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Wer sein Eigenheim im Frühjahr auf Vordermann bringen will, sollte so langsam mit der Planung beginnen. Wir verraten, auf welche Kosten sich Eigenheimbesitzer bei der Modernisierung einstellen müssen, welche Vorteile sie sich davon versprechen dürfen und wo sie finanzielle Unterstützung erhalten – am Beispiel eines Einfamilienhauses aus den 90er Jahren.
Wer fürs Frühjahr einen Umbau seiner vier Wände plant, der sollte sich früh kümmern - auch um die Finanzierung. Bild: Getty Images
Jede Immobilie gerät einmal in die Jahre. Da ist die Küche, die längst nicht mehr genügend Stauraum bietet und bei jedem Schranköffnen Geräusche von sich gibt. Da sind die Fenster, die selbst geschlossen dem Winter Eintritt gewähren und die Heizkosten in die Höhe treiben. Und wo wir schon bei der Heizung sind: Die ist auch längst überholt und müsste dringend ausgetauscht werden.
Gerade jetzt, wo es aufs Frühjahr zugeht, nehmen viele Haus- und Wohnungskäufer die Modernisierung ihrer eigenen vier Wände in Angriff – ein ambitioniertes und auf längere Sicht lohnenswertes Vorhaben, das aber auch seinen Preis hat. Welchen Preis genau, veranschaulicht eine Infografik des Vergleichsportals CHECK24. Am Beispiel eines Einfamilienhauses aus den 90er Jahren, das verteilt auf zwei Stockwerke und fünf Räume 130 Quadratmeter Wohnfläche bietet, schlüsselt die Grafik die zu erwartenden Kosten verschiedener Sanierungs- und Renovierungskosten auf.
Kurz und knapp: drei Vorteile der Modernisierung
Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung tun gut daran, ihr Haus von Zeit zu Zeit aufzurüsten. Im Wesentlichen bringt ihnen das drei Vorteile ein:
✓ Sie erhöhen den Wohnkomfort der eigenen vier Wände.
✓ Sie senken laufende Kosten, allen voran die Heizkosten.
✓ Sie steigern den Wert ihrer Immobilie.
Modernisierungskosten von Außendämmung bis Ziegeldach
Verbesserte Dachdämmung: Wohlfühlklima für zu Hause Kosten: 12.000 – 15.000 Euro
Viele Hauseigentümer kennen es nur zu gut und dürften sich besonders im kalten Januar darüber geärgert haben: Gerade noch geheizt, ist es im ganzen Haus schon wieder bitterkalt. Ein Grund dafür kann ein unzureichend gedämmtes Dach sein. Energieexperten wie die von Energieheld.de schätzen, dass grob ein Fünftel der Wärme im Haus über das Dach verlorengeht. Das macht das Zuhause nicht nur ungemütlich, sondern treibt auch die Heizkosten unnötig in die Höhe. Wer dem ein Ende setzen will, auf den kommen je nach Dachgröße sowie Art und Material der Dämmung Kosten von einigen tausend oder sogar zehntausend Euro zu. Viele Immobilienbesitzer scheuen den finanziellen Aufwand, doch er macht sich im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt. In der Regel spielen Hauseigentümer die Modernisierungskosten dank niedrigerer Heizkosten nämlich schon in wenigen Jahren wieder ein.
Neue Dacheindeckung: Geschützt bei Wind und Wetter Kosten: 8.000 – 12.000 Euro
Ob zeitgleich mit der Dachdämmung oder als Einzelmaßnahme: Auch die Dacheindeckung muss mit der Zeit erneuert werden, um das Haus vor Witterungseinflüssen zu schützen. Doch bevor der Dachdecker anrückt, müssen sich Hauseigentümer zunächst zwischen einer ganzen Reihe an unterschiedlichen Materialien entscheiden. Gerade für das in Deutschland weit verbreitete Spitzdach ist die Auswahl groß und reicht vom Klassiker, dem Ziegeldach, über Metalldächer bis hin zum Reetdach. So unterschiedlich die Materialien, so unterschiedlich die Vorzüge und Preise: Tonziegel etwa sind nicht nur in den unterschiedlichsten Farben und Formen erhältlich, sondern auch recht erschwinglich. Ein Metalldach mag dagegen etwas mehr ins Geld gehen, ist dafür aber auch besonders langlebig. Reetdächer wiederum haben ebenfalls einen stolzen Preis, sind aber äußerst atmungsaktiv und regulieren Feuchtigkeit – sorgen also für ein angenehmes Klima im Haus.
