Steht ein Bauherr oder Immobilienkäufer kurz davor, die Finanzierung für sein Eigenheim unter Dach und Fach zu bringen, tut er gut daran, die Entwicklung der Bauzinsen über längere Zeit fest im Blick zu behalten – am besten auch dann, wenn er sich derzeit im Sommerurlaub befinden sollte. Wer das tut, der konnte zuletzt beobachten, dass viele Anbieter ihre Zinssätze erhöht haben. Das weckt beim einen oder anderen schnell die Befürchtung, die Zinsen könnten weiter steigen und eine Immobilienfinanzierung damit schon bald spürbar teurer werden. Schließlich wird seit einiger Zeit darüber spekuliert, ob und wann die Zeit der historisch günstigen Darlehenszinsen vorübergeht. Was müssen Bauherren und Eigenheimbesitzer jetzt wissen? Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Wie stark sind die Zinsen gestiegen?

Die Sollzinssätze für Baufinanzierungen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren sind zwischen Ende Juni und dem Ende der ersten Juli-Woche bei den meisten Anbietern um 0,05 bis 0,20 Prozentpunkte gestiegen, die für Finanzierungen mit längerer Zinsbindung teilweise um 0,05 bis 0,15 Prozentpunkte. Das berichten die Baufinanzierungsexperten von CHECK24, die die Kosten von Finanzierungen bei mehr als 450 Direktbanken, Filialbanken, Versicherungen und Bausparkassen beobachten. Die aktuellen Erhöhungen (sehr gut nachzuverfolgen auf unserem Zinschart) sind bemerkenswert, weil nicht nur einige, sondern die meisten Anbieter binnen kurzer Zeit die Zinsen angepasst haben. Dass es sich nur um vorübergehende Ausschläge handelt und sich die Zinsen in Kürze wieder in die andere Richtung bewegen werden, dafür gibt es derzeit keine Anzeichen.

Was ist der Grund für die Zinserhöhungen?

Indirekt hat Mario Draghi die Zinserhöhungen ausgelöst, der Präsident des Rates der Europäischen Zentralbank (EZB).  „Die Gefahr einer Deflation ist vorüber“, sagte er auf einer Konferenz der EZB im portugiesischen Sintra am 27. Juni. Die Geldpolitik der EZB zeige Wirkung, alle Zeichen deuteten auf eine zunehmende wirtschaftliche Erholung in der Eurozone.

Zwar schob Draghi hinterher, dass in der Geldpolitik der Zentralbank „Ausdauer“ gefragt sei – ein Hinweis, man werde vorerst am aktuellen Kurs festhalten. Gleichwohl wurde seine Aussage an den Finanzmärkten offensichtlich als Ankündigung gewertet, dass die Zentralbank von ihrer Politik des billigen Geldes in absehbarer Zeit zumindest leicht abweichen könnte. Denn seit Draghis Rede ist die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe deutlich gestiegen – von 0,28 Prozent am 27. Juni auf zwischenzeitlich bis zu 0,56 Prozent (aktuell ist die Rendite wieder leicht gesunken). Ob seine Äußerungen möglicherweise überinterpretiert wurden, dazu wollte Draghi bei der jüngsten geldpolitischen Sitzung des EZB-Rats am 20. Juli keinen Kommentar abgeben. Hier signalisierte er in Einklang mit früheren Aussagen ein Festhalten am derzeitigen Kurs.

Mit ihrer Geldpolitik will die EZB die Wirtschaft in der Eurozone ankurbeln und die Inflationsrate dauerhaft wieder knapp unter die Marke von zwei Prozent bringen. Erreichen will sie das außer mit niedrigen Zinsen dadurch, dass sie seit Anfang 2015 durch den Kauf von Staatsanleihen im großen Stil Geld in Umlauf bringt. Die Inflationsrate ist seither wieder gestiegen und schon im März hat die EZB den Kauf von Staatsanleihen zurückgefahren. In absehbarer Zeit muss die Zentralbank den Kauf auch deshalb weiter drosseln, weil sie aus rechtlichen Gründen nicht mehr als einen bestimmten Anteil der Anleihen eines Staates besitzen darf. Darauf weisen unter anderem Experten der Commerzbank in einem Bericht hin. Die Käufe werden also ohnehin abnehmen. Trotzdem führte Draghis Andeutung dazu, dass die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe schon jetzt stieg.

Die Mechanik dahinter: Sinkt die Nachfrage nach Staatsanleihen, sinkt auch ihr Kurs, während ihre Rendite steigt. Und steigt die Rendite deutscher Staatsanleihen, gehen in der Regel auch die Zinsen für Immobiliendarlehen nach oben.

Was hat die Staatsanleihen-Rendite mit Bauzinsen zu tun?

Viele Banken refinanzieren Immobilienkredite über Pfandbriefe. Steigt der Zins von Pfandbriefen, werden auch Immobiliendarlehen teurer. Denn die Rendite von Pfandbriefen orientiert sich an der von deutschen Staatsanleihen, auch wenn sich beide nicht immer ganz parallel entwickeln. Auf Pfandbriefe gibt es gegenüber Staatsanleihen einen Renditeaufschlag, der über die Zeit etwas schwankt, worauf beispielsweise der Verband deutscher Pfandbriefbanken hinweist. 

