Wer das Eigenheim über einen Bausparvertrag finanzieren möchte, spart dafür zunächst ein Bausparguthaben an. Möchte er das Eigenheim finanzieren, bevor das Guthaben zuteilungsreif ist, bekommt er zunächst ein Vorausdarlehen. Dafür zahlt der Kreditnehmer Zinsen, tilgt das Darlehen aber nicht. Ist der Bausparvertrag dann zuteilungsreif, wird das Vorausdarlehen durch die Kombination aus Bauspardarlehen und -guthaben getilgt und für die verbliebene Laufzeit nur noch das Bauspardarlehen mit einem fixen Zins zurückgezahlt. Entsprechend werden diese Darlehen auch als Kombikredite bezeichnet. Mit einem regulären Bankkredit waren solche Kombikredite bislang schwer zu vergleichen. Seit vergangenem Jahr aber müssen die Bausparkassen einen effektiven Jahreszins für die gesamte Laufzeit angeben, der mit dem eines Bankkredits vergleichbar ist.

So können Kreditnehmer vergleichsweise schnell sehen, welche Finanzierung für sie günstiger wäre – vorausgesetzt, die übrigen Konditionen wie Kreditbetrag und Laufzeit sind ebenfalls gleich. Doch auch, wenn alle Eckdaten übereinstimmen, gibt es noch einige Punkte, die die beiden Finanzierungsformen unterscheiden. Das Magazin Finanztest hat daher Angebote von 67 Banken, Bausparkassen, Versicherungen und Kreditvermittlern verglichen. Ausgegangen wurde dabei stets von einer Finanzierung über 200.000 Euro und einer Zinsbindung bis zur vollständigen Tilgung (zwischen 18 und 28 Jahren). Ein Überblick:

Flexibilität: Vorteil Kombikredit

Mehr Flexibilität bei der Rückzahlung bieten meist die Bausparkassen. Wer einen Bankkredit zum Top-Zins aufnimmt, hat bei den meisten Verträgen in den ersten zehn Jahren kaum Möglichkeiten, Sondertilgungen zu leisten oder die Rate anzupassen. Mehr Flexibilität lässt sich zwar vertraglich vereinbaren. Damit steigen in der Regel aber auch die Zinsen. Erst nach zehn Jahren sind Sondertilgungen jederzeit kostenlos möglich, das ist gesetzlich vorgeschrieben. Bei Kombikrediten gilt das schon ab der Ablösung des Vorausdarlehens. Nur das Vorausdarlehen selbst ist also vergleichsweise unflexibel. Allerdings laufen auch diese häufig über Zeiträume von zehn Jahren oder sogar länger. Wie flexibel ein Bausparvertrag tatsächlich ist, hängt also maßgeblich davon ab, wie lange das Vorausdarlehen läuft.

Effektive Jahreszinsen: Vorteil Bankkredit

In der Untersuchung von Finanztest hatten die Bankkredite beim effektiven Zins die Nase vorn. Schon ab 1,57 Prozent im Jahr waren sie bei den verglichenen Anbietern mit 20 Jahren Laufzeit zu haben. Die günstigsten Bausparkassen boten Zinsen zwischen 1,80 und 1,96 Prozent bei Laufzeiten zwischen 18 und 23 Jahren. Das sei aber vor allem eine Momentaufnahme und kein Hinweis, dass Bausparkassen generell teurer seien, wie die Autoren anmerken.

Vorzeitige Rückzahlung: Vorteil Kombikredit

Soll der Kredit vorzeitig zurückgezahlt werden, etwa weil das Haus wieder verkauft wird, sind Kombikredite häufig im Vorteil, vor allem wenn die Laufzeit des Vorausdarlehens eher kurz ist, also zum Beispiel bei sieben oder acht Jahren liegt. Bei solchen Kombikrediten fällt die Vorfälligkeitsentschädigung, also die Entschädigung für entgangene Zinseinnahmen an den Kreditgeber, oft deutlich geringer aus als bei den verglichenen Bankkrediten. Das gilt freilich nur für die ersten zehn Jahre der Zinsbindung. Denn danach können alle Kreditnehmer aus ihrer Finanzierung aussteigen, ohne eine Entschädigung dafür zahlen zu müssen.

Sicherheit: Vorteil Bankkredit

Bei Bausparverträgen kann es grundsätzlich zu zwei verschiedenen Problemen kommen. Zum einen gibt es keine hundertprozentige Garantie, dass das der Bausparvertrag rechtzeitig zuteilungsreif wird. Der Termin hängt nämlich mitunter auch von der Geschäftsentwicklung des Anbieters ab. Allerdings seien die Zuteilungsfristen der Kassen seit vielen Jahren stabil, so Finanztest. Aufgrund der derzeit sehr guten Geschäftslage der Kassen sei auch auf absehbare Zeit kaum damit zu rechnen, dass sich die Fristen dramatisch verschlechtern.

Außerdem können Vorausdarlehen mit zu kurzer Zinsbindung riskant werden. Zu kurz wäre die Zinsbindung, wenn sie ausläuft, bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Sollten die Zinsen in den kommenden Jahren stark ansteigen, könnte bei solchen Darlehen die monatliche Rate zwischenzeitlich in problematische Höhen schnellen. Kreditnehmer sollten also darauf achten, dass die Zinsbindung solcher Finanzierungen lang genug ist und in jedem Fall die Zeit bis zur Zuteilung des Bausparers überbrückt.

Wohn-Riester-Förderung: Vorteil Kombikredit

Das Eigenheim ist in der Regel die teuerste Anschaffung im Leben. Umso besser, wenn auch der Staat dabei noch etwas zuschießt. Wer die staatliche Wohn-Riester-Förderung nutzen will, wird unter den Bausparkassen wahrscheinlich eher einen Anbieter finden, der das ermöglicht. Lohnen wird sich das allerdings nur, wenn der Zinssatz bei einem solchen Angebot nicht deutlich höher ausfällt, so Finanztest. Unter den Banken bieten übrigens die Postbank und die dazugehörige DSL Bank ebenfalls ein Darlehen mit möglicher Riester-Förderung an.