Das gilt beim Hauskauf über einen Makler

Der Kauf einer Immobilie ist oft die größte Investition im Leben. Ein Immobilienmakler kann dabei eine wertvolle Unterstützung sein. Dieser stellt eine Vermittlungsinstanz zwischen Käufer und Verkäufer dar. Dabei ist der Makler entweder für die Immobiliensuche, den Immobilienverkauf oder die Käufersuche engagiert. Die Kosten für den Makler teilen sich Käufer und Verkäufer häufig. Die Provision von oftmals drei Prozent des Kaufpreises sollte nicht über eine Baufinanzierung, sondern im besten Fall durch Eigenkapital gezahlt werden.

Was sind die Aufgaben eines Maklers?

Ein Immobilienmakler ist ein professioneller Vermittler zwischen Käufern und Verkäufern von Immobilien. Makler können mit der Wohnungssuche, Hauskauf oder dem Verkauf von Immobilien beauftragt werden. Seine Aufgaben sind vielfältig und reichen von der ersten Kontaktaufnahme bis hin zum Abschluss des Kaufvertrags. Die Kernbereiche der Tätigkeit eines Immobilienmaklers sind dabei:

Marktbewertung (Wertermittlung, Preisfindung)
Vermarktung (Exposéerstellung, Bewerben auf Online-Portalen, Besichtigung)
Beratung (Kaufinteressenten, Verkäufer, rechtliche/organisatorische Fragen)
Vermittlung (Verhandlungen)
Vertragsabwicklung (Übergabe)

Immobilien: Kauf, Verkauf, Suche – mögliche Szenarien

Die Beauftragung eines Immobilienmaklers lässt sich aus drei unterschiedlichen Richtungen betrachten. Im jeweiligen Fall können Sie als Käufer oder Verkäufer von verschiedenen Vorteilen profitieren, wenn Sie sich von einem Makler unterstützen lassen.

Szenario 1: Sie interessieren sich für eine Immobilie, deren Verkauf über einen Makler läuft.

Der Verkäufer Ihrer gefundenen Traumimmobilie hat in diesem Fall einen Makler für den Verkauf engagiert. Die gesamte Kommunikation läuft somit über den Makler. Alle Informationen über das Wohnobjekt erhalten Sie von ihm. Die Organisation von Besichtigungsterminen liegt ebenfalls in seiner Hand. Ein Vorteil für Sie ist, dass Makler in der Regel mit den juristischen Rahmenbedingungen des Immobilienkaufs vertraut sind. Sie können mit einem strukturierten und rechtlich korrekten Ablauf rechnen.

Glückliche Immobilienmaklerin bei einer Hausbesichtigung – Frau im Anzug mit Dokumenten in der Hand, modernes Wohngebäude im Hintergrund.

Szenario 2: Sie engagieren einen Makler, der eine Immobilie für Sie sucht

In diesem Fall beauftragen Sie für Ihre Immobiliensuche einen Makler. Dieser sucht gezielt – basierend auf Ihren Wunschkriterien und Ihrem Budget – nach einem geeigneten Haus oder einer Wohnung. Dies erspart Ihnen vor allem Zeit. Das geschulte Auge des Maklers kann die Immobilien schneller bewerten und ein geeignetes Objekt finden. Darüber hinaus kennen Makler in der Regel den lokalen Immobilienmarkt und sind informiert über Preise und Trends der Region. Durch das Netzwerk des Maklers kann dieser auf ein größeres Angebot zurückgreifen, als wenn Sie selbst auf die Suche gehen. Im besten Fall berät er Sie objektiv und zeigt Ihnen die Eigenschaften einer Immobilie vollumfänglich auf. Der Makler übernimmt auch hier das Organisatorische und die Kommunikation mit dem Verkäufer.

Vertragsabschluss für Hauskauf – Makler und Käufer im Anzug beim Handschlag über einem Vertrag, Miniaturmodell eines Hauses im Vordergrund.

Szenario 3: Sie engagieren einen Makler, der einen Käufer für Ihre Immobilie sucht

Sie möchten eine Immobilie verkaufen und beauftragen für die Suche nach einem geeigneten Käufer einen Makler. Dafür muss der Makler Ihre Immobilie sehr gut kennen und Sie für Kaufinteressenten bestmöglich präsentieren. Auch hier profitieren Sie von der Zeitersparnis und den Marktkenntnissen des Maklers. Er setzt Ihre Immobilie in Szene und bewirbt sie auf den ihm zur Verfügung stehenden Portalen. Zudem sind Makler meist mit den rechtlichen Rahmenbedingungen des Immobilienverkaufs vertraut und können Sie bei der Vertragsgestaltung unterstützen.

Makler zeigt einem jungen Paar eine Wohnung – Aussicht auf die Stadt aus einem großen Panoramafenster, leeres Zimmer, Hausbesichtigung.

