Aus der Baufinanzierung rechtzeitig aussteigen und 30.000 Euro sparen

Sonderkündigungsrecht nutzen

Aus der Baufinanzierung rechtzeitig aussteigen und 30.000 Euro Zinsen sparen

München, 26.06.2017 | 16:45 | rkr

Wer seine Baufinanzierung nach zehn Jahren kündigt, muss die Bank dafür nicht entschädigen. Warum es sich lohnt, bei langen Zinsbindungen den Kalender im Blick zu behalten, und was Bauherren dabei beachten sollten, zeigt unsere Beispielfamilie, die sich mit diesem „Zinsjoker“ über 30.000 Euro spart.

Sonderkündigungsrecht Baufinanzierung — Wer derzeit eine alte Baufinanzierung ablöst, kann sich gewaltige Beträge an Zinsen sparen.

Familie Klarsicht ist frei erfunden, denn sie dient als einfaches Rechenbeispiel in der nicht immer ganz einfachen Welt der Baufinanzierung. Ihren Traum vom Eigenheim im Grünen haben sich die Eheleute schon lange erfüllt. Im Oktober 2006 bekamen sie ihr Darlehen über 160.000 Euro ausbezahlt. Das ist lange genug her, um ihren bestehenden Baukredit noch in diesem Jahr kostenlos umschulden zu können – trotz der damals vereinbarten Zinsbindung von zwanzig Jahren. Dass sich viel verändern würde, bis so ein Kredit wieder abbezahlt ist, war den beiden damals bewusst. Also haben sie sich für diese lange Zinsbindung entschieden, um mit einer sicheren Rate rechnen zu können. Der effektive Jahreszinssatz lag ihre Kredits lag bei 4,65 Prozent. Das entspricht nach den Zahlen der Bundesbank dem damaligen Durchschnittswert für Baufinanzierungen mit Laufzeiten von über zehn Jahren. Der Sollzins ihres Darlehens betrug 4,61 Prozent.

Je höher die Ersparnis, desto teurer die Vorfälligkeitsentschädigung:
Wer innerhalb der Zinsbindung in den ersten zehn Jahren die Baufinanzierung kündigt, muss die Bank für die entgangenen Zinseinnahmen entschädigen. Dabei fällt die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Anders als bei regulären Ratenkrediten ist diese bei grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen nach oben hin nicht gedeckelt. Sie bemisst sich an den entgangenen Zinseinnahmen. Die Bank nimmt dabei an, dass sie den zurückgezahlten Kredit für den Rest der Laufzeit anderweitig anlegen würde. Je niedriger die Zinsen zu diesem Zeitpunkt sind, desto höher wird sie gemeinhin den durch die Ablösung entstandenen Verlust einschätzen.

Einen Rechtsanspruch auf die Ablösung des Darlehens gibt es innerhalb der ersten zehn Jahre nicht. Zunächst muss die Bank der Kündigung also überhaupt zustimmen.

In den Folgejahren profitierte die Familie erst einmal vom fixen Zinssatz. Denn die Kreditzinsen stiegen zunächst. Im August 2008 lag der mittlere Zinssatz vergleichbarer Darlehen bereits bei 5,30 Prozent. Doch die Zinsbindung schützt den Darlehensnehmer nicht nur vor steigenden Zinsen. Sie sorgt auch dafür, dass Kreditnehmer nicht ohne weiteres auf ein günstigeres Darlehen umsteigen können, wenn die Zinsen sinken. Vergangenes Jahr zahlten Bauherren für ein vergleichbares Darlehen im Mittel historisch niedrige 1,66 Prozent. Den Kredit mit Zinsbindung auf ein günstigeres Darlehen umzuschulden, ist aber in vielen Fällen gar nicht möglich – und wenn, dann nur mit Zustimmung der Bank und gegen eine teure Vorfälligkeitsentschädigung. Das schützt vor allem den anderen Vertragspartner, den Kreditgeber. Trotzdem sind viele Kreditnehmer in den vergangenen Jahren aus ihrer Baufinanzierung ausgestiegen – sie haben von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht.

