Preisrückgänge bei Kaufimmobilien

Potentielle Käufer profitieren aufgrund des bestehenden Mehrangebotes von einem deutlichen Preisrückgang. Laut dem Statistischem Bundesamt sind Wohnimmobilien im 4. Quartal 2022 um 3,6 % zum Vorjahresquartal gefallen, im Vergleich zum 3. Quartal 2022 sogar um 5,0 %. Preisrückgänge verzeichneten vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser, hier gingen die Preise in den ländlichen Regionen mit 5,5 % besonders stark zurück im Vergleich zu den Top-7-Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf mit 2,9 %. Dadurch bietet sich Kaufinteressenten die Chance, durch Preisverhandlungen die Anschaffungskosten ihrer Wunschimmobilie zusätzlich nach unten zu regulieren. Es empfiehlt sich, Vergleiche mit ähnlichen Objekten anzustellen und günstigere Angebote in die Preisverhandlungen mit einzubinden. Wichtig ist zudem, dass die Finanzierung bereits im Vorfeld abgesichert ist. Käufer müssen mit der Bank geklärt haben, dass sie sich die Traumimmobilie auch leisten können. Das bringt den Vorteil, dass bei Kaufverhandlungen auf eine rasche Abwicklung des Kaufprozederes und somit eine schnelle Bezahlung hingewiesen werden kann. Die resultierende Kaufpreisersparnis durch Preisrückgang und Verhandlungsspielraum kann ausreichend sein, um die monatliche Darlehensmehrbelastung - bedingt durch die gestiegenen Zinskosten - auszugleichen. Die Nullzinsphase ist zwar definitiv vorbei, ein Kaufentschluss sollte aber trotzdem nicht frühzeitig über Bord geworfen werden, nur, weil Kredite teurer geworden sind.

Drei Modellrechnungen

Wir haben für Sie die Probe aufs Exempel gemacht und zeigen Ihnen anhand dreier vereinfachter Modellbeispiele, dass ein Immobilienkauf im Jahr 2023 unterm Strich nicht zwingend teurer sein muss als ein Immobilienkauf im Jahr 2022. Ein niedrigerer Kaufpreis im Jahr 2023 gleicht ein Mehr an Zinsen im Jahr 2023 aus, wodurch ein Käufer letztendlich keine höheren Kosten für seinen Wohntraum zu tragen hat als noch im Jahr 2022. Wir vergleichen die Jahre 2022 und 2023 und stellen verschiedene Immobilienkaufpreise und deren aus Finanzierungen resultierenden monatlichen Zinslasten gegenüber. Wir zeigen modellartig für das Jahr 2023, bei welchen Kaufpreisersparnissen höhere Zinsbelastungen ausgeglichen werden.

*Datenbasis: Zinssatz 2022: 1,72 % (10 Jahre -85 % BLA ING Tableau 06/2022 vom 16.02.2022) Zinssatz 2023: 3,91 % (10 Jahre -85 % BLA ING Tableau 12/2023 vom 29.03.2023)
**Datenbasis: Mehr an Zinsen durch höheren Zinssatz: 685,88 € - 358,33 € = 327,55 € | 327,55 € x 12 Monate x 10 Jahre = 39.306,00 €

Ergebnis: Bei einem Kaufpreisrückgang der Immobilie von 300.000 € auf 260.500 € entstehen dem Käufer trotz des stark gestiegenen Zinssatzes im Jahr 2023 keine zusätzlichen Kosten. Die Zinsmehrbelastung in Höhe von 39.306 € wird durch die Kaufpreisreduzierung in Höhe von 39.500 € vollständig ausgeglichen.

*Datenbasis: Zinssatz 2022: 1,59 % (10 Jahre -80 % BLA ING Tableau 06/2022 vom 16.02.2022) Zinssatz 2023: 3,78 % (10 Jahre -80 % BLA ING Tableau 12/2023 vom 29.03.2022)
**Datenbasis: Mehr an Zinsen durch höheren Zinssatz: 1.323,00 € - 662,50 € = 660,50 € | 660,50 € x 12 Monate x 10 Jahre = 79.260,00 €

Ergebnis: Bei einem Kaufpreisrückgang der Immobilie von 650.000 € auf 570.000 € entstehen dem Käufer trotz des stark gestiegenen Zinssatzes im Jahr 2023 keine zusätzlichen Kosten. Die Zinsmehrbelastung in Höhe von 79.260 € wird durch die Kaufpreisreduzierung in Höhe von 80.000 € vollständig ausgeglichen.

*Datenbasis: Zinssatz 2022: 1,52 % (10 Jahre -85 % BLA ING Tableau 06/2022 vom 16.02.2022) Zinssatz 2023: 3,71 % (10 Jahre -85 % BLA ING Tableau 12/2023 vom 29.03.2023)
**Datenbasis: Mehr an Zinsen durch höheren Zinssatz: 2.411,50 € - 1.178,00 € = 1.233,50 € | 327,55 € x 12 Monate x 10 Jahre = 148.020,00 €

Ergebnis: Bei einem Kaufpreisrückgang der Immobilie von 1.350.000 € auf 1.200.000 € entstehen dem Käufer trotz des stark gestiegenen Zinssatzes im Jahr 2023 keine zusätzlichen Kosten. Die Zinsmehrbelastung in Höhe von 148.020 € wird durch die Kaufpreisreduzierung in Höhe von 150.000 € vollständig ausgeglichen.

In allen Rechenmodellen zeigt sich, dass Unentschlossene auch in Zeiten teurer Kredite nicht zwingend zurückhaltend sein müssen und eine Kaufentscheidung nicht ausschließlich von der Höhe des vorherrschenden Zinssatzes abhängig machen sollten. Hinzukommt, dass durch eine Kaufpreisersparnis das Darlehen nach 10 Jahren – wie in unseren obigen Modellrechnungen - natürlich auch eine geringere Restschuld aufweist. Weniger Darlehen bedeutet weniger zurückzahlen, wodurch auch eine kürzere Gesamtlaufzeit die Regel ist.

Druck auf den Mietmarkt steigt

Parallel zum Kaufmarkt steigt gerade auch der Druck auf den Mietmarkt. „Mieten bleibt teuer und wird eher noch teurer“, so Ingo Foitzik. „Das viel zu geringe Angebot trifft weiherhin auf eine zu hohe Nachfrage.“ Zuwanderer und diejenigen, die durch den Zinsanstieg ihre Kaufabsichten verschoben oder komplett aufgegeben haben, verknappen den Mietmarkt zusätzlich. Noch höhere Mieten werden zum Problem, vor allem in den Großstädten. Einen Umzug in eine größere Wohnung können sich viele gar nicht mehr leisten, auch bedingt dadurch, dass vor allem bei Neuvermietungen tief in die Tasche gegriffen werden muss. Ein zusätzlicher Grund darüber nachzudenken, ob kaufen nicht zukunftsorientierter ist als mieten.

Weitere Vorteile des Immobilienkaufs