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Vorzeitige Teilrückzahlung beim Immobilienkredit
Dank Sondertilgung mehr als 30.000 Euro sparen
München, 24.04.2017 | 08:42 | skl
Durch Sondertilgungen können Hauskäufer die Kosten ihrer Baufinanzierung senken. Mit den richtigen Vorüberlegungen lässt sich die vorzeitige Teilrückzahlung besonders vorteilhaft einsetzen. Ein Rechenbeispiel zeigt, wann Darlehensnehmer am meisten von einer Sondertilgung profitieren.
Eine Erbschaft, ein Bonus vom Arbeitgeber oder ein Geldgeschenk – unverhofft kommt oft. Auch wenn Bauherren und Immobilienkäufer oft über einen Zeitraum von zehn oder mehr Jahren an die Konditionen zur Finanzierung der eigenen vier Wände gebunden sind, können sie den unerwarteten Geldsegen hier sinnvoll einbringen: zur vorzeitigen Teilrückzahlung in Form einer Sondertilgung. Diese verringert mit einem Schlag die Restschuld und trägt somit dazu bei, innerhalb der weiterhin gleichbleibenden monatlichen Rate die Zinsbelastung zu senken, den Tilgungsanteil zu erhöhen und somit die Laufzeit zu verkürzen.
Wer auf alle Eventualitäten vorbereitet sein will oder wer in naher Zukunft eine Zahlung aus einer Lebensversicherung oder einem auslaufenden Sparvertrag erwartet, der kann die Option auf eine Sondertilgung gleich im Darlehensvertrag festhalten lassen. Für vertraglich vereinbarte Sondertilgungen von mehr als fünf Prozent der Kreditsumme verlangen viele Banken einen Zinsaufschlag. Daher wirkt eine Finanzierung mit Option auf Sondertilgung auf den ersten Blick oft teurer. Aber ist dem wirklich so? Wir haben nachgerechnet und zeigen, in welchen Fällen die Möglichkeit einer Sondertilgung für den Darlehensnehmer trotz Zinsaufschlag günstiger ist und in welchen nicht.
Das Ehepaar Heitkamp hat sich dazu entschlossen, aus beruflichen Gründen von Nordrhein-Westfalen in die Nähe von Stuttgart umzuziehen und dort sein Traumhaus zu finanzieren. Dazu haben die beiden Mittdreißiger schon 130.000 Euro Eigenkapital angespart. Da das für den Kauf bei Weitem nicht ausreicht, nehmen sie ein Darlehen über 360.000 Euro mit 15 Jahren Zinsbindung auf. Herr Heitkamp arbeitet als Abteilungsleiter im öffentlichen Dienst und bekommt von seinem Arbeitgeber neben seinem regulären Gehalt jährlich 2.300 Euro netto als Weihnachtsgeld.
Variante 1: Nachwuchs in Sicht – keine Sondertilgungen
Die Heitkamps entschließen sich in diesem Frühjahr für ein Darlehen, bei dem eine jährliche Sondertilgung in Höhe von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme ohne Zinsaufschlag möglich ist. Für den Kreditbetrag von 360.000 Euro mit 15 Jahren Zinsbindung verlangt die Bank einen Sollzins von 1,63 Prozent. Als Auszahlungstermin vereinbaren sie Anfang Mai. Da sich schon wenige Monate später Nachwuchs ankündigt, verzichtet das Paar darauf, Sondertilgungen vorzunehmen. Alle übrigen finanziellen Mittel wollen die beiden für ihr Kind ausgeben oder ansparen. Bei einem anfänglichen Tilgungsanteil von zwei Prozent müssen die Heitkamps eine monatliche Rate von 1089 Euro zahlen. Nach 15 Jahren belaufen sich ihre Zinskosten auf insgesamt 74.253 Euro. Die Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist beträgt 237.745,40 Euro.