Die Fristen richtig nutzen

Ist eine Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren vereinbart, haben Darlehensnehmer die Möglichkeit, den Vertrag zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen. Der Vertrag läuft anschließend mit einer Kündigungsfrist von einem halben Jahr aus. Diese Möglichkeit können Baufinanzierer genau dann für sich nutzen, wenn zwischen dem Datum der Auszahlung des Kredits und dem Kündigungsdatum mindestens zehn Jahre vergangen sind und die Zinsen seither gesunken sind. Bei einer Auszahlung in mehreren Raten gilt der Termin der letzten Auszahlung.

Mit jeder Vertragsänderung beginnt die Frist von Neuem:
Wird der Vertrag einer Baufinanzierung nachträglich verändert, müssen die Kreditnehmer zusätzliche zehn Jahre warten, bis sie aus dem Vertrag kostenlos aussteigen können. Das gilt aber nicht grundsätzlich für jede Änderung der Konditionen. Einige Baufinanzierungsverträge sehen etwa Möglichkeiten für kostenlose Sondertilgungen oder eine Anpassung der Raten vor. Nutzen Kreditnehmer diese Möglichkeiten, ändert sich am Kündigungsrecht nichts. Eine Vertragsänderung kommt dagegen zum Beispiel bei einer teilweisen oder vollständigen Löschung der Grundschuld zustande.

Familie Klarsicht hat ihr Baugeld am 2. Oktober 2006 erhalten. Deshalb hat das Paar den Vertrag im Vorhinein zum 3. Oktober 2016 gekündigt, dem ersten Termin, an dem das möglich war. Die halbjährige Kündigungsfrist lief damit bis zum 3. April 2017. In dieser Zeit haben sie sich ausführlich zum Thema beraten lassen und viele verschiedene Angebote verglichen. Genau rechtzeitig, denn spätestens zwei Wochen nach Ablauf der Kündigungsfrist muss der Kredit bereits abgelöst sein. Ansonsten wird die Kündigung unwirksam. In diesem Fall hätte Familie Klarsicht erneut kündigen und noch ein weiteres halbes Jahr mit der Ablösung warten müssen. So aber war der Kredit bereits am 4. April durch ein neues, deutlich günstigeres Darlehen ersetzt.

Rund 30.000 Euro gespart

Von Anfang an hatte sich Familie Klarsicht für eine monatliche Rate von 800 Euro entschieden und auf Sondertilgungen verzichtet. Wenn am Monatsende noch Geld übrigblieb, haben die beiden das lieber erstmal auf dem Sparkonto geparkt. Sicher ist sicher. Über die Rate ergibt sich ein anfänglicher Tilgungssatz von 1,39 Prozent. Damit liegt die Restschuld unserer Beispielfamilie auch nach über zehn Jahren Laufzeit noch bei mehr als vier Fünfteln der ursprünglichen Kreditsumme.

Die Rate von 800 Euro hat sich schon beim alten Kredit bewährt und soll auch beim neuen Darlehen exakt gleich bleiben. Der jährliche Zinssatz des neuen Darlehens liegt aber deutlich niedriger und entspricht dem von der Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Effektivzins im April dieses Jahres, 1,92 Prozent. Der Sollzins liegt bei 1,89 Prozent. Diesen günstigen Satz hat sich Familie Klarsicht erneut mit einer langen Zinsbindung über die gesamte voraussichtliche Restlaufzeit hinweg gesichert. Obwohl sich mit Sondertilgungen noch einmal viel sparen ließe, möchte die Familie auch künftig darauf verzichten. Das übrige Geld möchten sie lieber nutzen, um sich noch ein paar schöne Urlaube zu leisten.

