hier kommt eine Anschlussfinanzierung zum Tragen.
Es ist sinnvoll, sich möglichst früh mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Sie haben nach zehn Jahren Laufzeit ein Sonderkündigungsrecht für Ihre Baufinanzierung – unabhängig von der Sollzinsbindung. Bereits fünf Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung können Sie ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Damit sichern Sie sich den Zinssatz zum Zeitpunkt des Abschlusses. Spätestens zum Ende Ihrer Sollzinsbindung müssen Sie sich mit einer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Damit Sie sich die optimalen Konditionen sichern können, sollten Sie aber mindestens zwölf Monate vorher einen Blick auf die Zinssituation werfen und Angebote vergleichen.
Anschlussfinanzierung: Die wichtigsten Fristen
Eine Kündigung während der Sollzinsbindung ist nicht vorgesehen. Es gibt jedoch Fristen, zu denen Sie sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen sollten:
- ab fünf Jahre vor Ende der Sollzinsbindung: Prüfen Sie regelmäßig die Zinslage und sichern Sie sich einen guten Zins mit einem Forward-Darlehen.
- ab einem Jahr vor Ende der Sollzinsbindung: Sie haben ab jetzt die Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung abzuschließen und sollten regelmäßig Angebote vergleichen.
- ab drei Monaten vor Ende der Sollzinsbindung: Die Bank macht Ihnen ein Angebot zur Prolongation. Spätestens jetzt sollten Sie alternative Angebote prüfen.
Anschlussfinanzierung: Vergleich in drei Schritten
Daten eingeben
Geben Sie Ihr Vorhaben, die Immobilienart und den Marktwert des Objekts in der Vergleichsmaske ein und starten Sie den Vergleich.
Online-Beratung
Nutzen Sie zusätzlich zum Angebotsvergleich die kostenlose Beratung durch unsere Baufinanzierungsexperten.
Finanzierung abschließen
Reichen Sie alle Unterlagen für Ihre Wunschfinanzierung digital ein und schließen Sie das Darlehen ab.
Sie über uns:
Das sagen CHECK24-Kunden
Wir streben danach, Ihnen den besten Vergleich und die kompetenteste Beratung zu bieten. Das zahlt sich auch für uns aus: CHECK24-Kunden vergeben durchschnittlich fünf von fünf möglichen Sternen für unseren Baufinanzierungsvergleich.
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01/2025
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Zinsen für die Anschlussfinanzierung berechnen
Welche Zinsen Sie aktuell bei einer Anschlussfinanzierung erwarten würden, können Sie ganz einfach mit unserem Zinsrechner herausfinden. Dieser wertet täglich die Zinskonditionen von über 550 Anbietern aus. Um Ihren persönlichen Zins zu ermitteln, wählen Sie unter Vorhaben „Anschlussfinanzierung/Umschuldung“ aus und geben als Nettodarlehensbetrag die voraussichtliche Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung an.
CHECK24 Tipp
Ermittelten Zins im Tilgungsrechner eingeben
Nutzen Sie den mit dem Zinsrechner errechneten Zinssatz, um Kosten und Laufzeit einer Anschlussfinanzierung zu ermitteln. Mit dem kostenlosen Tilgungsrechner können Sie mit nur wenigen Angaben einen neuen Tilgungsplan erstellen.
So viel sparen CHECK24 Kunden bei den Bauzinsen
Beispielrechnung: So viel sparen Sie mit einer guten Anschlussfinanzierung
Schon geringe Zinsunterschiede haben hohe Auswirkungen auf die Gesamtkosten Ihrer Anschlussfinanzierung. Bei einem Zinsunterschied von 0,5 Prozent, einer Restschuld von 140.000 Euro, einer Sollzinsbindung von zehn Jahren und einer monatlichen Rate von 900 Euro, können die Darlehenskosten stark voneinander abweichen.
| Finanzierung 1 | Finanzierung 2 | |
|---|---|---|
| Sollzins | 3,0 % | 3,5 % |
| Anfängliche Tilgung | 4,72 % | 4,22 % |
| Zinskosten | 31.238 € | 37.572 € |
| Restschuld | 63.790 € | 70.081 € |
Welche Möglichkeiten habe ich bei der Anschlussfinanzierung?