Variante 2: Fünf Prozent Sondertilgung ohne Zusatzkosten
Die Heitkamps entscheiden sich wieder für einen Hauskredit, bei dem eine jährliche Sondertilgung in Höhe von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme ohne Zinsaufschlag möglich ist. Auch in diesem Beispiel liegt der vereinbarte Sollzinssatz bei 1,63 Prozent. Die monatliche Rate ist genauso hoch wie in Variante 1. In diesem Fall bleibt das Ehepaar allerdings kinderlos und beschließt, jedes Jahr im Dezember den Großteil des Weihnachtsgeldes von Herrn Heitkamp, einen Betrag von 2.000 Euro, für Sondertilgungen zu nutzen. Weil das Paar damit seine Schulden schneller abträgt, summieren sich die Zinszahlungen nach Ablauf von 15 Jahren nur auf insgesamt 70.317 Euro. Die Restschuld liegt zu diesem Zeitpunkt, im Mai 2032, bei 203.808 Euro. Die jährlichen Sondertilgungen haben den Heitkamps also in 15 Jahren Zinsersparnisse von 3.936 Euro eingebracht. Noch nicht eingerechnet ist, dass aufgrund der geringeren Restschuld auch die Anschlussfinanzierung günstiger wird als ohne Sondertilgungen.
Theoretisch könnten die Heitkamps bei dieser Variante ohne Zusatzkosten jedes Jahr maximal 18.000 Euro (fünf Prozent ihrer Darlehenssumme) außerplanmäßig tilgen, sofern ihnen dieses Geld zur Verfügung stünde. In diesem Fall würden sie die geliehene Summe sogar schon vor Ablauf der 15-jährigen Zinsbindungsfrist vollständig zurückzahlen, nämlich bis Januar 2030. An Zinsen hätten sie bis dahin insgesamt 39.939 Euro gezahlt – das sind 34.314 Euro weniger als beim Verzicht auf jegliche Sondertilgung. Das Sparpotenzial von Sondertilgungen kann also beachtlich sein, schon in dem Umfang, den viele Banken ohne Zusatzkosten gewähren.
Variante 3: Höhere Sondertilgung gegen Zinsaufschlag
In diesem Beispiel erwarten die Heitkamps demnächst eine Auszahlung aus dem Verkauf einer geerbten Immobilie. Sie entscheiden sich daher für einen Kredit, der gegen einen Zinsaufschlag von 0,10 Prozent Sondertilgungen in Höhe von zehn Prozent ermöglicht. Bei einer Laufzeit von zehn Jahren ergibt sich somit ein Sollzinssatz von 1,73 Prozent, anstatt 1,63 Prozent bei den beiden Varianten zuvor. Ihre monatliche Rate liegt in dieser Variante wegen des höheren Zinssatzes bei 1119 Euro. Weniger als ein Jahr nach Beginn der Laufzeit erhalten die Heitkamps den ihnen zustehenden Anteil aus dem Verkauf des Elternhauses von Frau Heitkamp. 36.000 Euro aus dieser Summe verwenden sie im Mai 2018 für eine Sondertilgung, das sind genau zehn Prozent der Kreditsumme. Nach 15 Jahren belaufen sich die Zinskosten in diesem Fall auf 68.873 Euro. Die Restschuld liegt bei 190.934 Euro. Die Heitkamps sparten durch die einmalige Sondertilgung insgesamt 5.380 Euro im Vergleich zu Variante 1 – und das trotz höherer Zinsen.
Die Möglichkeit, etwa durch eine Erbschaft vorzeitig einen großen Teil der Finanzierung zurückzuzahlen, kommt oft überraschend. Daher gleicht es in vielen Fällen einer Wette, sich die Option auf hohe Sondertilgungen gegen einen Aufschlag festschreiben zu lassen. Wer während der Laufzeit seiner Immobilienfinanzierung große Geldsummen weder erwartet noch tatsächlich erhält, der kann aber auch schon mit kleineren zusätzlichen Zahlungen Geld sparen. Denn die Zinskosten lassen sich auch durch kleinere jährlich Sondertilgungen erheblich senken. Da Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent in der Regel ohne zusätzlichen Zinsaufschlag vereinbart werden können, entstehen für Kreditnehmer keine zusätzlichen Kosten. Sie können sich bei Vertragsabschluss diese Optionen also offen halten – selbst wenn sich später keine Gelegenheit zur Sondertilgung ergibt.
Wer sein Traumhaus finanzieren möchte, der sollte nicht nur Kredit-Konditionen miteinander vergleichen, sondern sich vorab auch über die Sondertilgungsrechte bei dem jeweiligen Kreditgeber informieren. Sind Mindestbeträge oder Stichtage einzuhalten? Sind jährliche Sondertilgungen bis fünf Prozent kostenfrei? Welchen Zinsaufschlag verlangt die Bank bei höheren Sondertilgungen? Außerdem sollte der Darlehensnehmer alle absehbaren Sondertilgungsvarianten vor Kreditaufnahme durchrechnen – auch in dem Wissen, dass es am Ende oft anders kommt als geplant.
