Die derzeit niedrigen Bauzinsen sind für viele Deutsche ein willkommener Anlass, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Ob Familienwohnsitz im Grünen, eine Eigentumswohnung als Alterswohnsitz oder ein kleines Appartement, das Mieteinnahmen bringen soll: Bevor es an Bau oder Kauf geht, muss gerechnet werden. Wie viel Immobilie ist bei meinem persönlichen Einkommen und meinen Ersparnissen drin? Ist mein Traumhaus für mich überhaupt erreichbar? In welcher Preiskategorie sollte ich mich lieber umsehen? Fragen über Fragen: drei Fallbeispiele, die Antworten liefern.

Von Anfangstilgung bis Zinssatz: Diese Faktoren bestimmen Ihr Budget

Eine Immobilie komplett aus eigenen Mitteln zu finanzieren, ist für normale Verbraucher kaum denkbar. Mit einer Baufinanzierung kann der Traum vom Eigenheim aber dennoch in Erfüllung gehen. Und so kommt es, dass bei der Entscheidung über den Kaufpreis für Haus oder Wohnung auch einige Faktoren rund um die Finanzierung eine Rolle spielen. Einige der wichtigsten im Überblick:

Das Eigenkapital, sprich das Geld, das Hauskäufer oder Bauherren aus eigenen Ersparnissen in den Immobilienerwerb investieren, kann das Budget für die eigenen Wände erhöhen. Die Faustregel besagt, dass Verbraucher mindestens 20 Prozent aller Kosten, in jedem Fall aber die Nebenkosten – sprich Makler, Notar- und Grundbuchkosten – selbst aufbringen sollten. Das erhöht nicht nur den maximalen Kaufpreis, sondern macht auch die Baufinanzierung günstiger. Denn je geringer die Darlehenshöhe im Verhältnis zum Objektwert ist, desto niedriger ist das Risiko für die Bank und dementsprechend günstiger wird der Zinssatz des Darlehens.

Neben dem Eigenkapital ist auch entscheidend, wie viel Geld einem Haushalt monatlich für die Zahlung der Finanzierungsraten zur Verfügung steht. Dieses monatliche Budget errechnet sich grob aus dem Haushaltsnettoeinkommen abzüglich der Lebenshaltungskosten. Wer zur Miete wohnt, aber den Umzug in die eigene Immobilie plant, kann die Ausgaben für die Kaltmiete bei der Kalkulation ansetzen – nicht aber die Nebenkosten. Ob Müllentsorgung, Heizung oder Abwasser: Nebenkosten fallen auch bei einer eigenen Immobilie an. Wer indes eine Wohnung nicht selbst nutzt, sondern vermietet, kann die Mieteinnahmen auf sein monatliches Budget aufschlagen – aber stets unter der weisen Voraussicht, dass die Wohnung auch einmal vorübergehend leer stehen oder der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommen könnte.

Die Anfangstilgung sagt aus, wie viel Prozent einer Baufinanzierung im ersten Jahr der Tilgung an die Bank zurückgezahlt werden, und bestimmt im Wesentlichen die Laufzeit des Immobilienkredites. Dabei gilt: Je höher die Anfangstilgung, desto schneller sind Bauherren und Immobilienkäufer schuldenfrei.

Auch die Zinsen und die Sollzinsbindung der Baufinanzierung spielen bei der Berechnung des maximalen Kaufbetrages eine Rolle. Denn je günstiger die aktuellen Zinsen, desto mehr Geld bleibt für den Kauf. Die Sollzinsbindung wirkt sich eher indirekt auf die Kalkulation aus, indem sie die Höhe der Zinsen mitbestimmt.

Gerade beim Kauf einer Bestandsimmobilie, die nicht mehr ganz in Schuss ist, sollten sich Verbraucher im Vorfeld ein Bild davon machen, was eine Modernisierung kosten wird und die Ausgaben hierfür bei der Berechnung des maximalen Kaufbetrages abziehen. Doch selbst bei einem Neubau spielt die künftige Modernisierung eine Rolle: Schon von Beginn an sollten angehende Wohneigentümer nämlich monatlich etwas Geld für spätere Instandhaltungsmaßnahmen beiseitelegen, raten Experten.

Mit einem Sicherheitsabschlag sichern sich Hauskäufer und Bauherren gegen unvorhergesehene Ausgaben ab. Werden zusätzliche Materialen benötigt oder verzögern sich Fertigstellung und Einzug, haben die angehenden Wohneigentümer ausreichend Kapital, um den finanziellen Engpass zu überbrücken. Dieser Betrag von üblicherweise fünf Prozent des Kaufbetrages  muss bei einer Baufinanzierung eingeplant werden und schmälert das Budget für den Kaufpreis.