Prolongation
Wenn Ihre Sollzinsbindung ausläuft, bevor Sie den Kredit vollständig zurückgezahlt haben, kann die Bank Ihnen etwa drei Monate vorher eine Verlängerung des Darlehens vorschlagen, die sogenannte Prolongation. Ihr bisheriger Finanzierungsvertrag behält seine Gültigkeit, lediglich Sollzins und Zinsbindung werden neu festgelegt.
Vorteile
- Einfach: Zeitsparender Abschluss, da nur die Prolongation bestätigt werden muss.
- Ohne Nebenkosten: Keine Grundbuch- und Notarkosten, da der Vertrag weitergeführt wird.
- Keine Bonitätsprüfung: Die Bank verlängert den Vertrag basierend auf dem bisherigen Vertrauensverhältnis.
Nachteile
- Höhere Gesamtkosten: Kein Angebotsvergleich, entsprechend eher hohe Zinsen.
- Unflexibel: Kaum Spielraum für weitere Optionen wie Sondertilgungen oder Tilgungsanpassungen.
- Nicht optimiert: Ihre aktuelle Lebenssituation wird nicht berücksichtigt.
„Die Prolongationsangebote der Bank sollten sich die Kunden ganz genau anschauen, denn oft sind die Konditionen deutlich schlechter als bei anderen Anbietern. Das von der Bank oft genannte Argument, dass bei einer Umschuldung Notarkosten durch die Abtretung der Grundschuld entstehen, können Kunden vernachlässigen. Die Kosten liegen weit unter denen der Grundschuldeintragung und haben sich durch die Zinsersparnis bei einer anderen Bank meist nach spätestens zwei Monaten amortisiert.“
Matthias HeyenExperte für Baufinanzierungen
Umschuldung
Bei einer Umschuldung verlängern Sie nicht den bestehenden Vertrag bei der bisherigen Bank, sondern schließen einen neuen Vertrag bei einem anderen Kreditinstitut ab. Mit dem neuen Darlehen zahlen Sie die Schulden bei der alten Bank zurück. Eine Umschuldung ermöglicht Ihnen die Anpassung der Anschlussfinanzierung an Ihre aktuelle Lebenssituation. Sie können alle Punkte des Vertrags neu definieren und Angebote vergleichen, um den besten Zinssatz zu erhalten.
Vorteile
- Günstig: Sie können Angebote vergleichen und das günstigste für die Anschlussfinanzierung auswählen.
- Flexibel: Sie können mit dem neuen Vertrag Sondertilgungen und Tilgungssatz verhandeln.
- Darlehenssumme verringern: Im Zuge der Umschuldung können Sie so viel der Restschuld aus Eigenkapital tilgen, wie Sie möchten oder können. Dadurch wird das neue Darlehen niedriger.
Nachteile
- Planung: Mehr Aufwand als eine Prolongation, da Sie für die Umschuldung frühzeitig alternative Angebote vergleichen müssen.
- Nebenkosten: Die Grundschuld muss an den neuen Kreditgeber abgetreten werden. Hier entstehen Grundbuch- und Notarkosten, die aber deutlich unter denen der erstmaligen Eintragung der Grundschuld liegen.
Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich günstige Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus – vor Ablauf der Sollzinsbindung – sichern. Sollten die Zinssätze während Ihrer Sollzinsbindung stark fallen, können Sie entsprechend darauf reagieren. Das Forward-Darlehen können Sie bei der bisherigen oder einer neuen Bank abschließen.
Vorteile
- Reaktion: Sie können auf die Zinsen am Markt reagieren und sich frühzeitig einen besonders günstigen Zinssatz sichern.
- Sicherheit: Nach Abschluss des Forward-Darlehens müssen Sie sich keine Gedanken mehr über steigende Zinsen machen.
Nachteile
- Kosten: Sie zahlen für die Sicherung des Zinssatzes meist einen Zinsaufschlag.
