Trotz stetig steigender Immobilienpreise ist die Finanzstabilität in Deutschland nicht gefährdet. Zu diesem Schluss kommt die Bundesbank in ihrem Bericht zur Finanzstabilität 2017. Besonderes Augenmerk legten die Bundesbanker bei ihrer Analyse auf den deutschen Immobilienmarkt. Da Häuser- und Wohnungsfinanzierungen die Hälfte der privaten Kredite bei Deutschen Banken und gut zwei Drittel der Verschuldung privater Haushalte in Deutschland ausmachen, spielen Immobilienfinanzierung bei der Bewertung der Finanzstabilität eine wichtige Rolle. Trotz stetig steigender Immobilienpreise – im letzten Jahr sind die Immobilienpreise in Deutschland nach Angaben  des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken durchschnittlich um sechs Prozent gestiegen – sieht die Zentralbank keine Gefahr einer Blase am deutschen Immobilienmarkt. Dennoch beobachtet sie in den Städten teilweise Preisübertreibungen von 15 bis 30 Prozent. Vor zwei Jahren lagen diese noch bei 10 bis 20 Prozent.

Niedrige Zinsen und hohe Nachfrage treiben Immobilienpreise

Seit 2011 sind die Immobilienpreise in den sieben größten Städten, Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf um mehr als die Hälfte gestiegen. Allein in den ersten drei Quartalen dieses Jahres verteuerten sich Häuser und Wohnungen in Deutschland durchschnittlich um 5,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Laut dem Immobilienpreisindex des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirca für das dritte Quartal dieses Jahres beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubau-Immobilien in Deutschland 3.105 Euro. Wer sich in der bayerischen Landeshauptstadt eine Neubau-Eigentumswohnung zulegen möchte, der zahlt für einen Quadratmeter im Schnitt sogar 7.424 Euro.

Grund für die steigenden Immobilienpreise sind niedrige Zinsen und eine hohe Nachfrage. Laut Bundesbank bleibt auch in diesem Jahr die Zahl der Neubauten weit unter dem Bedarf. Dagegen nimmt die Vergabe von Immobiliendarlehen von Jahr zu Jahr zu. Im dritten Quartal 2017 wurden 3,9 Prozent mehr Immobilienkredite vergeben als im Vorjahr. Insgesamt lag das Immobilienkredit-Wachstum im letzten Jahr bei 3,7 Prozent.

Keine Gefahr einer Blase

Trotz der teils deutlichen Preisübertreibungen und mehr vergebenen Immobilienkredite sieht die Bundesbank keine Blase am Immobilienmarkt. Dieser Befund stützt sich auf die Tatsache, dass sich sowohl das Verhältnis von Kaufpreisen zu Einkommen als auch das Verhältnis von Kaufpreisen zu Jahresmieten relativ zu den Preisen entwickelt. Anzeichen für eine Blase am Immobilienmarkt bestehen immer dann, wenn die Höhe der vergebenen Kredite stark zunimmt und Kreditvergabestandards, wie zum Beispiel die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals, erheblich gelockert werden. Beides ist derzeit nicht der Fall. Zwischen 2014 und 2016 sind die durchschnittlichen Darlehensbeträge bei Immobilienkrediten von 92.000 Euro auf 110.000 Euro gestiegen, jedoch sind im gleichen Zeitraum auch die Zinsen im Schnitt von 2,4 Prozent auf 1,7 Prozent gesunken. Die Fremdkapitalanteile sind nur geringfügig gestiegen. Im Schnitt bringen die Kreditnehmer noch genauso viel Eigenkapital ein wie vor drei Jahren. Der Tilgungsanteil in der monatlichen Rate hat im Schnitt sogar leicht zugenommen. Zwischen 2014 und 2016 stieg der anfängliche Tilgungsanteil durchschnittlich von 3,6 auf 3,8 Prozent.

Schneller Zinsanstieg könnte Finanzstabilität in Deutschland gefährden

Eine Blase gibt es zwar nicht, doch die Bundesbank sieht andere Risiken für die Finanzstabilität – wie etwa die niedrigen Zinsen. Denn diese führten vor allem dazu, dass mehr Kreditnehmer Darlehen mit längeren Zinsbindungsfristen aufgenommen haben. Zwischen dem ersten Quartal 2010 und dem dritten Quartal 2017 sind die Anteile von Immobilienfinanzierungen mit über zehnjähriger Zinsbindung von 26 Prozent auf 44 Prozent gestiegen. Damit wird das Zinsänderungsrisiko von den Haushalten auf die Banken übertragen. Wenn immer mehr Kredite zu niedrigen Zinsen fest für eine bestimmte Laufzeit vergeben werden, könnte ein plötzlicher Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus dafür sorgen, dass für die Banken die Kosten für Kredite deren Erträge übersteigen. Bei einem unerwarteten wirtschaftlichen Abschwung könnten auch Kreditrisiken entstehen. Dann fällt es vielen Kreditnehmern möglicherweise schwer, die Immobilienfinanzierung wie geplant abzuzahlen. Besonders heikel wird es für die Banken, wenn das allgemeine Zinsniveau sprunghaft steigt und gleichzeitig der wirtschaftliche Aufschwung nachlässt. Dann verstärken sich Zinsänderungsrisiken und Kreditrisiken gegenseitig, was die Finanzstabilität in Deutschland laut Bundesbank gefährden könnte.