Wer auf alle Eventualitäten vorbereitet sein will oder wer in naher Zukunft eine Zahlung aus einer Lebensversicherung oder einem auslaufenden Sparvertrag erwartet, der kann die Option auf eine Sondertilgung gleich im Darlehensvertrag festhalten lassen. Für vertraglich vereinbarte Sondertilgungen von mehr als fünf Prozent der Kreditsumme verlangen viele Banken einen Zinsaufschlag. Daher wirkt eine Finanzierung mit Option auf Sondertilgung auf den ersten Blick oft teurer. Aber ist dem wirklich so? Wir haben nachgerechnet und zeigen, in welchen Fällen die Möglichkeit einer Sondertilgung für den Darlehensnehmer trotz Zinsaufschlag günstiger ist und in welchen nicht.
Was sind Sondertilgungen?
Sondertilgungen sind außerplanmäßige Zahlungen, mit denen ein Kreditnehmer während der Laufzeit zusätzlich zu den monatlichen Raten einen Teil des Darlehens tilgen kann. Die Höhe und die Anzahl der möglichen Sonderzahlungen muss bei Vertragsabschluss festgehalten werden. Im Einzelfall kann die Bank auch eine Sonderzahlung zulassen, obwohl diese Möglichkeit nicht zuvor vertraglich vereinbart wurde. Einen Rechtsanspruch haben Kreditnehmer darauf aber nicht.
Zu welchen Konditionen sind Sondertilgungen möglich?
Für Sondertilgungen gibt es keine einheitlichen Vorgaben. Jede Bank gewährt ihren Kunden Sondertilgungen nach eigenen Maßstäben. Gerade bei Baufinanzierungen beschränken einige Banken die Summe der möglichen Sondertilgungen auf 50 Prozent der Kreditsumme über die gesamte Laufzeit, während andere Banken keine Obergrenzen haben. Zu den üblichen Konditionen zählen:- Sondertilgungen in Höhe von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme pro Jahr sind bei den meisten Banken kostenlos. Einige Kreditinstitute erheben aber selbst für geringfügige Sondertilgungen Zinsaufschläge oder legen Obergrenzen fest.
- Sondertilgungen, die über fünf Prozent hinausgehen, müssen in der Regel zuvor vertraglich festgelegt werden. Die Bank kann auf diese Option auch einen Zinsaufschlag verlangen. Dieser liegt üblicherweise bei 0,03 bis 0,05 Prozent. Bei einer Laufzeit von zehn Jahren kann das ein halbes Prozent mehr an Zinsen bedeuten.
- Bei Laufzeiten von mehr als zehn Jahren haben Bauherren und Immobilienkäufer nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht. Nach einer Frist von sechs Monaten können sie ihr Darlehen teilweise oder komplett zurückzahlen – selbst wenn sie mit der Bank keine Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbart haben.
Welche Vorteile bieten Sondertilgungen für Kreditnehmer?
Ob die Möglichkeit von Sondertilgungen mit in den Kreditvertrag mit aufgenommen werden sollte oder nicht, sollte sich ein Bauherr oder Immobilienkäufer zuvor gut überlegen. Denn wer sich vertraglich die Option sichert, einen Teil der Restschuld außerplanmäßig zu tilgen, diese aber nicht nutzt, zahlt am Ende womöglich mehr. Generell bieten Sondertilgungen Häuslebauern wesentliche Vorteile:- Schneller schuldenfrei: Da zusätzliche Zahlungen die Restschuld verringern, die Höhe der monatlichen Raten aber gleich bleibt, reduzieren Sondertilgungen automatisch die Gesamtlaufzeit des Darlehens.
- Kreditkosten senken: Die monatlich zu zahlende Rate setzt sich aus Zinsen und Tilgungsanteil zusammen. Da die Restschuld im Laufe der Zeit immer geringer wird, sinkt auch der Zinsanteil. Die Höhe der monatlichen Raten bleibt aber gleich, da sich auf der anderen Seite der Tilgungsanteil erhöht. Wer mit einer Sondertilgung die Restschuld verringert, reduziert so auch die Zinskosten – die Zinsen fallen nun auf eine kleinere Restschuld an.
