Eintrag ins Grundbuch: Die Bedeutung der Grundschuld

Grundschuld oder Hypothek: Unterschiedliche Grundpfandrechte

Sowohl Grundschuld als auch Hypothek sind sogenannte Grundpfandrechte, die der Absicherung des Darlehens dienen. Die Hypothek ist an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Die Höhe sinkt mit jeder Rückzahlung der Raten und erlischt automatisch, wenn das Darlehen vollständig getilgt ist. Die Grundschuld ist nicht an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt. Sie bleibt in der Höhe konstant und kann bei Bedarf für eine weitere Finanzierung bis zur ursprünglichen Höhe verwendet werden. Dies spart Aufwand und Kosten. Die Grundschuld hat die Hypothek zur Absicherung eines Darlehens weitgehend abgelöst.

Grundschuld eintragen: So funktioniert es

Grundschuldbestellung

Zur Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch ist zwingend ein Notar nötig. Der Verkäufer stellt eine Vollmacht darüber aus, dass der Käufer das Objekt belasten darf. Die Bank übermittelt dem Käufer ein Grundschuldbestellungsformular, das dieser an den Notar weiterleitet. Der Notar beurkundet Kaufvertrag und Grundschuldbestellung und übergibt letztere und die Vollmacht ans Grundbuchamt. Die Bank erhält vom Notar die Grundschuldbestellungsurkunde und den Grundbuchauszug. Bis die Grundschuld eingetragen ist und das Darlehen ausgezahlt werden kann, dauert es meist bis zu sechs Wochen.

Grundschuld löschen lassen

Sobald Sie das Darlehen vollständig getilgt haben, können Sie die Grundschuld löschen lassen. Sie erhalten von der kreditgebenden Bank automatisch eine Löschungsbewilligung. Auch für die Löschung der Grundschuld benötigen Sie einen Notar. Alternativ lassen Sie die Grundschuld bestehen, die dann auf Sie selbst übergeht. So können Sie mit dem vorhandenen Grundbucheintrag jederzeit ein erneutes Darlehen beziehungsweise eine Baufinanzierung aufnehmen.

Die zwei wichtigsten Arten der Grundschuld

Bei der Unterscheidung zwischen Fremdgrundschuld und Eigentümergrundschuld ist der Grundschuldgläubiger das wichtigste Merkmal.

Fremdgrundschuld

Eine Fremdgrundschuld ist die für Baufinanzierungen übliche Vorgehensweise. Die Grundschuld wird zugunsten einer dritten Partei – in diesem Fall der Bank – eingeräumt. Die Bank kann die eingetragene Forderung geltend machen, sollte der Darlehensnehmer in Zahlungsschwierigkeiten geraten.

Eigentümergrundschuld

Eine Eigentümergrundschuld entsteht automatisch, wenn das Darlehen vollständig abbezahlt ist: Die Grundschuld geht dann von der Bank auf den Eigentümer über. Alternativ kann der Besitzer einer Immobilie eine Eigentümergrundschuld ins Grundbuch eintragen lassen.

Die so bestellte Eigentümergrundschuld sichert dem Eigentümer die erste Rangstelle im Grundbuch. Für eine Darlehensaufnahme kann er diese und den entsprechenden Rang an die Bank abtreten. Dies verschafft der Bank einen Vorteil gegenüber anderen Gläubigern, denn im Falle einer Zwangsversteigerung werden diese in der Reihenfolge der eingetragenen Rangstellen bedient. Die Sicherheit für die Bank auf erster Rangstelle ist damit besonders hoch. Die Kosten der Abtretung sind geringer als bei Eintragung der Grundschuld.

Weitere Arten der Grundschuld: Buch- und Briefgrundschuld

Neben Fremd- und Eigentümergrundschuld lässt sich eine Grundschuld auch in Buch- und Briefgrundschuld unterscheiden. Der wesentliche Unterschied ist die Handhabung der Abtretung an einen anderen Gläubiger.

Briefgrundschuld

Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zum Eintrag ins Grundbuch ein Brief ausgestellt. Der Grundschuldbrief kann zur Abtretung an einen Gläubiger einfach übergeben werden. Der Eintrag im Grundbuch muss nicht geändert werden. Entsprechend fallen Kosten weg, die bei einer Grundbuchänderung entstehen. Die Bestellung einer Briefgrundschuld ist jedoch teurer als die einer Buchgrundschuld. Zudem kann jeder, der den Brief besitzt, Forderungen als Gläubiger geltend machen. Das gilt auch im Falle eines Diebstahls. Verliert der Eigentümer den Grundschuldbrief, muss dieser für ungültig erklärt werden, was mit Kosten und einem zeitlichen Aufwand von mehreren Monaten verbunden ist.

Buchgrundschuld

Bei einer Buchgrundschuld wird der Vermerk „ohne Brief“ hinterlegt. Soll die Grundschuld auf einen anderen Gläubiger übertragen werden, muss dies immer im Grundbuch geändert werden. Der Vorteil der Buchgrundschuld ist, dass kein Verlust des Dokuments möglich ist und die Grundschuld nicht von unberechtigten Parteien missbraucht werden kann. Die Buchgrundschuld ist in der Praxis bei Immobilienfinanzierungen der Regelfall.

Fazit zur Grundschuld

Die Grundschuld ist ein wichtiger Bestandteil einer Immobilienfinanzierung und dient der Bank zur Absicherung des Darlehens. Die Grundschuld wird immer über einen Notar im Grundbuch eingetragen. Es kann sinnvoll sein, sie nach Tilgung des Darlehens nicht löschen zu lassen, falls weitere Darlehen mit hohen Summen – zum Beispiel für eine Modernisierung – anstehen.