Innerhalb des vergangenen Jahres vergünstigten sich die ohnehin schon sehr niedrigen Zinsen von über CHECK24 vermittelten Immobilienfinanzierungen noch einmal deutlich. Darlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung vergaben Banken an CHECK24 Kunden im Januar zu Zinsen von durchschnittlich 0,99 Prozent effektiv pro Jahr, was einem Rückgang um acht Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. An diesem Zustand dürfte sich nach Meinung von Experten aus Banken- und Baufinanzierungsvermittlungsbranche vorerst auch wenig ändern. So betont auch Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei CHECK24, dass derzeit keine echte Trendwende zu steigenden Bauzinsen erkennbar sei.

Gleichwohl gibt Foitzik zu bedenken, dass Entwicklungen am Anleihenmarkt und die Inflation das Zinsniveau im Jahresverlauf beeinflussen könnten. „Allenfalls in der zweiten Jahreshälfte könnten wir uns einen leichten Anstieg der Zinsen vorstellen“, sagt Foitzik. Sollte diese Prognose eintreffen und sich die Bauzinsen mittelfristig doch verteuern, ist es sich für Eigenheimbesitzer mit laufendem Darlehen überlegenswert, sich zeitnah die aktuell guten Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung zu sichern. Dank weit gefasster Fristen und Sonderkündigungsrechte, kann das auch dann interessant sein, wenn die Sollzinsbindung eigentlich noch sehr lange läuft.

Wann sollte ich mich um meine Anschlussfinanzierung kümmern?

Bei Immobilienkrediten variiert die Dauer der Sollzinsbindung meist zwischen fünf und 30 Jahren. Gerade bei längeren Fristen gehen viele Immobilienbesitzer davon aus, dass ihre vor etlichen Jahren abgeschlossene Baufinanzierung bis zum Ende der vertraglich vereinbarten Zinsbindung einfach weiterläuft. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit. Grundsätzlich besteht nämlich bei allen Immobiliendarlehen schon nach zehn Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, um auf ein günstigeres Angebot umzuschulden. Dabei ist es gänzlich egal wie lange die Zinsbindung ist. Da die Bauzinsen in den vergangenen Jahren rapide gesunken sind, kann es eine Ersparnis von mehreren tausend Euro ausmachen, eine bestehende Baufinanzierung jetzt umzuschulden.

Konkret gibt es drei Szenarien, wann eine Anschlussfinanzierung möglich ist:

1. Die Zinsbindung endet in weniger als einem Jahr

In diesem Fall sollten sich Immobilienbesitzer auf jeden Fall und möglichst frühzeitig nach einer passenden Anschlussfinanzierung umsehen. Die Bank, bei der sie ihr aktuelles Darlehen führen, muss ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot zukommen lassen, zu welchem Zinssatz eine Prolongation, also eine Verlängerung der Finanzierung, gegebenenfalls möglich ist.

Um nicht unter Zeitdruck das erstbeste Angebot annehmen zu müssen, sollten Darlehensnehmer bereits im Vorfeld in Ruhe alternative Angebote anderer Banken vergleichen. Im ist dies ganz bequem von zu Hause aus möglich. So lässt sich gut einschätzen, ob eine Umschuldung – also der Wechsel zu einem anderen Finanzierungspartner – nicht die günstigere Variante darstellt. Viele Banken bieten in diesem Fall auch eine bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu zwölf Monaten an. Das bedeutet, dass die Banken Kreditnehmern das Geld bereits für diesen Zeitraum verfügbar macht, ohne dafür Zinsen zu verlangen.

2. Die Finanzierung läuft schon seit über neun Jahren:

Unabhängig davon, wie lange die Sollzinsbindung noch läuft, haben Verbraucher unter diesen Voraussetzungen die Möglichkeit, ihre aktuelle Baufinanzierung mit einem günstigeren Darlehen abzulösen. Das liegt an einem Sonderkündigungsrecht, das per Gesetz zehn Jahre nach Vollauszahlung der Finanzierungssumme greift. Unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kann dann eine Umschuldung auf ein günstigeres Angebot erfolgen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist. Auch in diesem Fall lohnt es sich daher, frühzeitig einen Online-Vergleich verschiedener Anbieter von Baufinanzierungen durchzuführen.

3. Die Finanzierung läuft zwischen fünf und neun Jahren:

Auch wenn das Sonderkündigungsrecht erst zehn Jahre nach Auszahlung des vollen Darlehensbetrags wirksam ist, können sich Eigenheim-Besitzer bereits nach fünf Jahren auf die Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung für den Zeitpunkt der Kündigung machen. Mithilfe eines Forward-Darlehens können sie sich nämlich die aktuellen Zinssätze bis zu 60 Monate im Voraus festschreiben lassen. Hierfür berechnen Banken einen Zinsaufschlag, der sich am zeitlichen Vorlauf bemisst. Je kürzer die Zeit bis zum vorgesehenen Beginn der Anschlussfinanzierung ist, desto geringer fällt der Aufschlag aus.

Je älter das Darlehen, desto höher das Sparpotential

Seit über zehn Jahren kennen die Bauzinsen nur eine Richtung: immer weiter nach unten. Zum Höhepunkt der Finanzkrise im Jahr 2008 lag der durchschnittliche Effektivzins für Immobilienfinanzierungen mit fünf bis zehn Jahren Sollzinsbindung noch bei etwas über fünf Prozent. Gegenüber dem damaligen Zinsniveau sparen sich Darlehensnehmer bei Baukrediten mit derselben Zinsbindungsfrist heute im Mittel über 75 Prozent an Zinszahlungen. Schließlich bekommen Bauherren und Immobilienkäufer Darlehen mit bis zu zehn Jahre gebundenem Sollzins heute zu Effektivzinsen von durchschnittlich etwa ein Prozent.

Ein einfaches Rechenbeispiel mit dem CHECK24 Tilgungsrechner zeigt, wie groß die Ersparnis bei einer vorzeitigen Ablösung eines zehn Jahre alten Immobilienkredits mit 20 Jahren Zinsbindung ausfällt, wenn dieser durch Anwendung des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts bei gleichbleibender Monatsrate auf ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zu derzeit erhältlichen Zinsen umgeschuldet wird. In diesem Fall errechnet sich die Ersparnis aus der um 38.013 Euro niedrigeren Restschuld im Jahr 2031, wenn auch die Sollzinsbindung der ursprünglichen Finanzierung ausgelaufen wäre.