Zahlen Sie noch Bauzinsen, die Sie mit Ihrer Bank vor fünf oder zehn Jahren vereinbart haben? Dann könnte jetzt der ideale Zeitpunkt sein, sich um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Mitten in der Corona-Krise haben die Bauzinsen ein neues Allzeittief erreicht. Selbst mit Sollzinsbindungen von 20 Jahren sind viele Finanzierungen mittlerweile für unter ein Prozent Zinsen erhältlich.

Solche Konditionen können Sie sich unter Umständen bereits heute für Ihre Anschlussfinanzierung sichern – auch wenn Ihre Sollzinsbindung gerade noch läuft. Welche Möglichkeiten für Sie infrage kommen, hängt davon ab, in welcher Phase der Finanzierung Sie sich befinden. Ein kurzer Überblick:

Was Sie bei der Anschlussfinanzierung jetzt erledigen sollten

Läuft Ihre Zinsbindung innerhalb von 12 Monaten ab?

Wenn Ihre Baufinanzierung in weniger als einem Jahr ausläuft, können Sie schon heute eine passende Anschlussfinanzierung abschließen. Es lohnt sich dabei, schon möglichst frühzeitig die verfügbaren Angebote zu vergleichen. Ihre Bank wird Ihnen zwar spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung mitteilen, ob und zu welchen Konditionen sie Ihnen die Verlängerung Ihrer Finanzierung (Prolongation) anbietet. Wenn es soweit ist, werden Sie jedoch nur eine kurze Frist haben, sich für oder gegen das Angebot zu entscheiden.

Es lohnt sich also, schon frühzeitig Angebote von anderen Kreditgebern einzuholen, um dann mit der gebotenen Ruhe zwischen der Prolongation und einer Umschuldung wählen zu können. Das passendste Angebot zu finden, kann Ihnen leicht einige tausend Euro an Zinsen sparen. Abgesehen vom Zinssatz sollten Sie aber noch weitere Aspekte bei Ihrer Entscheidung beachten:

✓ Flexibilität: Während bei einer Prolongation in der Regel nur der Sollzins und die Zinsbindung geändert werden, haben Sie bei einer Umschuldung die Gelegenheit, die komplette Finanzierung an Ihre womöglich veränderten Bedürfnisse
anzupassen – von der Ratenhöhe bis zu den Regelungen für die Sondertilgung.

✓ Nebenkosten: Bei einer Umschuldung wird der neue Kreditgeber ins Grundbuch eingetragen. Dabei entstehen zusätzliche Kosten für die Eintragung und den Notar. Die Nebenkosten sind im Vergleich zur möglichen Zinsersparnis zwar nur gering, sollten bei der Abwägung aber auch nicht vergessen werden.

✓ Einmalige Sondertilgung: Die Umschuldung bietet Ihnen die Möglichkeit, einen beliebig großen Teil der Restschuld aus eigener Tasche zu begleichen, ohne dass dafür Kosten anfallen. Bei der Prolongation können Sie kostenlose Sondertilgungen bei manchen Banken nur innerhalb der im Vertrag vereinbarten Grenzen vornehmen.

✓ Neue Objektbewertung: Wenn Sie sich Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung bei anderen Kreditgebern einholen, wird dabei der aktuelle Wert Ihrer Immobilie herangezogen. Das kann zu deutlich verbesserten Konditionen führen, da viele Immobilien zuletzt erheblich an Wert gewonnen haben.

✓ Aufwand: Da bei der Prolongation üblicherweise weder ein erneuter Grundbucheintrag noch eine erneute Bonitätsprüfung erfolgt, ist der notwendige Aufwand spürbar geringer. Sogar der Ansprechpartner bei der Bank bleibt in der Regel der alte.
 

Läuft Ihre Finanzierung schon länger als neun Jahre?

In diesem Fall haben Sie die Möglichkeit, sich das aktuelle Zinsniveau schon heute für Ihre Anschlussfinanzierung zu sichern – egal, wie lange Ihre Sollzinsbindung noch läuft. Grund dafür ist das Sonderkündigungsrecht Ihrer Immobilienfinanzierung. Dieses ermöglicht es Ihnen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus der Finanzierung auszusteigen, sobald seit der Vollauszahlung zehn Jahre vergangen sind. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Sollten Sie Ihr Sonderkündigungsrecht innerhalb der nächsten zwölf Monate nutzen können, lohnt es sich daher, schon heute über eine Umschuldung nachzudenken.

Läuft Ihre Finanzierung seit fünf bis neun Jahren?

Läuft Ihre Baufinanzierung erst seit fünf bis neun Jahren, dann können Sie das aktuelle Zinstief ebenfalls nutzen. Auch wenn Ihre Sollzinsbindung noch länger gültig ist, können Sie aufgrund Ihres Sonderkündigungsrechts bereits heute ein Forward-Darlehen abschließen – und sich damit gegen möglicherweise steigende Zinsen in der Zukunft absichern.

Das Forward-Darlehen schließen Sie bis zu fünf Jahre im Vorhinein ab. Der Preis für diese Sicherheit ist ein Aufschlag auf den Zinssatz. Wie hoch dieser ausfällt, hängt vor allem von der vereinbarten Vorlaufzeit ab. In der Regel beträgt er mehrere zehntel Prozentpunkte. In der aktuellen Untersuchung der Stiftung Warentest (05/2020) liegt der Aufschlag für eine zweijährige Vorlaufzeit bei Baukrediten mit zehnjähriger Zinsbindung im Mittel bei 0,23 Prozentpunkten, bei vier Jahren im Mittel bei 0,60 Prozentpunkten.

So viel können Sie sparen

1. Baufinanzierung vorzeitig ablösen

In den vergangenen 10 Jahren sind die Bauzinsen drastisch gesunken. Während im Jahr 2010 die durchschnittlichen Zinsen von Finanzierungen mit längeren Zinsbindungen bei oft deutlich über vier Prozent lagen, zahlen Sie für eine heute abgeschlossene Baufinanzierung oft weniger als ein Prozent. Wie das folgende Rechenbeispiel zeigt, lassen sich durch den vorzeitigen Ausstieg aus der Finanzierung sogar mehrere zehntausend Euro sparen.

Im Rechenbeispiel gehen wir davon aus, dass Sie Ihre Baufinanzierung vor zehneinhalb Jahren mit einer Sollzinsbindung von 20 Jahren zum damaligen Durchschnittszins abgeschlossen haben. Dieses schulden Sie bei gleichbleibender Rate auf ein günstiges Darlehen mit aktuellen Zinsen um. Die Ersparnis ergibt sich aus der niedrigeren Restschuld zu dem Zeitpunkt, an dem Ihre ursprüngliche Zinsbindung ausgelaufen wäre.