Die Deutschen haben 2016 rund ein Fünftel mehr Geld in Wohneigentum gesteckt als noch zwei Jahre zuvor, nämlich 155,7 Milliarden Euro – und das, obwohl die Zahl der verkauften Wohnimmobilien letztes Jahr gesunken ist. Rund ein Drittel der Summe entfiel dabei allein auf das Bundesland Bayern, in dessen Landeshauptstadt die bundesweit höchsten Preise anfielen. Das haben die amtlichen Gutachterausschüsse in ihrem Jahresbericht festgehalten. Der dient mit jährlich rund einer Million ausgewerteter Kaufverträge als solide Grundlage für die Einschätzung der Immobilienpreisentwicklung des Landes. Er liefert Antworten auf vier wichtige Fragen für alle, die Immobilien kaufen oder verkaufen möchten.

Wie viel kosten Wohnimmobilien in Deutschland?

Der Mittelwert bei den Immobilienpreisen, also jener fiktive Kaufpreis, der genau in der Mitte zwischen der teuersten und der günstigsten Hälfte der gezahlten Preise liegt, betrug letztes Jahr 1.545 Euro je Quadratmeter für gebrauchte, freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser. In gebrauchten Reihenhäusern und Doppelhaushälften kostete der Quadratmeter im Mittel 1.495 Euro. Deutlich teurer waren etwa neue Eigentumswohnungen mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 2.578 Euro. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten mit 1.286 pro Quadratmeter nur etwa die Hälfte davon. Das entspricht je nach Art der Immobilie einem Preisanstieg zwischen 273 und 661 Euro pro Quadratmeter gegenüber 2009 – sagt aber nur wenig über die Preisentwicklungen vor Ort aus. Denn je nach Region verläuft die Entwicklung sehr unterschiedlich.

Wie stark unterscheiden sich die Preise?

Während in den günstigsten Regionen meist vergleichsweise geringe Preiserhöhungen zu verzeichnen waren, haben die Preise in ohnehin teuren Regionen über die letzten Jahre noch einmal kräftig zugelegt. Deutlich wird das etwa bei den gebrauchten freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern. In den günstigsten Regionen sind die Kaufpreise hier in neun Jahren gerade mal um etwa 20 Euro (auf 825 Euro) pro Quadratmeter gestiegen. In den teuersten Regionen gab es in diesem Zeitraum einen Preisanstieg von mittleren 1.710 Euro pro Quadratmeter auf 2.765 Euro.

So zahlten Käufer letztes Jahr in der Stadt München im Mittel mehr als das Zweiundzwanzigfache (8.500 Euro) für einen Quadratmeter wie im Landkreis Mansfeld-Südharz (380 Euro) in Sachsen-Anhalt. Noch gewaltiger fallen die Preisunterschiede etwa bei gebrauchten Eigentumswohnungen aus. Ein Quadratmeter kostete in der bayerischen Landehauptstadt im Mittel 5.000 Euro, nur 220 Euro hingegen im Brandenburger Landkreis Teltow-Fläming, der an Berlin angrenzt. Wer sich 2016 eine Wohnung in München kaufte, hätte mit dem Geld also genauso gut 25 Wohnungen gleicher Größe zum mittleren Preis in Brandenburg erstehen können.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise künftig?

Bundesweit sollen die Immobilienpreise vorerst weiter steigen, so die Autoren des Berichts. Dass nicht mehr Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser verkauft würden, deuten sie als klares Anzeichen für zu wenig verfügbares Bauland. Das fehlende Angebot würde die Preise weiter nach oben treiben. In ganz Deutschland sei derzeit kein Ende des Preisanstiegs oder gar eine Trendumkehr erkennbar, wird Anja Diers, Vorsitzende des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse von der Nachrichtenagentur Reuters zitiert.

Darauf deuten auch die neuesten Zahlen zu den erteilten Baugenehmigungen im laufenden Kalenderjahr hin. Zwischen Januar und Oktober 2017 wurden 7,3 Prozent beziehungsweise 22.400 weniger neue Wohnungen und Häuser genehmigt als im gleichen Zeitraum 2016, teilte das Statistische Bundesamt mit. Rechnet man aus diesen Zahlen den Rückgang bei genehmigten Wohnungen in Wohnheimen heraus, zu denen auch Flüchtlingsunterkünfte zählen, liegt der Rückgang immerhin noch bei 1,2 Prozent.

Einen anderen Blick auf die Lage bot im November eine Studie von KfW Research. Der zufolge hätte sich in Deutschland mittlerweile ein Überschuss an rund 600.000 genehmigten Wohnungen angehäuft, die nur noch gebaut werden müssten. Viele Wohnungen würden aber nur mit Verzögerung oder gar nicht fertiggestellt. Grund dafür seien mitunter lange Fertigstellungszeiten von größeren Mehrfamilienhäusern. Dazu stoße die Bauwirtschaft wegen der guten wirtschaftlichen Lage an ihre Kapazitätsgrenzen. Gerade in den ohnehin teuren Ballungszentren würden außerdem Spekulanten das Problem verschlimmern, die sich Baugenehmigungen „auf Vorrat“ besorgen. Sie würden die Projekte aber nicht umsetzen, weil sie mit weiter steigenden Preisen und Mieten rechnen.