Die Bauzinsen sinken und sinken – und steigen wieder

Einem Begriff ist im zu Ende gehenden Jahr wohl jeder begegnet, der sich um seine Finanzen gekümmert hat: Zinstief. Immer wieder tauchte das fast schon geflügelte Wort von „historisch niedrigen Zinsen“ in Berichterstattung und Ratgebertexte rund ums Geld auf. Was Sparer zur Verzweiflung brachte und bringt, löste Freude und Erleichterung bei all jenen aus, die sich im gleichen Zeitraum Geld geliehen haben – etwa Bauherren, Immobilienkäufer oder -renovierer. Dass die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank die Zinsen für Immobilienkredite niedrig hält, hatten Experten schon Anfang des Jahres vorausgesagt. Dass die Zinsen immer weiter sinken, erwartete damals allerdings nicht jeder.

Wie sehr die Zinsen gesunken sind, zeigt ein Blick in Statistiken der Bundesbank. Im Januar vergaben die Banken besicherte Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung von fünf bis zehn Jahren zu effektiven Jahreszinsen von durchschnittlich 1,8 Prozent. Bis September sank der Durchschnittszins auf 1,39 Prozent eff. p.a. Bei Immobilienkrediten über fünf- oder gar sechsstellige Summen summieren sich solche Zinsunterschiede schnell auf stattliche Beträge.


Die Langzeitbetrachtung zeigt, dass der Trend sinkender Zinsen seit Langem anhält: Im Jahr 1996 lag der durchschnittliche Effektivzins für Hypothekendarlehen laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken bei 7,1 Prozent, für dieses Jahr beträgt der vorläufige Wert 1,5 Prozent.

Allerdings gab es seit der Wahl von Donald Trump zum US-Präsidenten eine auffällige Häufung von Zinserhöhungen: Drei Viertel der mehr als 400 Anbieter, mit denen CHECK24 zusammenarbeitet, haben seither die Bauzinsen angehoben – um bis zu 0,55 Prozentpunkte. Ob dahinter nur eine kurzfristige Reaktion auf die Verunsicherung an den Märkten steckt oder sich ein andauernder Trend ankündigt, lässt sich bisher nicht beurteilen.

Die Immobilienpreise steigen und steigen und steigen

Dass die bis vor kurzem sinkenden Zinsen Immobilien für nahezu jeden erschwinglich gemacht haben, wäre zu kurz gedacht. Mancher Berufsanfänger oder Arbeitnehmer mit nicht allzu üppigem Einkommen mag sich das zwar wünschen: Lieber das bisschen Ersparte in Betongold investieren, statt es auf der Bank liegen zu lassen, wo es ja immer weniger Zinsen gibt. Allerdings sind die Immobilienpreise in diesem Jahr bundesweit deutlich gestiegen. Regional haben sich die Preise sehr unterschiedlich entwickelt –vor allem in beliebten Ballungsräumen mit Wirtschaftsboom schrauben sie sich in immer neue Höhen.

Die Kosten fürs Wohnen im Eigentum sind laut dem Marktforschungsinstitut empirica zuletzt sogar stärker gestiegen als die Mieten. Während die Mietpreise bundesweit im Vergleich vom zweiten zum dritten Quartal um 0,9 Prozent nach oben gingen, stiegen in diesem Zeitraum die Kaufpreise

• für Ein- und Zweifamilienhäuser um 1,8 Prozent
• für neu gebaute Eigentumswohnungen um 2,3 Prozent.

Wer sich eine Eigentumswohnung zulegen möchte, zahlt mit 6.931 Euro pro Quadratmeter in München mit Abstand am meisten. Und dieser Betrag dürfte in den nächsten Jahren weiter steigen, wenn auch schwächer als in anderen Städten. Laut dem Postbank-Wohnatlas werden Eigentumswohnungen in Berlin bis 2030 um 14,49 Prozent je Quadratmeter teurer werden. Das ist bundesweit der Spitzenwert. Potsdam und Hamburg folgen mit 14,03 beziehungsweise 13,86 Prozent. Demgegenüber fällt die erwartete Preissteigerung in München auf Rang 11 mit 4,4 Prozent geradezu moderat aus.