Immobilienkauf über Makler: Diese Kosten fallen an

Wird für einen Immobilienkauf oder -verkauf ein Makler engagiert, so müssen alle Details in einem schriftlichen Vertrag zuvor festgehalten werden. Mündliche Absprachen zwischen den Parteien sind nichtig. Ein Makler verlangt nach erfolgreicher Immobilienvermittlung eine Provision – auch Maklercourtage oder Maklergebühr genannt.

Maklerkosten beim Hauskauf: Wie hoch fallen sie aus?

Die Höhe der Maklercourtage, die nach dem Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie berechnet wird, bemisst sich nach dem Kaufpreis des Objekts: Es können für einen Immobilienkauf über einen Vermittler zwischen drei und sieben Prozent Provision inklusive Mehrwertsteuer fällig werden. Grundsätzlich sind die Gebühren frei verhandelbar – es gibt also bezüglich der Höhe der fälligen Maklerprovision beim Verkauf einer Immobilie keine gesetzliche Grundlage. Käufer und Verkäufer können sich jedoch an den marktüblichen Regelungen in ihrem Bundesland orientieren. Bevor Sie einen Makler beauftragen, ist es ratsam, mehrere Maklerangebote miteinander zu vergleichen, um nicht an den teuersten Dienstleister zu geraten.

Wer bezahlt den beauftragten Makler?

Bis vor einigen Jahren war es meist so, dass Immobilienkäufer die Maklerkosten allein stemmen mussten – der Verkäufer also nichts zahlen musste. Ein im Jahr 2020 in Kraft getretenes Gesetz schreibt vor, dass die Person, die den Makler beauftragt mindestens 50 Prozent der Maklerkosten bezahlen muss. Käufer und Verkäufer müssen somit häufig gleich viel für die Dienste des Maklers bezahlen.

CHECK24 Hinweis

Provision bei Mietobjekten

Wenn ein Makler ein Mietobjekt vermittelt, ist seine Provision auf zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt. Seit 2015 ist die Maklergebühr bei Vermietung über das sogenannte Bestellerprinzip geregelt. Dieses besagt, dass die Person, die den Makler beauftragt, diesen auch bezahlt.

Baufinanzierung: Maklergebühr als Teil der Nebenkosten

Die Kosten für den Makler können in der Regel nicht über die Baufinanzierung beglichen werden, sondern sollten als Teil der sogenannten Kaufnebenkosten aus Ihrem Eigenkapital gezahlt werden. Aus diesem Grund muss die Höhe der fälligen Maklerprovision bereits in der Planung der Baufinanzierung berücksichtigt und vom verfügbaren Eigenkapital abgezogen werden.

Beispielrechnung Nebenkosten beim Hauskauf

Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, sind zusätzlich zum Kaufpreis die Nebenkosten fällig. Diese sind in Summe nicht zu unterschätzen und belaufen sich auf zwischen 8,5 und 11,5 Prozent. Die Maklergebühren machen einen Teil der Nebenkosten aus.

Dies zeigt folgende Beispielrechnung, in der Sie 3,5 Prozent (von insgesamt sieben Prozent) des Kaufpreises als Courtage stemmen müssen.

Kaufpreis Immobilie	600.000 €
Maklergebühr	3,5 %	21.000 €
Grunderwerbssteuer	3,5 - 6,5 %	21.000 – 39.000 €
Notar- und Grundbuchkosten	1,5 %	9.000 €
Gesamt	8,5 - 11,5 %	51.000 – 69.000 €

CHECK24 Tipp

Budget im Blick

Um zu gewährleisten, dass Sie in Ihrem Budget bleiben und stets darüber im Bilde sind, wie viel Haus Sie sich leisten können, nutzen Sie unseren kostenfreien Budgetrechner. Hier können Sie mit wenigen Angaben berechnen, wie hoch der maximale Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie sein darf. Der Budgetrechner berücksichtigt automatisch eine Maklercourage, die sich an den Regelungen des betreffenden Bundeslandes orientiert.

Häufige Fragen zum Makler

Fazit: Maklerkosten frühzeitig einplanen

Wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen, auf deren Verkauf ein Makler angesetzt ist, sollten Sie von Beginn an die fällige Provision als Kostenfaktor berücksichtigen. Der Traum vom Eigenheim lässt sich in den meisten Fällen nur über eine Baufinanzierung erfüllen. Hierbei ist es ratsam, mindestens so viel Eigenkapital in das Finanzierungsvorhaben einzubringen, um die Nebenkosten inklusive Maklergebühr stemmen zu können. Laut Gesetz müssen Personen, die einen Makler beauftragen, mindestens die Hälfte der Provision zahlen. Somit können nicht mehr alle Kosten auf den Käufer abgewälzt werden.

Anna Molder (amo)
Online Redakteurin Finanzen

Als technische Redakteurin hat Anna zuletzt für die IT-Branche Inhalte zu komplexen Themen verständlich aufbereitet. Seit 2024 ist sie Teil der Finanzredaktion von CHECK24.