Modernisierung von Haus oder Wohnung: Das müssen Sie wissen

Der Vermieter muss eine geplante Modernisierung ankündigen. Dazu muss er mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich mitteilen, was gemacht werden soll, wann die Arbeiten beginnen und wie lange sie voraussichtlich dauern. Dazu muss er die erwartete Mieterhöhung und die eventuell neuen Betriebsnebenkosten nennen. Darüber hinaus muss das Schreiben enthalten, dass der Mieter das Recht hat, der Modernisierung oder der Mieterhöhung zu widersprechen, wenn diese ihm oder Angehörigen seines Haushalts nicht zuzumuten sind.

Der Mieter muss eine geplante Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich dulden. Selbst wenn ihm die Maßnahme nicht gefällt, die Arbeiten für ihn unbequem oder aus seiner Sicht nicht nötig oder sogar nachteilig sind. Wenn der Vermieter zum Beispiel das Wohnzimmer verkleinert, um ein Gästebad einzubauen, fällt dies unter die Erhöhung des Gebrauchswerts. Diese Maßnahme muss der Mieter dulden, auch wenn er ein Gästebad nicht braucht.

Er kann aber innerhalb einer Frist bis Ende des Folgemonats, nachdem der Vermieter die Modernisierung angekündigt hat, schriftlich mitteilen, wenn die Arbeiten oder die Mietanpassung für ihn eine sogenannte Härte bedeuten würden. Die Gründe dafür muss der Mieter dem Vermieter im selben Schreiben darlegen. Alternativ hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Der Vermieter hat nach einer Modernisierung das Recht, die jährliche Kaltmiete um acht Prozent der entstandenen Kosten zu erhöhen. Davon muss er im Vorfeld die Kosten abziehen, die sowieso für Instandhaltungsmaßnahmen angefallen wären. Die Mieterhöhung ist zudem gedeckelt: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aufgrund der getätigten Arbeiten steigen. Lag der Quadratmeterpreis vorher bei unter sieben Euro, darf er nur um zwei Euro in sechs Jahren erhöht werden.

Der Gesetzgeber versucht, Mieter vor unzumutbaren Situationen zu schützen. Deshalb gibt es die Möglichkeit, eine sogenannte Härte zu begründen. Im BGB ist dies definiert als etwas, das „auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.“

Zunächst bezieht sich die Härte auf die geplanten Maßnahmen selbst, noch nicht auf die damit einhergehende Mieterhöhung. Es geht also darum, ob der Mieter die Arbeiten dulden muss. Was in der Praxis als Härte gilt, ist für jeden Fall zu entscheiden. Ein Beispiel ist der Austausch der Fenster im Winter, wenn der Mieter in diesem Zeitraum im Kalten sitzt. Oft führt der Einwand der Härte nur zu einem anderen Zeitpunkt der geplanten Modernisierung.

Die finanzielle Härte bezüglich der Mieterhöhung ist zwar in der vorgeschriebenen Frist anzugeben, ist aber unabhängig von den geplanten Maßnahmen. Das heißt, dass diese erst einmal durchgeführt werden können, auch wenn der Mieter von Anfang an vermeldet, dass er die Miete dann nicht mehr zahlen kann. Leider gibt der Gesetzgeber hier keine finanzielle Grenze vor. Ein Richtwert besagt, dass die Monatskaltmiete 30 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Je nach Stadt setzen Gerichte den Wert auch bei 40 Prozent an. Sie sollten genau nachrechnen und dem Vermieter Ihre Situation darlegen. Ob Ihnen ein Gericht zustimmt, lässt sich nicht pauschal sagen.

Wenn der Vermieter Maßnahmen umsetzt, die gesetzlich vorgeschrieben sind oder ein Objekt dem ortsüblichen Standard angleicht, haben Sie grundsätzlich kein Recht, auf finanzielle Härte zu plädieren.