Die Immobilienpreise kennen zurzeit nur eine Richtung: nach oben. Besonders in Ballungsräumen und Metropolen wie München, Frankfurt oder Hamburg werden Wohnungen und Häuser immer teurer. Das färbt auch auf die Preisentwicklung in angrenzenden ländlichen Regionen ab. Grund dafür sind nicht nur niedrige Zinsen für Baufinanzierungen, sondern auch niedrige Zinsen für klassische Geldanlagen. Da Immobilien mit höheren Renditen locken, flüchten viele Sparer ins Betongold, was die Preise zusätzlich anheizt. Doch wie lang wird diese Entwicklung noch anhalten? Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat jetzt prognostiziert, dass die Preise für Wohnimmobilien in zahlreichen deutschen Landkreisen bis zum Jahr 2030 um ein Viertel sinken könnten.

Grund hierfür sei der demographische Wandel – in den nächsten 13 Jahren wird die deutsche Bevölkerung voraussichtlich um 2,1 Millionen Personen und damit um 2,6 Prozent schrumpfen. Das würde gerade in ländlichen Regionen die Immobilienpreise stark sinken lassen. Schon heute lassen sich in einigen Gemeinden die Folgen von Fortzug und Alterung an sinkenden Preisen für Wohneigentum ablesen.

Eigentumswohnungen werden in jedem dritten Landkreis billiger

Laut der Studie könnten die Preise für Eigentumswohnungen in 133 aller 402 aller deutschen Landkreise bis 2030 um 25 Prozent sinken. Dagegen sagen die Autoren einen Preisanstieg in 50 Landkreisen vorher, die insbesondere in Ballungsregionen liegen. Auch Ein- und Zweifamilienhäuser auf dem Land sollen an Wert verlieren. Nach Angaben der Autoren werden in 100 Landkreisen und kreisfreien Städten die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser ebenfalls um ein Viertel fallen. Vor allem für ostdeutsche Landkreise in Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern rechnen die Studienautoren mit dieser Entwicklung. Nur in 32 Kreisen hingegen sollen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den nächsten 13 Jahren um 25 Prozent steigen.

Preisrückgang auf dem Land, Preisanstieg in den Metropolen

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Aus diesem Grund sagen die Autoren der Studie eine unterschiedliche Entwicklung der Immobilienpreise für Stadt und Land vorher. In Metropolen werden demnach auch in den nächsten Jahren weniger Wohnungen gebaut, als Menschen dorthin ziehen – die Preise werden wegen der hohen Nachfrage und Knappheit hoch bleiben. Aus ländlichen Regionen dagegen ziehen viele Menschen weg. Zunehmend steht dort Wohneigentum leer. Aufgrund der sinkenden Nachfrage, sinken in der Folge die Preise.

Dieser Effekt lässt sich bereits heute beobachten: In der Stadt München wuchs die Bevölkerung zwischen 2012 und 2015 um 4,7 Prozent, die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im Mittel um 35 Prozent – für jeweils die Hälfte der Wohnungen lag der Preisanstieg über beziehungsweise unter diesem Wert.

Im Landkreis Oberspreewald-Lausitz zeigt sich ein völlig anderes Bild: Von 2012 bis 2015 schrumpfte  die Bevölkerung dort um 3,4 Prozent, die Preise für Eigentumswohnungen fielen in dem brandenburgischen Landkreis um 41,1 Prozent.

Die fünf Landkreise mit dem stärksten Bevölkerungsrückgang liegen allesamt in den neuen Bundesländern und Leipzig ist als einziger ostdeutscher Kreis unter den fünf Kreisen mit dem höchsten Bevölkerungszuwachs. Dennoch führen die Studienautoren die unterschiedliche Bevölkerungs- und Preisentwicklung nicht auf einen generellen Unterschied zwischen Ost und West zurück. Wesentlich für die unterschiedliche Entwicklung der Immobilienpreise seien die jeweiligen Entwicklungen in Städten und auf dem Land. „Wir gehen davon aus, dass sich in den ländlichen Regionen Deutschlands, die Bevölkerungszahl und vor allen Dingen die Alterung dort signifikant auswirken“, sagt Markus M. Grabka vom DIW.