Entsprechend einfach lässt sich nun die Ersparnis gegenüber dem alten Kredit ermitteln. Hätte Familie Klarsicht das alte Darlehen unverändert weiterlaufen lassen, läge die Restschuld zum Ende der 20-jährigen Zinsbindung bei 87.159 Euro. Mit dem Wechsel zum günstigeren Kredit vom April dieses Jahres liegt sie zum gleichen Zeitpunkt bei 56.003 Euro – obwohl die Familie jeden Monat genau den gleichen Betrag an die Bank überweist. Das heißt, sie haben mit der Ablösung des Kredits bis Oktober 2026, dem Ablauf der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung, 31.156 Euro weniger an Zinsen gezahlt – und den gleichen Betrag dafür in die Tilgung investiert.

Beide Szenarien im Vergleich:

Ursprüngliches Darlehen		Neues Darlehen
Darlehenshöhe	160.000 €	Darlehenshöhe*	130.334 €
Auszahlungstermin	02.10.2006	Auszahlungstermin	04.04.2017
Sollzinssatz p.a.	4,61 %	Sollzinssatz p.a.	1,89 %
Monatliche Rate	800 €	Monatliche Rate	800 €
Restschuld Oktober 2026	87.159 €	Restschuld Oktober 2026	56.003€
Ersparnis zum Ende der Laufzeit des alten Kredits: 31.156 €

*Entspricht der Restschuld des ursprünglichen Kredits nach 10,5 Jahren Laufzeit

Neben der Zinsersparnis von über 30.000 Euro bis Oktober 2026 wird die frühzeitige Ablösung des Kredits in der Zukunft noch weitere Vorteile bringen. Durch die lange Zinsbindung beim neuen Darlehen haben sich die Eheleute den günstigen Zins bis zum voraussichtlichen Ende des Darlehens gesichert. Hätten sie das alte Darlehen bis Oktober 2026 weiterlaufen lassen, müssten sie sich zu diesem Zeitpunkt um die Anschlussfinanzierung kümmern – und ob die dann noch einmal so günstig zu haben ist wie heute, ist fraglich. Das hängt davon ab, wie sich die Zinsen künftig entwickeln werden. Bedenkt man außerdem, dass auf die in beiden Fällen verbleibende Restschuld über den Oktober 2026 hinaus noch Zinsen anfallen werden, fällt die Ersparnis bis zur endgültigen Tilgung der Schulden wahrscheinlich noch erheblich höher aus.

Forward-Darlehen: gute Zinsen für morgen sichern

Entsprechend hohe Einsparungen lassen sich natürlich nur erzielen, wenn die Zinsen seit dem Abschluss des Kredits spürbar gesunken sind und die Zinsersparnis in die laufende Tilgung fließt. Ob auch Bauherren, deren Kredite noch keine zehn Jahre alt sind, noch von ähnlich niedrigen Zinsen profitieren können, ist längst nicht ausgemacht. Beruhigen dürfte sie etwa die jüngste Prognose von Deutsche Bank Research. Der zufolge steigen die Bauzinsen auch im kommenden Jahr nur geringfügig. Eine Möglichkeit, sich die günstigen Zinsen von heute schon für die Zukunft zu sichern, bieten sogenannte Forward-Darlehen.

Diese Kredite werden für einen vorab bestimmten Termin in der Zukunft abgeschlossen. Der Zinssatz orientiert sich an den heute marktüblichen, im Moment historisch günstigen Sätzen. Umsonst ist diese Sicherheit allerdings nicht. Denn für ein Forward-Darlehen verlangt die Bank stets einen kleinen Aufschlag auf den Zinssatz – je mehr, desto später das Darlehen ausgezahlt werden soll. Für jeden Monat, den die Forward-Periode andauert, erhöht sich der für die gesamte Anschlussfinanzierung gültige Zinssatz um einen bestimmten Prozentsatz. Diese Art Anschlussfinanzierung lohnt sich also nur, wenn die Zinsen auch tatsächlich in entsprechendem Maße steigen sollten. Kreditnehmer sollten Forward-Darlehen daher niemals überstürzt abschließen.