- Abnahmepflicht: Der Vertrag ist bindend. Sollten die Zinsen nach Abschluss sinken, können Sie nicht darauf reagieren.
Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierungen im Vergleich
| Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen | |
|---|---|---|---|
| neuer Zinssatz | ✓ | ✓ | ✓ |
| neuer Tilgungsanteil | - | ✓ | ✓ |
| neue Regelung zur Sondertilgung | - | ✓ | ✓ |
| voraussichtlich Zinsaufschlag | - | - | ✓ |
| Nebenkosten | - | Grundschuldabtretung | Eventuell Grundschuldabtretung |
| bestes Angebot wählbar | - | ✓ | ✓ |
Jede Variante der Anschlussfinanzierung hat Vor- und Nachteile. Um die für Sie beste Möglichkeit zu finden, sollten Sie sich rechtzeitig mit dem Thema auseinandersetzen. Im besten Fall entscheiden Sie sich für ein sehr zinsgünstiges Forward-Darlehen oder eine Umschuldung, die Ihnen optimale Konditionen bietet. Warten Sie auf ein Angebot der Bank zur Prolongation, ist oft schon wertvolle Zeit verstrichen, die Sie benötigen, um möglichst viele Optionen miteinander zu vergleichen.
Wie beeinflusst der Zinssatz meine Anschlussfinanzierung?
Höhere Zinslage
Sind die Zinsen seit dem Abschluss Ihrer Baufinanzierung gestiegen und liegen über Ihrem bisherigen Sollzins? Diese Ausgangslage ist nicht ideal und der erste Gedanke könnte sein, dass es am besten ist, auf sinkende Zinsen zu warten. Erkundigen Sie sich über die Zinsprognosen bei den CHECK24 Baufinanzierungs-Experten. Besteht die Möglichkeit, dass die Zinsen weiter steigen, ist Abwarten keine gute Strategie. Nutzen Sie eher die Chance, sich den aktuell höheren, aber noch akzeptablen Zinssatz zu sichern, bevor sich die Konditionen weiter verschlechtern. Zeigen die Prognosen hingegen einen Rückgang der Zinsen an, kann sich etwas Geduld finanziell lohnen.
Niedrigere Zinslage
Sind die Zinsen nach Abschluss Ihrer Baufinanzierung gesunken und Ihre Zinsbindung läuft bald aus, ist das die günstigste Situation für eine Anschlussfinanzierung. Sobald es möglich ist, sollten Sie sich frühzeitig die Zinsen sichern. Ist laut Expertenmeinung jedoch damit zu rechnen, dass die Zinsen noch weiter sinken, kann es sich lohnen, noch abzuwarten. Behalten Sie auch in diesem Fall die Zinsprognosen im Blick, um den optimalen Zeitpunkt für die nächste Finanzierungsrunde abzupassen.
Ähnliche Zinslage
Zum Zeitpunkt Ihrer Anschlussfinanzierung entsprechen die aktuellen Hypothekenzinsen ungefähr dem Sollzins Ihrer bestehenden Finanzierung. Auch hier sollten Sie sich den Rat der CHECK24 Baufinanzierungsexperten einholen, die einschätzen können, wie sich die Bauzinsen künftig entwickeln werden. Wenn die Prognosen auf steigende Zinsen hindeuten, sollten Sie zügig handeln, um sich die derzeitigen Konditionen für die Laufzeit Ihrer Anschlussfinanzierung zu sichern. Zeigen die Vorhersagen hingegen einen Abwärtstrend, kann es sinnvoll sein, noch etwas zu warten, um von einem niedrigeren Zinssatz in der nächsten Finanzierungsrunde zu profitieren.
Anschlussfinanzierung abschließen: Darauf sollten Sie achten
Bei der Wahl einer Anschlussfinanzierung sind die Zinsen zwar ein zentraler Faktor, doch es gibt weitere wichtige Punkte, die Sie berücksichtigen sollten.