Von solide kalkuliert bis verspekuliert: 3 Fallbeispiele

Fallbeispiel #1: Familie Wagners Häuschen im Grünen

Familie Wagner aus dem Saarland wünscht sich ein Häuschen mit Garten. Die dreiköpfige Familie will selbst bauen. Da beide Elternteile derzeit in Vollzeit beschäftigt sind, verfügen sie über ein gutes monatliches Einkommen, das sich inklusive Kindergeld für die zehnjährige Tochter auf 3.600 Euro netto summiert. Nach Abzug der Lebenshaltungskosten und unter der Aussicht, dass sich die Familie künftig die Kaltmiete von 750 Euro sparen wird, könnten sie 2.100 Euro monatlich in die Rückzahlung ihres Baudarlehens investieren – sie halten sich jedoch an den Rat ihres Baufinanzierungsexperten, pro Quadratmeter Wohnfläche etwa 2,50 Euro monatlich für spätere Instandhaltungskosten zur Seite zu legen. Das macht in ihrem Fall insgesamt 300 Euro pro Monat. Unterm Strich bleibt der jungen Familie also ein monatlich verfügbarer Betrag von 1.800 Euro. Zudem bringen sie 55.000 Euro an Eigenkapital mit.

Für dieses Geld würde die Bank ihnen ein Darlehen in Höhe von etwa 540.000 Euro gewähren bei einem Zinssatz von zwei Prozent und einer ebenso hohen Anfangstilgung, durch die sich eine Laufzeit von insgesamt 35 Jahren ergibt. Unter Hinzurechnung des Eigenkapitals und nach Abzug der Nebenkosten und eines Puffers von fünf Prozent könnte Familie Wagner sich so ein Haus für eine halbe Million Euro leisten.

Doch so viel Geld braucht sie gar nicht – sie hat ihr Traumhaus gefunden. Kostenpunkt: 260.000 Euro. Das ist gerade einmal die Hälfte dessen, was sich die dreiköpfige Familie leisten könnte. Dank des niedrigeren Kaufpreises benötigt die Familie ein geringeres Darlehen von der Bank. Entsprechend zügig kann sie die Baufinanzierung mit ihrem monatlichen Budget von 1.800 Euro zurückzahlen. Die Wagners entscheiden sich daher für eine anfängliche Tilgung von 6,5 Prozent – damit ist ihr Traumhaus bereits nach 14 Jahren abbezahlt.

Doch schon ein Jahr nach Bezug des Eigenheims erwartet die Familie Zuwachs – positive Nachrichten, die jedoch zugleich die Frage aufwerfen, wie es mit der Finanzierung weitergeht. Immerhin wird Frau Wagner während der Elternzeit weniger verdienen. Statt bisher 1.500 Euro netto erhält sie lediglich 920 Euro Elterngeld. Trotz des hinzukommenden Kindergeldes von 190 Euro fehlen der Familie so jeden Monat rund 390 Euro für die Rückzahlung ihrer Raten. Doch Familie Wagner hat vorgesorgt: Sie hat bei Abschluss ihrer Baufinanzierung kostenfrei die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels vereinbart, wodurch sie die monatliche Rate für die Dauer der Elternzeit problemlos an ihr neues Budget anpassen kann.

Fallbeispiel #2: Die Dresdner Stadtwohnung der Eheleute Hartwig

Vorsorgen fürs Alter: Herr und Frau Hartwig planen den Kauf einer Eigentumswohnung in der Dresdner Innenstadt, die sie am liebsten gleich beziehen wollen, um sich die Miete zu sparen. Doch altersgerecht sollte sie auch sein – immerhin wollen sie bis an ihr Lebensende dort wohnen. Noch haben die beiden keine Immobilie gefunden – sie wollen zunächst wissen, in welcher Preisklasse sie sich überhaupt umsehen sollten.

Da die Hartwigs bereits Mitte 40 sind, haben sie sich ein Ziel gesteckt: Bis zur Rente wollen sie ihre Wohnung abbezahlt haben. Maximal 20 Jahre darf die Rückzahlung ihres Immobilienkredites also dauern. Entsprechend hoch setzen sie ihre anfängliche Tilgung an – mit 4,50 Prozent liegen sie innerhalb ihrer zeitlichen Planung.