- Lukrativer sparen: In der anhaltenden Niedrigzinsphase kann es für Kreditnehmer lohnenswerter sein, mit einem erhaltenen Geldbetrag eine Sondertilgung vorzunehmen, anstatt diesen Geldbetrag zu sparen. Die Ersparnis durch die gesenkten Zinskosten ist möglicherweise höher als die Rendite einer gering verzinsten Geldanlage.
Mit welcher Art der Sondertilgung können Kreditnehmer am meisten sparen?
Ob die Option einer Sondertilgung für den Kreditnehmer günstiger ist, lässt sich für ihn bei Vertragsabschluss nicht immer auf den ersten Blick erkennen. Ist die Möglichkeit einer Sondertilgung von zehn Prozent trotz Zinsaufschlag günstiger oder doch kostspieliger? Spart er vielleicht mehr Geld mit einer Immobilienfinanzierung, die jährliche Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent ohne Aufschlag gestattet? Folgendes Rechenbeispiel zeigt, wann sich eine Sondertilgung lohnt:Das Ehepaar Heitkamp hat sich dazu entschlossen, aus beruflichen Gründen von Nordrhein-Westfalen in die Nähe von Stuttgart umzuziehen und dort sein Traumhaus zu finanzieren. Dazu haben die beiden Mittdreißiger schon 130.000 Euro Eigenkapital angespart. Da das für den Kauf bei Weitem nicht ausreicht, nehmen sie ein Darlehen über 360.000 Euro mit 15 Jahren Zinsbindung auf. Herr Heitkamp arbeitet als Abteilungsleiter im öffentlichen Dienst und bekommt von seinem Arbeitgeber neben seinem regulären Gehalt jährlich 2.300 Euro netto als Weihnachtsgeld.
Variante 1: Nachwuchs in Sicht – keine Sondertilgungen
Die Heitkamps entschließen sich in diesem Frühjahr für ein Darlehen, bei dem eine jährliche Sondertilgung in Höhe von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme ohne Zinsaufschlag möglich ist. Für den Kreditbetrag von 360.000 Euro mit 15 Jahren Zinsbindung verlangt die Bank einen Sollzins von 1,63 Prozent. Als Auszahlungstermin vereinbaren sie Anfang Mai. Da sich schon wenige Monate später Nachwuchs ankündigt, verzichtet das Paar darauf, Sondertilgungen vorzunehmen. Alle übrigen finanziellen Mittel wollen die beiden für ihr Kind ausgeben oder ansparen. Bei einem anfänglichen Tilgungsanteil von zwei Prozent müssen die Heitkamps eine monatliche Rate von 1089 Euro zahlen. Nach 15 Jahren belaufen sich ihre Zinskosten auf insgesamt 74.253 Euro. Die Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist beträgt 237.745,40 Euro.
Variante 2: Fünf Prozent Sondertilgung ohne Zusatzkosten
Die Heitkamps entscheiden sich wieder für einen Hauskredit, bei dem eine jährliche Sondertilgung in Höhe von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme ohne Zinsaufschlag möglich ist. Auch in diesem Beispiel liegt der vereinbarte Sollzinssatz bei 1,63 Prozent. Die monatliche Rate ist genauso hoch wie in Variante 1. In diesem Fall bleibt das Ehepaar allerdings kinderlos und beschließt, jedes Jahr im Dezember den Großteil des Weihnachtsgeldes von Herrn Heitkamp, einen Betrag von 2.000 Euro, für Sondertilgungen zu nutzen. Weil das Paar damit seine Schulden schneller abträgt, summieren sich die Zinszahlungen nach Ablauf von 15 Jahren nur auf insgesamt 70.317 Euro. Die Restschuld liegt zu diesem Zeitpunkt, im Mai 2032, bei 203.808 Euro. Die jährlichen Sondertilgungen haben den Heitkamps also in 15 Jahren Zinsersparnisse von 3.936 Euro eingebracht. Noch nicht eingerechnet ist, dass aufgrund der geringeren Restschuld auch die Anschlussfinanzierung günstiger wird als ohne Sondertilgungen.