Austausch der Fenster: Schluss mit kalter Zugluft Kosten: 8.000 – 12.000 Euro
Spätestens wenn auch bei geschlossenen Fenstern Durchzug herrscht, wird es Zeit, die Fenster zu erneuern. Denn einmal undicht, lassen sie nicht nur die kalte Winterluft ins Haus und erhöhen damit die Heizkosten, sondern auch die Sommerhitze – von Feuchtigkeit und Lärm einmal ganz zu schweigen. Wie viel der Austausch kostet, hängt im Wesentlichen von der Anzahl, Größe und dem Material der Fenster ab. So sind Holzfenster in der Regel kostspieliger als Kunststofffenster, Kellerfenster erwartungsgemäß günstiger als bodentiefe Sonderanfertigungen für den Wohnbereich. Ein willkommener Nebeneffekt: Wie bei vielen Modernisierungsvorhaben bringt ein Austausch der Fenster nicht nur funktionale Vorteile, sondern kann die Immobilie auch optisch aufwerten.
Neuer Außenanstrich: Aushängeschild und Witterungsschutz in einem Kosten: 4.000 – 8.000 Euro
Ob in schlichtem Weiß oder extravagantem Grauviolett: Etwa einmal pro Jahrzehnt braucht die Fassade einen neuen Anstrich. Das hübscht die eigenen vier Wände nicht nur optisch auf , sondern schützt auch vor Witterungseinflüssen. Mit einem Anstrich ist es im Normalfall aber nicht getan. So müssen zumeist erst Putzfehler ausgebessert und Betonwände imprägniert werden, ehe es an die einzelnen Farbschichten geht. Pro Quadratmeter Außenfläche sollten Hauseigentümer mit Kosten von etwa 25 bis 50 Euro rechnen. Bei unserem Beispielhaus macht das in Summe zwischen 4.000 und 8.000 Euro.
Modernisiertes Badezimmer: Luxus-Spa statt Nasszelle Kosten: 10.000 – 15.000 Euro
Zurücklehnen und bei Kerzenlicht in der Wanne den Stress des Alltags vergessen – kein Problem, wären da nicht die altmodischen Fliesen, die mit ihrem angedeuteten floralen Muster in altrosa jedwede Entspannung unmöglich machen. Neuer Fliesenspiegel, Doppelwaschbecken, Badewanne mit Whirlpool-Funktion, Dampfdusche: Abhängig von den persönlichen Vorlieben und der Größe der heimischen Nasszelle kann die Modernisierung eines Badezimmers durchaus ins Geld gehen und fünfstellige Beträge kosten. Doch in die Sanierung des Badezimmers investiertes Geld ist gut angelegt: Vom Wohlfühlfaktor einmal abgesehen, steigert sie auch den Wert der Immobilie.
Erneuerte Wanddämmung: Damit drinbleibt, was nach drinnen gehört Kosten: 20.000 – 30.000 Euro
Ein Fünftel über das Dach, ein Drittel über die Außenwände: Schlecht gedämmt sorgen die sprichwörtlichen vier Wände für einen massiven Verlust von Heizungswärme. Um die unnötigen Kosten zu senken, braucht es dann und wann eine neue Außendämmung – üblicherweise in Form eines Wärmedämmverbundsystems aus Hartschaum oder Mineralfaserplatten. Etwas kostspieliger, dafür in puncto Fassadengestaltung flexibler, sind sogenannte Vorhangfassaden. Je nachdem, für welche Variante sich Eigentümer entscheiden, und wie viel Außenfläche neu gedämmt werden muss, ist mit Kosten von 20.00 bis 30.000 Euro zu rechnen. Doch das ist ein lohnenswertes Unterfangen, von dem Hauseigentümer noch lange profitieren: Eine Lebensdauer von 40 Jahren ist für eine Außenwanddämmung durchaus realistisch.