Er Lehrer, sie Büroangestellte in Teilzeit: Mit 3.000 Euro netto pro Monat verdienen die Eheleute recht gut – nach Abzug aller Kosten und durch den Wegfall ihrer Kaltmiete können sie monatlich 1.500 Euro in die Rückzahlung eines Immobiliendarlehens investieren. Zudem haben sie über die letzten Jahre 40.000 Euro beiseitegelegt, die sie nun in ihre Wohnung investieren wollen. Unter diesen finanziellen Voraussetzungen gewährt die Bank dem Ehepaar ein Darlehen von rund 275.000 Euro. Mitsamt Eigenkapital und nach Abzug der Nebenkosten dürfte die Eigentumswohnung damit insgesamt 218.000 Euro kosten. Da die Hartwigs ihr neues Heim jedoch unbedingt auf den neuesten Stand bringen und schon jetzt altersgerecht umbauen wollen, planen sie zugleich etwas Geld für die Modernisierung ein und setzen den Kaufpreis ihrer Wohnung bei 200.000 Euro an.

Alles in allem eine solide Rechnung, doch schon nach kurzer Zeit kommt es anders als gedacht. Die Wohnung ist bereits gekauft, doch die Modernisierung dauert länger als geplant, wodurch sich der Bezug der neuen Wohnung hinauszögert – Zeit, in der die Hartwigs weiter zur Miete wohnen müssen. Doch darauf hat sie ihr Baufinanzierungsberater bereits vorbereitet und ihnen geraten, bei ihrem Vorhaben auch einen Puffer, den sogenannten Sicherheitsabschlag, von fünf Prozent einzuplanen. Den hatten sie im Vorfeld von ihrem Gesamtbudget – sprich Darlehen plus Eigenmittel – abgezogen und den Kaufpreis entsprechend niedriger angesetzt. Mit dem Geld, das sie sich auf diese Weise beiseitegelegt haben, können die Hartwigs die Zeit bis zum Einzug in ihre Wohnung nun mühelos überbrücken.

Und wenn das Geld doch nicht benötigt wird? Dann haben Immobilieneigentümer immer noch die Möglichkeit, das überschüssige Kapital als Sondertilgung direkt in die Rückzahlung ihrer Baufinanzierung fließen zu lassen und damit die Restlaufzeit zu verkürzen. Viele Baufinanzierer bieten solche über die monatlichen Raten hinausgehenden Zahlungen sogar komplett kostenfrei an.

Fallbeispiel #3: Marko Guttings Kapitalanlage in München

Mit 28 Jahren ist Marko Gutting zwar noch Berufseinsteiger, als Ingenieur verdient er mit 2.000 Euro netto aber vom Start weg recht gut. Er arbeitet in München, weiß um den fehlenden Wohnraum und die steigenden Immobilienpreise in der bayerischen Landeshauptstadt und will sich daher eine Wohnung zum Vermieten zulegen – sein Geld auf dem Konto zu deponieren, kommt für ihn nicht infrage.

Rund 950 Euro könnte er monatlich für eine 75-Quadratmeter-Wohnung unweit der Isar einnehmen. Mit fast 400.000 Euro hat die aber auch einen stattlichen Preis. Kann sich der Berufseinsteiger so eine Wohnung überhaupt leisten?

Nach Rücklagen für die Wohnung könnte Gutting aus eigenen Mitteln zunächst 350 Euro in die Wohnung investieren – bei Weitem nicht genug, um eine derart teure Wohnung zu finanzieren. Doch da sind ja noch die Mieteinnahmen, die das monatliche Budget auf rund 1.200 Euro vergrößern. 35 Jahre abbezahlen zu einem aktuellen Zinssatz von zwei Prozent: Unter diesen Voraussetzungen könnte sich Gutting theroretisch 360.000 Euro von der Bank leihen. Außerdem wären da noch seine Eltern, die das Vorhaben des Sohnes mit 30.000 Euro unterstützen wollen. Doch selbst mit diesem Geld würde das Budget des Ingenieurs hinten und vorne nicht für den Kauf des anvisierten Objekts reichen – zumal die Bank ihm nur einen deutlich niedrigeren Kredit gewähren will. Der Grund: Marko Gutting hat einen groben Fehler gemacht und durchweg mit den Mieteinnahmen kalkuliert, ohne eventuelle Mietausfälle zu berücksichtigen. Ganz aufgeben muss der Ingenieur sein Kaufvorhaben aber nicht. Kleiner und günstiger sollte sie aber sein, die Wohnung zum Vermieten – gerade in München sind selbst Einzimmerappartements ausreichend gefragt.

Machen Sie den Test: Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

Die Fallbeispiele machen deutlich: Eine Baufinanzierung ist ein kompliziertes Unterfangen, für das es einen erfahrenen Ansprechpartner braucht. Dennoch können sich all jene, die wie Familie Wagner mit einem Häuschen im Grünen liebäugeln, sich wie die Hartwigs eine Stadtwohnung leisten oder wie Marko Gutting in Betongold investieren möchten, vorab ein Bild davon machen, wie viel ihre Immobilie kosten darf. Mit dem Budgetrechner von CHECK24 erhalten Sie schon nach wenigen Eingaben einen Eindruck davon, was Sie sich leisten können.