In der Mietwohnung bleiben oder die niedrigen Bauzinsen nutzen, um ins Eigenheim zu investieren? Diese Frage stellen sich derzeit viele Mieter. Insbesondere in den großen Städten und Ballungsräumen sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren gestiegen – für Käufer wird es unter Umständen teuer. Was kostet also kaufen und was mieten? Wir haben anhand aktueller Kaufpreise und Mietkosten ausgerechnet, wie viel Geld Käufer und Mieter in Berlin, München und Hamburg für eine 75 Quadratmeter große Wohnung ausgeben müssen – und das über 25 Jahre, voraussichtliche Mietsteigerungen eingerechnet. Die Zahlen zeigen erst einmal nur die monatlichen Kosten und berücksichtigen nicht, dass Käufer im Gegensatz zu Mietern Monat für Monat in Eigentum investieren.

Berlin: In der Hauptstadt ist der Kauf verhältnismäßig günstig

In Berlin ist sowohl Kaufen als auch Mieten nach wie vor vergleichsweise günstig. Laut den neuesten Zahlen des Immobilieninstituts F+B liegt die Bundeshauptstadt im deutschlandweiten Kaufpreis-Ranking aller Städte ab 25.000 Einwohner auf Platz 84, bei den Neuvertragsmieten sogar nur auf Platz 116.

Für eine zehn Jahre alte, 75 Quadratmeter große Eigentumswohnung bezahlen Käufer demnach im Schnitt 2.390 Euro pro Quadratmeter, einen Kaufpreis von 179.250 Euro. In unserem Szenario gehen wir davon aus, dass der Käufer die Nebenkosten sowie 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital beisteuert. Damit bleiben noch 143.400 Euro als Baukredit von der Bank. Nach 25 Jahren soll das Darlehen komplett getilgt sein. Für das Volltilgerdarlehen wird nach aktuellem Zinsniveau ein Sollzins von 2,3 Prozent fällig*. Bei einer anfänglichen Tilgung von knapp drei Prozent beläuft sich die Monatsrate auf 628,97 Euro. Diese Rate besteht aus einem Zinsanteil sowie aus einem Tilgungsanteil, der, vergleichbar mit einer Sparrate, dem Vermögensaufbau dient.

Für eine vergleichbare Wohnung wird F+B zufolge aktuell eine Neuvertragsmiete von im Schnitt 7,70 Euro pro Quadratmeter fällig. Monatlich beläuft sich die Miete ohne Nebenkosten damit auf 577,50 Euro. Allerdings stieg die Miete bei Bestandswohnungen im Bundesdurchschnitt im vergangenen Jahr um 1,2 Prozent – Mieter müssen daher mit steigenden Kosten rechnen, während die Rückzahlungsrate des Baukredites über die gesamte Laufzeit gleichbleibt. Die monatlichen Nebenkosten sind nicht eingerechnet – diese müssen sowohl Mieter als auch Käufer tragen. Zudem können auf Wohneigentümer Kosten für Instandhaltung und Renovierung zukommen, die sich nicht pauschal voraussagen lassen.

Die Rechnung zeigt, dass Mieter in unserem Beispiel nach 25 Jahren zwar rund 51.026 Euro weniger ausgegeben haben – mögliche Zinsgewinne durch die Anlage der Summe nicht mitgerechnet. Der entscheidende Vorteil auf Käuferseite ist allerdings: Sie haben ihre Wohnung nach dieser Zeit vollständig abbezahlt und damit Vermögen aufgebaut sowie in ihre Altersvorsorge investiert. Das gilt insbesondere, wenn der Wert ihrer Eigentumswohnung in der Zwischenzeit steigt. Zudem wohnen sie als Eigentümer ab diesem Zeitpunkt mietfrei, während Mieter weiterhin jeden Monat zahlen müssen.

München: Käufer bezahlen wesentlich mehr als Mieter

München ist die teuerste Stadt Deutschlands – sowohl bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen als auch bei den Neuvertragsmieten liegt die bayerische Landeshauptstadt im Ranking von F+B auf Platz Eins. Für eine 75-Quadratmeter-Wohnung werden hier im Schnitt 5.290 Euro pro Quadratmeter fällig – in unserem Beispiel ein Kaufpreis von 396.750 Euro. Wer hier die empfohlenen zwanzig Prozent an Eigenkapital einbringen möchte, benötigt Ersparnisse von knapp 80.000 Euro plus die beim Kauf anfallenden Nebenkosten. Es verbleiben 317.400 Euro, die sich der Käufer von der Bank leihen muss. Bei knapp drei Prozent Tilgung und einem Sollzins von 2,3 Prozent sowie unter der Voraussetzung, dass das Darlehen nach 25 Jahren getilgt sein soll, wird eine Monatsrate von 1.392,15 Euro fällig. Dem gegenüber steht die Monatsmiete von 952,50 Euro, die sich aus der von der F+B angegebenen durchschnittlichen Neuvertragsmiete von 12,70 Euro pro Quadratmeter ergibt.

Käufer haben in diesem Fall nach 25 Jahren rund 202.034 Euro mehr bezahlt als Mieter, mögliche Zinsgewinne durch eine Anlage des Betrags nicht eingerechnet. An diesen Zahlen lässt sich bereits ablesen, dass Wohneigentum in München überdurchschnittlich teuer ist. Auf der Gegenseite steht allerdings der Vermögensaufbau durch den Kauf der Immobilie, die bei weiter gestiegenen Preisen vermutlich an Wert gewonnen hat. Um die Anschaffungskosten etwas zu senken, können sich Käufer in Randlagen und im Umland der bayerischen Landeshauptstadt umsehen.

Hamburg: Hansestadt liegt im Kaufpreis-Ranking auf Platz 11

Hamburg liegt im Kaufpreis-Ranking von F+B auf Platz 11, bei den Neuvertragsmieten belegt die Hansestadt Platz 10. Der Kaufpreis liegt in unserem Beispiel bei 258.000 Euro (3440 €/m²). Die übrigen Konditionen bleiben gleich. Für eine vergleichbare Mietwohnung bezahlen Verbraucher monatlich eine Kaltmiete von 750 Euro (10 €/m²). Wer mietet, gibt über die 25 Jahre 94.721 Euro weniger aus und kann mit diesem Geld womöglich noch Zinsgewinne erwirtschaften – genau wie in Berlin oder München ist hier jedoch der Vermögensvorteil des Käufers entscheidend. Dieser fällt noch größer aus, wenn die Immobilie weiter an Wert gewinnt.