Anbau einer Garage: Nie wieder kratzen Kosten: 10.000 – 15.000 Euro
Sie bietet einen dauerhaften Stellplatz für das Auto, Abstellfläche für alles, was im Haus keinen Platz mehr findet, und erspart im Winter das morgendliche Eiskratzen, mitunter senkt sie sogar die Kosten für die Fahrzeugversicherung: die Garage. All diese Vorteile haben allerdings ihren Preis. Wer für die neue Unterstellmöglichkeit einen Maurer beauftragt, der muss auch hier Kosten im fünfstelligen Bereich einkalkulieren. Wem das zu teuer ist, der kann alternativ auf eine massive Fertiggarage zurückgreifen, die oft einige tausend Euro weniger kostet. Soll es noch etwas günstiger werden, bleibt als Alternative immer noch der Carport – den gibt es schon ab wenigen hundert Euro im Baumarkt zu kaufen und eignet sich am ehesten für Gebrauchtwagenfahrer. Denn in puncto Sicherheit kann er mit einer Garage nicht mithalten und bringt daher auch keine Kostenersparnis bei der Versicherung.
Neue Einbauküche: Stauraum statt Platzmangel Kosten: 5.000 – 15.000 Euro
In vielen Haushalten ist die Küche Herzstück der eigenen vier Wände und Mittelpunkt des familiären Zusammenlebens – entsprechend komfortabel darf sie sein. Vom Modell „Eiche rustikal“ zur neuen Traumküche: Wer sich entscheidet, den Kochbereich neu einzurichten, der kann das nach Belieben auf seinen Geldbeutel abstimmen. Neue Küchenmöbel gibt es schon für wenige Tausend Euro beim Möbelhändler. Gerade dann aber, wenn es eine langlebige Einbauküche mit viel Platz sein darf und die alten Stromschlucker modernen und energiesparenden Elektrogeräten weichen sollen, tun Wohneigentümer gut daran, etwas mehr Geld in die Hand zu nehmen. Immerhin soll die neue Küche noch viele Jahre Freude bereiten.
Austausch der Heizungsanlage: Heizen ohne Gewissensbisse Kosten: 6.000 – 25.000 Euro
Wenn es draußen stürmt und schneit, soll es daheim warm und gemütlich sein. Gut, wenn das Heizen dann kein schlechtes Gewissen macht. Umweltschonend und in den laufenden Kosten möglichst günstig: Wer solche Anforderungen an seine neue Heizungsanlage stellt, der kommt nicht umhin, etwas mehr Geld zu investieren. Biomassekessel wie eine Pelletheizung etwa haben einen stolzen Preis von bis zu 25.000 Euro – dafür aber sparen Eigenheimbesitzer langfristig. Das lässt sich von einer Öl- oder Gasheizung, die in der Anschaffung nur halb so teuer sein mag, nicht unbedingt behaupten. Solarthermieanlagen, die auf Sonnenenergie setzen, sind zumeist als ideale und vor allem umweltschonende Ergänzung zum Haupt-Heizsystem geeignet und in puncto laufenden Kosten günstig. Elektro- oder Infrarotheizungen taugen der hohen Stromkosten wegen allenfalls als Übergangslösung.
Neue Elektroinstallation: Keine Angst vor Kabelbrand Kosten: 10.000 – 15.000 Euro
Der Stromverbrauch deutscher Haushalte hat sich durch den Einzug immer weiterer Elektrogeräte in den vergangenen Jahrzehnten vervielfacht. Wer eine unsanierte Bestandsimmobilie wie das CHECK24-Beispielhaus aus den 90er Jahren erwirbt, muss damit rechnen, dass Leitungen, Steckdosen und Lichtschalter dem heutigen Stromverbrauch nicht gewachsen sind. Um einer Überlastung des heimischen Stromnetzes vorzubeugen, sollte die Elektroinstallation erneuert werden – nach Möglichkeit noch vor Bezug des Hauses, auch wenn das zusätzliche Kosten im fünfstelligen Bereich bedeutet. Wer schon längst in die eigenen vier Wände eingezogen ist, sollte spätestens dann, wenn die Renovierung einzelner Räume ansteht, auch an den Elektriker denken.
Bausteine der Finanzierung: Eigenmittel, Darlehen, Förderung
Das CHECK24-Beispielhaus macht deutlich: Eine Modernisierung kann schnell zum kostspieligen Unterfangen werden. Umso mehr drängt sich die Frage auf, woher das Geld für die Sanierung und den Umbau des Eigenheims kommen soll. Wer nicht genügend Rücklagen gebildet hat, der kann sich mit einem Darlehen von der Bank behelfen und auf staatliche Unterstützung hoffen.