Wann werden die Zinsen noch weiter steigen?

Die Frage lässt sich schwer beantworten. Wenn das Anleihenkaufprogramm der EZB endet oder die Notenbank den Leitzins erhöht, werden mit großer Wahrscheinlichkeit auch die Zinsen für Verbraucher steigen. Bis die EZB diese Schritte geht, wird aber voraussichtlich noch einige Zeit vergehen. Die Experten der Commerzbank gehen in ihrem Bericht von Anfang Juli davon aus, dass die EZB auch im kommenden Jahr die Leitzinsen nicht erhöht. Und Mario Draghi ließ nach der jüngsten geldpolitischen Sitzung des EZB-Rats am 20. Juli ebenfalls nicht erkennen, dass in absehbarer Zeit Veränderungen anstünden.

Auswirkungen auf das hiesige Zinsniveau können aber auch Entwicklungen jenseits des Atlantiks haben: Die Chefin der amerikanischen Notenbank Fed, Janet Yellen, hat bei ihrer Anhörung vor dem Kongress Mitte Juli weitere Zinsschritte angekündigt, wie das Handelsblatt berichtet. Wohl noch in diesem Jahr wird die Fed den Leitzins erneut erhöhen, das wäre 2017 das dritte Mal. Zinserhöhungen in den USA führen nicht selten dazu, dass in einigem zeitlichen Abstand auch hierzulande die Zinsen steigen.

Wie und gegebenenfalls nach welcher Zeit sich das auf die Zinsen für Immobilienfinanzierungen auswirkt, ist ebenfalls schwer zu sagen. Möglicherweise haben einige Anbieter in ihre aktuellen Zinserhöhungen bereits Erwartungen an zukünftige Entwicklungen eingepreist. Beim Eintritt der erwarteten Ereignisse müssten sie nicht erneut reagieren. Andere Anbieter hingegen könnten aufgrund künftiger Entwicklungen am Markt den Zins schrittweise weiter erhöhen. Pauschal lässt sich das laut den Baufinanzierungsexperten von CHECK24 nicht beantworten.

Was soll ich jetzt tun?

Das hängt von der aktuellen Situation beim Kauf- oder Bauvorhaben ab. Je nachdem fällt der Ratschlag der CHECK24-Baufinanzierungsexperten unterschiedlich aus:

• Sie haben schon ein Objekt ins Auge gefasst: Wer sich auf dem besten Weg befindet, den Kauf abzuschließen, sollte damit nicht zu lange zögern, bevor die Zinsen möglicherweise weitere kleine Schritte nach oben machen.
• Sie denken mittelfristig über den Bau oder Kauf einer Immobilie nach: Zu bedenken ist, dass die Zinsen für ein Immobiliendarlehen auf absehbare Zeit zwar wahrscheinlich nicht sprunghaft steigen werden, dass sie aber aller Voraussicht nach in den nächsten Wochen und Monaten auch nicht wieder nachhaltig sinken. Das sollte in seine Überlegungen und Berechnungen vor allem einbeziehen, wer erst grundsätzlich über ein Eigenheim nachdenkt und womöglich noch unentschieden in der Frage „kaufen oder mieten“ ist.
• Sie haben schon eine Baufinanzierung abgeschlossen: Das ist keinesfalls ein Grund, die jüngsten Entwicklungen zu ignorieren. Läuft die aktuelle Baufinanzierung schon mindestens zehn Jahre, kann der Darlehensnehmer sie ohne Entschädigungszahlung an die Bank kündigen und eine neue Baufinanzierung abschließen. Das kann sich bei sehr langen Zinsbindungen lohnen, wenn der Zins der laufenden Finanzierung höher ist als das derzeitige Zinsniveau und zugleich zu erwarten ist, dass die Zinsen bis zum Auslaufen der Finanzierung wieder steigen. Umschulden lässt sich ein Baudarlehen entweder bei einem anderen Anbieter oder bei derselben Bank – nicht selten erhalten Kunden ein günstigeres Angebot, wenn sie gegenüber ihrer Bank andeuten, dass sie über die nach zehn Jahren mögliche Sonderkündigung nach §489 BGB nachdenken.
  
  Wer nicht kostenlos kündigen kann, weil sein Darlehen noch keine zehn Jahre läuft, der kann sich unter Umständen ebenfalls die günstigen Zinsen von heute sichern: mit einem Forward-Darlehen. Bei diesem Modell schließt der Darlehensnehmer seine Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre vor Ende seiner derzeitigen Zinsbindungsfrist ab. Die Banken verlangen dafür auf den aktuellen Zins zwar einen Aufschlag. Sollten die Zinsen anschließend deutlich steigen, kann die neue Finanzierung dennoch günstiger sein als wenn der Käufer erst gegen Ende der Zinsbindungsfrist eine neue Finanzierung abschließt.