Eine EU-Richtlinie verunsichert Banken und Bauherren

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Parallel zu den klar messbar sinkenden Zinsen und steigenden Preisen verursacht seit dem Frühjahr eine Neuerung Unruhe auf dem Markt, deren Folgen noch nicht in Gänze einschätzbar sind. Im März hat der Gesetzgeber die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der Europäischen Union (EU) in deutsches Recht umgesetzt. Seither zanken sich Banken, Verbraucherschützer und Politik darüber, wie sich das neue Gesetz auf die Vergabe von Darlehen für Neubauten, gebrauchte Immobilien oder Modernisierungen auswirkt. Unumstritten ist: Eine wesentliche Vorgabe der EU besagt, dass die Bank eine Immobilie nicht mehr in dem Maße wie früher als Sicherheit für den Kredit anerkennen darf. Das soll Kreditnehmer davor schützen, sich finanziell zu übernehmen, und eine Immobilienblase verhindern.

Da hört die Einigkeit aber schon auf. Hat der deutsche Gesetzgeber die Richtlinie zu scharf umgesetzt und benachteiligt dadurch bestimmte Bevölkerungsgruppen? Die Rede ist unter anderem von jungen Familien, bei denen einer von zwei Verdienern nach der Geburt eines Kindes temporär ausfallen könnte, oder von Rentnern mit dem Wunsch nach einer altersgerechten Sanierung, bei denen die Rückzahlung des Kredits innerhalb ihrer statistischen Lebenserwartung unsicher erscheint.

Oder legen vielleicht nur einige Banken das Gesetz zu streng aus, weil sie fürchten, nach dem Platzen einer Finanzierung wegen unzureichender Prüfung vom Kreditnehmer vor Gericht gezerrt zu werden? Zwar berichten etwa Sparkassenverbände davon, dass sie im zweiten Quartal ein Fünftel weniger Geld für Immobilienfinanzierungen bewilligt haben als vor Inkrafttreten des Gesetzes. Andere Banken hingegen wollen dieses Problem nicht kennen.

Licht ins Dunkel bringen will eine Runde aus Verbraucherschützern, Bankenverbänden und Vertretern des Justiz- und Verbraucherschutzministeriums. Bei einem ersten Treffen im September konnte man sich nicht auf eine gemeinsame Sicht auf die Folgen des Gesetzes einigen – und forderte zunächst weitere Daten der Banken an. Ungeachtet dessen sind mehrere Bundesländer schon einen Schritt weitergegangen: Baden-Württemberg und Hessen brachten Mitte Oktober im Bundesrat eine Initiative zur Nachbesserung des Gesetzes ein, der sich Bayern anschloss. Ziel: Die Vergabe von Baukrediten soll wieder leichter möglich sein. Der Gesetzentwurf wurde zunächst an die Ausschüsse weitergeleitet – die Diskussion um die Immobilienkreditrichtlinie wird voraussichtlich auch im nächsten Jahr weitergehen.

Eine neue Beschränkung für Immobilienkredite ist geplant

Während also auf der einen Seite die Vergabe von Baukrediten nach einer vermuteten Erschwerung wieder erleichtert werden soll, arbeitet der Gesetzgeber parallel seit der ersten Jahreshälfte an einer Verschärfung. Das klingt zunächst paradox, hat aber seine Gründe: Hier geht es darum, im Falle einer Überhitzung des Marktes eingreifen zu können – damit es nicht zu einer Krise kommt wie vor weniger als zehn Jahren in den USA. Im Kern geht es um die Fragen: Wie sehr darf sich ein Kreditnehmer für den Kauf einer Immobilie verschulden? Und wie hoch soll ein Finanzierungslimit angesetzt werden, das sich am Marktwert der Immobilie orientiert? Ein Entwurf des geplanten Gesetzes kursierte Ende Oktober innerhalb der Regierung. Bis zur nächsten Sommerpause soll das Gesetz laut Informationen der Welt verabschiedet werden. Die darin festgelegten Regeln sollen laut Handelsblatt dann greifen, wenn die Bundesbank und die Finanzaufsicht Bafin Anzeichen einer Immobilienblase erkennen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bleibt Zankapfel

