In Großstädten herrscht Knappheit, auf dem Land wird zu viel gebaut: Der deutsche Immobilienmarkt ist vielfältig – die Aussichten auf Wertsteigerungen und steigende Mieteinnahmen umso mehr. Wer ein Haus oder eine Wohnung also nicht oder nicht ausschließlich zur Selbstnutzung, sondern als Kapitalanlage erwirbt, für den ist nicht jede Immobilie in jeder Lage gleichermaßen geeignet.

Wo also investieren? Auf diese Frage liefert eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) eine Antwort. Dieses hat drei Risiken am deutschen Wohnungs- und Häusermarkt ausfindig gemacht – darunter zwei, vor denen sich Käufer leicht schützen können.

Risiko #1: Die falsche Lage

In Großstädten wird Wohnraum stetig teurer – in so manchem Ballungszentrum sind die Immobilienpreise seit 2010 sogar um die Hälfte gestiegen. Für den einen oder anderen Investor sind die jetzt schon hohen Preise ein Grund, sich außerhalb der Metropolen nach einer geeigneten Immobilie als Kapitalanlage umzusehen. Dort ist schließlich auch noch ausreichend Bauland vorhanden. Doch hier ist Vorsicht geboten.

Gerade auf dem Land herrscht ein Überangebot an Wohnraum, so die Studienautoren. Das gilt vor allem für Einfamilienhäuser – davon sind in den letzten Jahren teilweise doppelt so viele entstanden, wie eigentlich gebraucht werden. „Die meisten ländlichen Gebiete sind überversorgt“, so IW-Wissenschaftler Michael Voigtländer in der Meldung zur Studie. Dieses Überangebot, gepaart mit den eher schlechten demografischen Aussichten, führe perspektivisch zu einem Rückgang bei den Immobilienpreisen.

Doch Ausnahmen bestätigen bekanntlich die Regel. So sei in ländlichen Regionen, die sich in Reichweite von Großstädten befinden, durchaus noch ein Bedarf erkennbar, die Aussichten in puncto Wertentwicklung also besser. Kein Wunder, zieht es viele wegen der hohen Kosten für Kauf oder Miete doch inzwischen in die Vorstädte und Randgebiete deutscher Großstädte.

Risiko #2: Die falsche Immobilie

Obgleich die Preisentwicklung in vielen Großstädten deutlich vielversprechender aussieht als auf dem Land, sind Investoren auch in den Metropolen nicht vor Risiken gefeit. Die Tatsache, dass hier nach wie vor ein großer Bedarf an Wohnraum herrscht, aber zu wenig Bauland zur Verfügung steht, hat zur Entstehung vieler Mikroapartments beigetragen – in manchen Städten sogar zu vieler. In Frankfurt am Main etwa wurden laut IW-Studie von 2011 bis 2015 eineinhalb Mal so viele Einzimmerwohnungen gebaut wie eigentlich benötigt. In anderen Städten wie Düsseldorf war das genaue Gegenteil der Fall – hier wurde seinerzeit nur ein Zehntel des Bedarfs gedeckt.

Dennoch: Auch dort, wo noch Luft nach oben ist, sind solche Mikroapartments auf lange Sicht mit Risiken verbunden. So versprechen Einzimmerwohnungen zunächst eine hohe Quadratmeter-Miete, allerdings könne sich die Zielgruppe eine solche oft gar nicht leisten. Laut IW-Studie richteten sich Einzimmerwohnungen vorwiegend an Studierende, die jedoch nur über geringe monatliche Mittel verfügten. Hinzu kommt, dass diese Zielgruppe in den kommenden Jahren kleiner werden dürfte – wegen der geburtenschwächeren Jahrgänge einerseits und der Wiedereinführung des neunjährigen Gymnasiums in einigen Bundesländern andererseits.

Zugegeben, solche Mikroapartments kommen auch für andere Haushalte – insbesondere Berufseinsteiger – in Frage. Allerdings ist nach Einschätzung des IW Köln fraglich, ob das Mietniveau für Einraumwohnungen so bleibt, wenn sich der Wohnungsmarkt in den Großstädten entspannt. Schließlich seien gerade neu gebaute Mikroapartments verhältnismäßig teuer im Vergleich zu größeren Bestandswohnungen und für Mieter damit weniger attraktiv.

Risiko #3: Mehr Regulierung

Die Mietpreisbremse gilt als gescheitert – das hat Bundeskanzlerin Angela Merkel jetzt eingeräumt. Offen bleibt, wie es mit der Mietpreisbremse nach den Wahlen weitergeht. Denkbar ist eine Verschärfung derselben, wie sie gleich mehrere Parteien fordern, allen voran SPD, Linke und Grüne. Was für Mieter erfreulich wäre, könnte sich für Vermieter als Ärgernis erweisen. Mieterhöhungen, wie sie aus Sicht des IW Köln vor allem in nachfragestarken, aber angebotsschwachen Regionen nachvollziehbar wären, seien dann nicht mehr so leicht umzusetzen. Wer dann seine Immobilie an Selbstnutzer verkaufen oder seine Mieteinnahmen durch Modernisierungsmaßnahmen steigern will, stößt mitunter an neue Grenzen. Sogenannte Milieuschutzsatzungen, mit denen immer mehr Städte die Einwohnerstruktur zu bewahren versuchen, schieben etwa preistreibenden Modernisierungsarbeiten und der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einen Riegel vor.

Mehr Regulierung: Das könnte für all jene, die ihr Kapital in Wohneigentum anlegen, also durchaus geringere Gewinne bedeuten als erwartet.