Theoretisch könnten die Heitkamps bei dieser Variante ohne Zusatzkosten jedes Jahr maximal 18.000 Euro (fünf Prozent ihrer Darlehenssumme) außerplanmäßig tilgen, sofern ihnen dieses Geld zur Verfügung stünde. In diesem Fall würden sie die geliehene Summe sogar schon vor Ablauf der 15-jährigen Zinsbindungsfrist vollständig zurückzahlen, nämlich bis Januar 2030. An Zinsen hätten sie bis dahin insgesamt 39.939 Euro gezahlt – das sind 34.314 Euro weniger als beim Verzicht auf jegliche Sondertilgung. Das Sparpotenzial von Sondertilgungen kann also beachtlich sein, schon in dem Umfang, den viele Banken ohne Zusatzkosten gewähren.
Variante 3: Höhere Sondertilgung gegen Zinsaufschlag
In diesem Beispiel erwarten die Heitkamps demnächst eine Auszahlung aus dem Verkauf einer geerbten Immobilie. Sie entscheiden sich daher für einen Kredit, der gegen einen Zinsaufschlag von 0,10 Prozent Sondertilgungen in Höhe von zehn Prozent ermöglicht. Bei einer Laufzeit von zehn Jahren ergibt sich somit ein Sollzinssatz von 1,73 Prozent, anstatt 1,63 Prozent bei den beiden Varianten zuvor. Ihre monatliche Rate liegt in dieser Variante wegen des höheren Zinssatzes bei 1119 Euro. Weniger als ein Jahr nach Beginn der Laufzeit erhalten die Heitkamps den ihnen zustehenden Anteil aus dem Verkauf des Elternhauses von Frau Heitkamp. 36.000 Euro aus dieser Summe verwenden sie im Mai 2018 für eine Sondertilgung, das sind genau zehn Prozent der Kreditsumme. Nach 15 Jahren belaufen sich die Zinskosten in diesem Fall auf 68.873 Euro. Die Restschuld liegt bei 190.934 Euro. Die Heitkamps sparten durch die einmalige Sondertilgung insgesamt 5.380 Euro im Vergleich zu Variante 1 – und das trotz höherer Zinsen.
Je früher die Sondertilgung, desto höher die Ersparnis
Das Beispiel der Heitkamps zeigt, dass sich mit einer höheren Sondertilgung unter Umständen am meisten Geld sparen lässt, selbst wenn die Bank dafür einen Zinsaufschlag berechnet. Dabei ist zu beachten, dass die Ersparnis am größten ist, je früher die Darlehensnehmer eine Sondertilgung leisten und damit ihre Restschuld verringern. Tun sie das erst gegen Ende der Laufzeit, fällt die mögliche Zinsersparnis geringer aus.Die Möglichkeit, etwa durch eine Erbschaft vorzeitig einen großen Teil der Finanzierung zurückzuzahlen, kommt oft überraschend. Daher gleicht es in vielen Fällen einer Wette, sich die Option auf hohe Sondertilgungen gegen einen Aufschlag festschreiben zu lassen. Wer während der Laufzeit seiner Immobilienfinanzierung große Geldsummen weder erwartet noch tatsächlich erhält, der kann aber auch schon mit kleineren zusätzlichen Zahlungen Geld sparen. Denn die Zinskosten lassen sich auch durch kleinere jährlich Sondertilgungen erheblich senken. Da Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent in der Regel ohne zusätzlichen Zinsaufschlag vereinbart werden können, entstehen für Kreditnehmer keine zusätzlichen Kosten. Sie können sich bei Vertragsabschluss diese Optionen also offen halten – selbst wenn sich später keine Gelegenheit zur Sondertilgung ergibt.
Wer sein Traumhaus finanzieren möchte, der sollte nicht nur Kredit-Konditionen miteinander vergleichen, sondern sich vorab auch über die Sondertilgungsrechte bei dem jeweiligen Kreditgeber informieren. Sind Mindestbeträge oder Stichtage einzuhalten? Sind jährliche Sondertilgungen bis fünf Prozent kostenfrei? Welchen Zinsaufschlag verlangt die Bank bei höheren Sondertilgungen? Außerdem sollte der Darlehensnehmer alle absehbaren Sondertilgungsvarianten vor Kreditaufnahme durchrechnen – auch in dem Wissen, dass es am Ende oft anders kommt als geplant.