An anderer Stelle durften sich Verbraucher in diesem Jahr über etwas mehr Klarheit und eine Stärkung ihrer Rechte freuen. Anfang des Jahres urteilte der Bundesgerichtshof (BGH), dass Banken bei der Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr so tief in die Taschen ihrer Kunden greifen dürfen wie bisher. Diese Entschädigung müssen Kreditnehmer zahlen, wenn sie vorzeitig aus einer Baufinanzierung aussteigen. Die Bank darf sich bei einer vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens für entgangene Zinsgewinne schadlos halten. Ihr sind laut dem BGH-Urteil allerdings Grenzen gesetzt.

Räumt eine Bank ihrem Kunden die Möglichkeit von Sondertilgungen ein, muss sie diese bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Das Argument der Richter: Ermögliche eine Bank Sondertilgungen, kalkuliere sie ja schon ein, dass ihr die Zinseinnahmen auf einen bestimmten Betrag entgehen.

Dass Verbraucher künftig grundsätzlich geringere Summen als Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen als zuvor, ist allerdings trotz des Urteils nicht zu erwarten. Schuld daran ist ausgerechnet das Zinstief. Denn beim Berechnen der Höhe dürfen die Banken einkalkulieren, wie viel sie mit einer Wiederanlage des vorzeitig zurückgezahlten Geldes erwirtschaften könnten – und das wird zu Zeiten niedriger Zinsen immer weniger. Die Redaktion von Finanztest hat ausgerechnet, dass die vorzeitige Rückzahlung eines Baudarlehens von 200.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung nach fünf Jahren derzeit 34.000 Euro kostet. Im Jahr 2008 wären dafür nur 2.000 Euro fällig gewesen.

Außerdem: KfW-Förderung und Eigentumsquote

Eher nebenbei nimmt der Immobilienkäufer außer diesen konfliktbeladenen Themen zu Kenntnis, dass in diesem Jahr die Bedingungen für Förderung durch die KfW verschärft wurden. Wer ein neues Haus baut, das dem KfW-Effizienzhaus 70 entspricht, kann dafür seit April keine Förderung mehr beantragen. Das liegt an gestiegenen Anforderungen der Energieeinsparverordnung. Das Effizienzhaus 70 entspricht nämlich neuerdings nahezu den Mindestanforderungen für Neubauten. Zinsgünstige Kredite und Zuschüsse gewährt die KfW jetzt noch für Häuser, die den KfW-Standards 55 und 40 entsprechen.

Immerhin bemerkenswert im zu Ende gehenden Jahr war zuletzt die Feststellung, dass die Eigentumsquote bei den Menschen unter 50 zurückgegangen ist. Eine Immobilie legen sich Menschen typischerweise irgendwann zwischen 30 und 50 zu. Laut LBS Research lebten in den 1990er-Jahren 60 Prozent der 40- bis 49-Jährigen in einer eigenen Immobilie, mittlerweile tut das in dieser Altersgruppe nur noch jeder Zweite. Als Ursachen machen die Forscher gesellschaftliche Entwicklungen aus: Weniger Menschen gründen Familien, mehr leben in Single-Haushalten. Außerdem ziehen mehr Menschen in die Städte, wo aufgrund des Wohnungsmangels Kaufimmobilien für weniger Interessenten erschwinglich sind als auf dem Land. Alle drei Entwicklungen dürften anhalten – von daher wird die Beobachtung der im internationalen Vergleich ohnehin niedrigen Eigentumsquote in Deutschland auch im nächsten Jahr spannend bleiben.
 

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