Immobilien sind zuletzt zwar erneut teurer geworden, aber die Preise sind nicht mehr so stark gestiegen wie noch im Jahr 2016, teilte die Bundesbank in ihrem Monatsbericht Februar mit. Und der Rat der Immobilienweisen stellt in seinem Frühjahrsgutachten jetzt sogar einen Rückgang der Kaufpreise in naher Zukunft in Aussicht.

„Die Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage sind in München, Berlin und Stuttgart zu Ende gegangen“, erklärte Harald Simons, Vorstand des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica AG, der im Frühjahrsgutachten die deutschen Wohnungsmärkte analysiert. In diesen drei Städten sollen Immobilien innerhalb der nächsten fünf Jahre real um ein Viertel bis ein Drittel weniger kosten als jetzt. Für Hamburg, Köln und Düsseldorf seien die Aussichten uneinheitlich – und für Frankfurt werde der Brexit entscheidend sein, urteilen die Immobilienweisen.

Käufer zahlten 2017 in Metropolen neun Prozent mehr

Freuen wird die Prognose künftige Immobilienkäufer aber nur bedingt. Denn mit dem Preisrückgang normalisiert sich nur der seit Jahren überteuerte Markt in den Metropolen und Großstädten. Im Ergebnis werden nur die Kaufpreisübertreibungen, die sich aus der relativen Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen ableiten, zurückgenommen. 2017 lag die Kaufpreisübertreibung im Verhältnis zu den Mieten zwischen 24 Prozent in Hamburg und 35 Prozent in München. Konkret heißt das: Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung stieg beispielsweise in der bayerischen Landeshauptstadt in der gleichen Zeit rund um ein Drittel mehr als der Mietpreis für eine vergleichbare Wohnung.

Laut Berechnungen der Bundesbank auf Basis von Angaben der Bulwiengesa, einem Immobilienberatungsunternehmen, stiegen in Städten wie Frankfurt, München oder auch Köln die Preise für Wohneigentum im vergangenen Jahr um rund 9,25 Prozent, was sogar 1,75 Prozentpunkte weniger sind als noch 2016. Nicht nur in den Metropolen stiegen die Preise. Bundesweit sind Eigentumswohnungen laut Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen im Jahr 2017 teurer geworden. Der Preisanstieg fiel mit 7,9 Prozent ebenfalls etwas geringer aus als im Vorjahresvergleich, wo Immobilienkäufer im Schnitt 8,8 Prozent mehr zahlen mussten. Seit 2009 sind in ganz Deutschland die Kaufpreise nunmehr durchschnittlich um 61% gestiegen.

Niedrigen Zinsen waren 2017 kein Preistreiber mehr

Als Grund führt die Bundesbank gute Einkommensaussichten der privaten Haushalte sowie die „äußerst günstigen Arbeitsmarktbedingungen“ an. Weniger Einfluss auf die große Nachfrage – zumindest im vergangenen Jahr – hatten demzufolge die niedrigen Zinsen für Hypothekendarlehen. Auf lange Sicht gesehen hat die weiter andauernde Niedrigzinsphase laut Rat der Immobilienweisen allerdings einen erheblichen Einfluss auf das Kaufverhalten gehabt: Mit den heutigen Zinsen könnten Immobilienkäufer bei konstanter Annuität einen um 39 Prozent höheren Kredit als 2008 – dem letzten Jahr vor dem deutlichen Zinsrückgang - finanzieren.

Der Immobilienweise Simons interpretierte dies als Hinweis, dass der überproportionale Preisanstieg mit den gesunkenen Zinsen für Baufinanzierungen zusammenhängt. Niedrige Zinsen animierten mehr Bundesbürger zum Kauf einer Immobilie, die hohe Nachfrage und das knappe Angebot ließen Häuser und Wohnungen teurer werden. Als weiteren Faktor sehen die Immobilienweisen das große Interesse an einer Kapitalanlage aufgrund der anhaltend niedrigen Verzinsung von Finanzanlagen wie Tages-, Festgeld oder Sparbüchern.

„Das letzte Jahr hat gezeigt, dass auch in Städten wie Berlin und München die Party noch nicht vorbei ist, gleichwohl aber Stabilität einkehrt“, sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), der die Interessen der Immobilienwirtschaft vertritt. Die Lage stabilisiere sich unter anderem, weil das Wohnungsangebot in den meisten Großstädten kräftig wächst, wie es im Frühjahrsgutachten heißt. Die vergleichsweise hohe Zahl an Baugenehmigungen, die in den vergangenen Jahren beantragt wurden, münde jetzt in eine höhere Zahl an Fertigstellungen, argumentiert der Immobilienweise Simons. 2017 dürften mehr als 300.000 Wohnungen fertiggestellt worden sein, und 2018 dürften es nochmals mehr werden. Vor allem Berlin stehe, gemessen an den bisherigen Erfahrungen, „vor einer regelrechten Fertigstellungswelle“.

Baukindergeld eine „fragwürdige Maßnahme“

Ob das von der Großen Koalition beschlossene Baukindergeld gegen den Wohnungsmangel ein probates Mittel ist, bezweifeln sowohl Mieter- als auch Eigentümerverbände. Der Zuschuss werde von den Bauunternehmern abgeschöpft, die die Preise entsprechend erhöhen würden, zitiert die Deutsche Presseagentur den Verband Haus und Grund und den Deutschen Mieterbund, wie das Handelsblatt berichtet. Für die, die ohnehin bauen oder kaufen wollten, wäre das Baukindergeld demnach zwar ein nettes, aber kein notwendiges Plus, stellte Haus-und-Grund-Präsident Kai Warnecke fest. Laut Warnecke wurde auch die ähnlich konstruierte Eigenheimzulage, die von 1995 bis Ende 2005 gezahlt wurde, von Bauunternehmern ausgenutzt, um höhere Preise zu verlangen.

Die Bundesbank kommt in ihrem Monatsbericht zu einem ähnlichen Ergebnis. „Das geplante „Baukindergeld“ für Ersterwerbe könnte gerade im derzeitigen Umfeld vor allem zusätzliche Preissteigerungen bei Baugrundstücken und Bestandsimmobilien bewirken“, heißt es in der Mitteilung. Familien würden dadurch kaum leichter an eine Immobilie kommen, zusätzlich würde der Bundeshaushalt deutlich belastet werden. Deshalb erscheine diese Maßnahme in der Gesamtschau fragwürdig, so die Bundesbank.