Wegen der niedrigen Bauzinsen denken immer mehr Verbraucher über den Bau oder Kauf von Haus oder Wohnung nach: Die Nachfrage nach Baufinanzierungen und Immobilien ist gestiegen. Insbesondere in Großstädten hat das zu einem rasanten Anstieg der Immobilienpreise geführt.

Damit steigt jedoch auch die Gefahr einer Immobilienblase, die eine Finanzkrise nach sich ziehen kann. Die Deutsche Bundesbank wies auf dieses Risiko bereits im vergangenen Jahr hin: „Vergangene Finanzkrisen wurden häufig durch Übertreibungen auf Immobilienmärkten ausgelöst“, heißt es in ihrem Finanzstabilitätsbericht 2015.

„In Deutschland gibt es bisher kein ausreichendes Instrumentarium für den Umgang mit Finanzstabilitätsrisiken, die am Markt für Wohnimmobilienfinanzierungen entstehen können“, befand die Bundesbank weiter. Das soll sich nun ändern.

Obergrenze für die Verschuldung geplant

Um einer Finanzkrise vorzubeugen, prüft die Bundesregierung nun, strengere Richtlinien für die Vergabe von Baufinanzierungen einzuführen. Wie das Handelsblatt an diesem Donnerstag in seiner Printausgabe schreibt, wird bereits an einem Gesetzentwurf gearbeitet, der in den kommenden Tagen vorgelegt werden soll. Dies habe eine Sprecherin des Bundesfinanzministeriums bestätigt.

Konkret will die Bundesregierung mit den Neuregelungen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (kurz BaFin) mehr Handlungsspielraum gewähren. So ist vorgesehen, dass sie künftig eine Obergrenze für die Gesamtverschuldung eines Verbrauchers definieren darf. Diese soll sich am Einkommen des Schuldners orientieren. Zusätzliche Stabilität soll durch ein Finanzierungslimit gewährleistet werden, das sich am Marktwert der zu finanzierenden Immobilie bemisst.

Zusätzlich zu diesen Obergrenzen soll das geplante Gesetz einen Zeitraum vorgeben, in dem der Immobilienkäufer einen bestimmten Darlehensanteil getilgt haben muss – als Amortisationsanforderung wird diese Bestimmung dem Handelsblatt zufolge bezeichnet.

Die Vor- und Nachteile für Häuslebauer und Immobilienkäufer

All diese Maßnahmen zielen darauf ab, das Ausfallrisiko der Bank zu mindern. Doch auch dem Verbraucher würden die geplanten Regelungen zugutekommen. Er würde hierdurch stärker vor einer Überschuldung und damit einer möglichen Privatinsolvenz bewahrt.

Wer sich eine Immobilie leisten möchte, die seine finanziellen Möglichkeiten nach Einschätzung der Finanzaufsicht übersteigt, oder deren Kaufpreis weit über dem Marktwert liegt, muss in Zukunft demnach mehr Eigenkapital einbringen. Das kann sich jedoch nachteilig auf bestimmte Verbrauchergruppen auswirken, wie Sebastian Dullien von der Hochschule für Technik und Wirtschaft in Berlin zu bedenken gibt. „Das begrenzt die Zahl der Menschen, die sich eine Immobilie leisten können“, erklärt der Volkswirt gegenüber dem Handelsblatt. Auch durch die geplante Fristsetzung würden bestimmte Einkommensschichten vom Immobilienerwerb ausgeschlossen. Der Grund: Je kürzer die Laufzeit, die das Gesetz vorsieht, desto höher fällt die Tilgung und damit letztlich die monatliche Belastung aus. Dem ist jedoch nicht jeder Haushalt gewachsen.

Gefahr der Immobilienblase derzeit gering

Akuten Handlungsbedarf scheint es nach Auffassung des Bundesfinanzministeriums derzeit noch nicht zu geben, wie aus dem Artikel des Handelsblatts hervorgeht. Vielmehr sollen die neuen Instrumente vorsorglich geschaffen werden, damit der Gesetzgeber im Ernstfall einschreiten und die Finanzierungs- wie Immobiliennachfrage senken kann.

Aktuell ist Deutschland nach Einschätzung Dulliens von einer Immobilienblase noch weit entfernt, obgleich die Preise in einigen Städten und Ballungsgebieten bereits stark gestiegen sind. Seines Erachtens könne man gegenwärtig „allenfalls von der Frühphase einer Blasenbildung“ sprechen.

Stärkere Regulierung für Immobilienkredite schon länger gefordert

Mit ihrem Vorstoß kommt die Bundesregierung den Forderungen des Ausschusses für Finanzstabilität (AFS) nach. Dieser hatte bereits im Juni des vergangenen Jahres empfohlen, die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten stärker zu regulieren. (Die Empfehlung ist hier nachzulesen.)

Hintergrund: Zusätzliche Informationen finden sich im Finanzstabilitätsbericht 2015 der Deutschen Bundesbank.