Tipp: Denken Sie schon beim Kauf oder Bau an die spätere Modernisierung
Die Sanierung des Eigenheims oder der Eigentumswohnung steht früher oder später unweigerlich an. Im Vorteil sind hier alle, die schon frühzeitig beginnen, Geld für die spätere Modernisierung ihrer Immobilie zurückzulegen. Eine Option: der Bausparvertrag, in den Wohneigentümer jeden Monat einen individuell festgelegten Betrag einzahlen. Am Ende der vereinbarten Laufzeit steht ihnen dann nicht nur der angesparte Betrag zur Verfügung – je nach Bedarf können sie auch ein zinsgünstiges Darlehen in Anspruch nehmen, um die restlichen Kosten ihrer Modernisierung zu decken.
Je nach Höhe der Kosten: Ratenkredit oder Baufinanzierung
Auf finanzielle Unterstützung von der Bank angewiesen, haben Wohneigentümer prinzipiell die Wahl zwischen einem klassischen Konsumentenkredit und einer Baufinanzierung – beide haben ihre ganz eigenen Rahmenbedingungen sowie Vor- und Nachteile.
Der klassische Ratenkredit bietet sich vor allem dann an, wenn die geplante Modernisierung Kosten von etwa 50.000 Euro nicht übersteigt. Der Vorteil dieser Finanzierung: Anders als beim Immobilienkredit ist beim Konsumentenkredit keine Eintragung im Grundbuch erforderlich, die mit zusätzlichen Kosten verbunden wäre.
Wird der Umbau der Immobilie allerdings teurer, empfiehlt sich durchaus eine Baufinanzierung – trotz oder gerade wegen des Grundbucheintrags. Der nämlich bedeutet für die Bank eine erhöhte Sicherheit. Kann der Darlehensnehmer seine Raten einmal nicht mehr begleichen, hat sie aufgrund des Grundbucheintrags das Recht, Haus oder Wohnung zu verkaufen und aus dem Erlös den Kredit zu tilgen. Und der Immobilienbesitzer? Der darf sich wegen der höheren Sicherheit für die Bank über deutlich günstigere Zinsen freuen. Das macht sich gerade bei hohen fünf- oder gar sechsstelligen Beträgen schnell bemerkbar.
86.742 Euro: Das ist der durchschnittliche Betrag, den Immobilieneigentümer in den Jahren 2015 und 2016 zum Zwecke einer Modernisierung über den Baufinanzierungsvergleich von CHECK24 angefragt haben. Im Vergleich dazu haben alle, die in denselben Jahren bei ihrer Suche nach der passenden Finanzierung den CHECK24 Ratenkreditvergleich zu Rate gezogen haben, im Durchschnitt einen Modernisierungskredit über 11.945 Euro beantragt.
Mehr Energieeffizienz, weniger Barrieren: Unterstützung von Vater Staat
Bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kommen Eigenheimbesitzer besonders günstig an das nötige Geld. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Wohneigentümer sowohl mit staatlich subventionierten und daher besonders zinsgünstigen Krediten als auch mit Investitionszuschüssen. Am Beispiel des Einfamilienhauses aus den 90er Jahren käme diese staatliche Förderung für eine ganze Reihe von Vorhaben in Betracht.
Dachdämmung (01), Fenster (03), Außendämmung (06) und Heizungsanlage (09): Sie alle ließen sich unter Einhaltung der vorgegebenen Mindeststandards über die Programmgruppe „Energieeffizient Bauen und Sanieren“ der KfW finanzieren. Hier stehen Verbrauchern sowohl Förderkredite als auch ein einmaliger Zuschuss zur Verfügung. Fördernummern 151, 152, 167 und 430
Das neue Badezimmer (05) und die Küche (08) werden dagegen nur bedingt von der KfW finanziert oder bezuschusst – nämlich nur dann, wenn die Modernisierung der beiden Räume Teil eines altersgerechten Umbaus sind und den Vorgaben der staatlichen Förderbank genügen. Über ihr Programm „Altersgerecht Umbauen“ vergibt die KfW ebenfalls zinsgünstige Darlehen und Investitionszuschüsse und das nicht nur für den Abbau von Barrieren, sondern auch für die Verbesserung des Einbruchschutzes. Fördernummern 159 und 455
Für den Außenanstrich (04), den Anbau einer Garage (07) oder die Erneuerung der Elektroinstallation (10) erhalten Eigenheimbesitzer keine staatliche Förderung. Anders sieht es bei der Dacheindeckung (02) aus – erfolgt sie zeitgleich mit dem Austausch der Dachdämmung, können die Kosten hierfür über unter Umständen über ein KfW-Darlehen mit abgedeckt werden.