Experten-Tipps zur günstigen Anschlussfinanzierung
Anschlussfinanzierung der Lebenssituation anpassen
In den Jahren der Sollzinsbindung kann sich viel verändern. Entsprechend sollten Sie auch Ihre Anschlussfinanzierung an die aktuelle Situation anpassen.
Erhöhen Sie zum Beispiel die Monatsrate, wenn Sie inzwischen mehr verdienen oder vereinbaren Sie Sondertilgungen, wenn Sie regelmäßige Boni erwarten.
Durch Neubewertung der Immobilie Zinsen sparen
Bei einer Umschuldung wird der Wert Ihrer Immobilie neu bemessen. Meist ist dieser höher als beim Kauf. Zusätzlich ist die benötigte Kreditsumme niedriger als zu Beginn.
Das Verhältnis von Darlehenssumme zum Objektwert bestimmt den sogenannten Beleihungsauslauf. Liegt dieser bei 60 Prozent oder darunter, erhalten Sie in der Regel bessere Zinsen von der Bank.
Mit Anschlussfinanzierung Darlehenssumme senken
Bei einer Umschuldung können Sie so viel der Restschuld mit Eigenkapital ablösen, wie Sie können und wollen. So können Sie die bei der Anschlussfinanzierung benötigte Darlehenssumme reduzieren. Das spart Ihnen im Folgenden Laufzeit und somit Zinskosten.
Höhe der Restschuld prüfen
Liegt Ihre Restschuld unter 50.000 Euro, kommt eine Umschuldung auf einen neuen Immobilienkredit meist nicht infrage. Die wenigsten Banken vergeben Immobilienfinanzierungen unterhalb dieser Kreditsumme. Vergleichen Sie in diesem Fall auch Ratenkredite. Diese bieten Ihnen eventuell mehr Flexibilität.
CHECK24 Tipp
Weitere Kosten mit der Anschlussfinanzierung abdecken
Steht eine größere Modernisierungsmaßnahme an oder Sie möchten sich den Traum von Pool oder Sauna im eigenen Heim erfüllen? Dann können Sie mit der Anschlussfinanzierung das benötigte Geld dafür aufnehmen. Das Kreditinstitut verlangt eventuell Nachweise für die geplanten Maßnahmen. Sofern die Gesamtsumme der Anschlussfinanzierung den ursprünglichen Darlehensbetrag nicht übersteigt, sind für gewöhnlich keine zusätzlichen Sicherheiten zur bereits bestehenden Grundschuld erforderlich.
Beispielrechnung: So stark nützt Ihnen das Einbringen von Eigenkapital
Wenn Sie Eigenkapital in Ihrer Anschlussfinanzierung einplanen, reduziert sich die Höhe des Kredits. Dies bringt gleich mehrere Vorteile mit sich: Zum einen können Sie den Kredit schneller tilgen und dadurch Zinskosten einsparen. Zum anderen verringert sich der Finanzierungsbedarf im Verhältnis zum Wert der Immobilie. Dies belohnt die Bank meist mit einem günstigeren Zinssatz.
Wie viel Sie sparen können, veranschaulicht folgende Beispielrechnung unter der Annahme, dass Sie eine Restschuld von 140.000 Euro haben, der Sollzins der Anschlussfinanzierung für zehn Jahre festgesetzt ist und Sie monatlich eine Rate von 1.000 Euro aufbringen.
| Ohne Eigenkapital | Mit Eigenkapital | |
|---|---|---|
| Eigenkapital | - | 30.000 € |
| Sollzins | 3,2 % | 3 % |
| Zinskosten | 31.639 € | 18.873 € |
| Zinsersparnis | - | 12.820 € |
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
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Wichtige Begriffe rund um die Baufinanzierung:
Anna N. Baumgart
(anb)
Online-Redakteurin Finanzen
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Anna ist Journalistin für Hörfunk und seit vielen Jahren den interessantesten Inhalten und deren hörer- und leserfreundlichen Umsetzung auf der Spur. Seit 2023 schreibt sie bei CHECK24 verbrauchernah über die wichtigsten Produkte und Neuigkeiten aus der Finanzwelt.
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