Noch bis zum 31. Dezember haben viele Haus- und Wohnungsbesitzer in Deutschland die Möglichkeit, bei ihrer laufenden Baufinanzierung eine kostenlose Sonderzahlung zu leisten. Wir erklären, was man unter Sondertilgung im Detail versteht und welchen Vorteil eine solche Zusatzzahlung bringt. Zudem verraten wir allen, die gerade noch auf der Suche nach dem passenden Immobilienkredit sind, warum es sich lohnen kann, schon beim Kreditabschluss auf kostenlose Sondertilgungen zu achten.

Das Wichtigste zuerst: 
Sondertilgungsrecht noch bis 31.12. nutzen.

Darauf sollten Sie achten

Wer aktuell eine Baufinanzierung für Haus oder Wohnung abzahlt, und eine jährliche Sondertilgungsoption beim Darlehensvertrag mit der Bank vereinbart hat, sollte jetzt schnell handeln. Noch bis zum 31.12. können Kreditnehmer durch eine Zusatzzahlung ihre Kreditkosten minimieren. Ein jährliches Sondertilgungsrecht auf das Folgejahr zu übertragen, ist im Normalfall nicht möglich. Damit die Bank die Sonderzahlung dieses Jahr noch berücksichtigt, sollten Interessierte sich deshalb nicht mehr allzu lange Zeit lassen und die Bedingungen für eine Sonderzahlung noch einmal im Baufinanzierungsvertrag prüfen. Diese können je nach Bank ganz unterschiedlich ausfallen. Achten Sie hier vor allem auf folgende zwei Kriterien:

1. Gibt es einen konkreten Stichtag, bis zu dem die Sondertilgung geleistet werden muss? 

Einige Banken knüpfen ein jährliches Sondertilgungsrecht an so genannte Stichtage. Wer den jeweiligen Termin verpasst, muss sich mit seiner Zusatzrate bis zum kommenden Jahr gedulden.

2. Müssen Sie die Sondertilgung vorab ankündigen? 

Bei den meisten Geldhäusern ist es ausreichend, die Sondertilgung per Überweisung mit dem entsprechenden Verwendungszweck einzureichen. Einige Banken verlangen allerdings die Ankündigung einer solchen Zahlung mit einer vier- bis sechswöchigen Vorlaufzeit.

Nicht vergessen: Da bei den meisten Banken der Geldeingang der Sondertilgung über die Anrechnung entscheidet, sollten Kreditnehmer immer die Überweisungszeit einkalkulieren. Bis das Geld auf dem Konto der Bank eingeht, können mitunter mehrere Tage vergehen – vor allem, wenn Feiertage und oder Wochenenden zwischen Überweisungstag und Frist liegen. 

Sondertilgung: Bedeutung, Vorteile und Rahmenbedingungen

Doch von vorne: Unter dem Begriff Sondertilgung versteht man im Allgemeinen Zahlungen, die ein Kreditnehmer der Bank zusätzlich zu den vertraglich vereinbarten Monatsraten überweist. Dabei kann es sich sowohl um Einmalzahlungen, aber auch um regelmäßige – etwa jährliche – Zusatzraten handeln. Ob auslaufender Sparvertrag, Jahresbonus vom Arbeitgeber, ein Geldgeschenk oder eine Erbschaft: Kreditnehmer, die gerade ein Haus oder eine Wohnung abbezahlen, sollten solche zusätzlichen Einnahmen als Sondertilgungen in die Rückzahlung ihrer Baufinanzierung fließen lassen. Denn diese zusätzlich geleisteten Raten haben zwei entscheidende Vorteile:

✓ Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit: Zusätzliche Zahlungen verringern die Restkreditsumme und – bei in der Regel gleichbleibender Monatsrate – automatisch die Laufzeit des Darlehens. Kurz: Bauherren und Immobilienkäufer haben die eigenen vier Wände durch eine Sondertilgung schneller abbezahlt.

✓ Sondertilgungen verringern die Zinskosten: Mit sinkendem Restkreditbetrag verringern sich zugleich die Zinskosten des laufenden Darlehens – und gegebenenfalls der Anschlussfinanzierung. Die schon ab Leistung der Sonderzahlung geringer werdenden Zinskosten sorgen für eine schnellere Rückzahlung des aktuellen Darlehens. Denn indem sich der Zinsanteil innerhalb der monatlichen Rate verringert, steigt bei gleichbleibender Ratenhöhe automatisch der Tilgungsanteil, also das, was Sie tatsächlich an Schulden begleichen.

Grundvoraussetzung: Kostenlose Sondertilgungen mit der Bank vereinbaren

Von diesen Vorteilen können Sie jedoch nur profitieren, wenn Sie bei Abschluss der Baufinanzierung mit der Bank die Möglichkeit zu kostenfreien Sondertilgungen vereinbart haben oder die Kreditauszahlung länger als zehn Jahre zurückliegt sowie die Sollzinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt. Denn einen gesetzlichen Anspruch auf Sondertilgungen während der Sollzinsbindung haben Bauherren und Wohnungskäufer nur in Ausnahmefällen (siehe Box).

Erweitertes Sondertilgungsrecht: Kosten und Nutzen abwägen

In Ausnahmefällen können Kunden auch ein erweitertes Sondertilgungsrecht zu einem höheren jährlichen Prozentsatz mit ihrem geldgebenden Institut vereinbaren. Wenn der Kreditgeber diese Option nicht kostenlos anbietet, ist mit einem Zinsaufschlag auf den vereinbarten Zinssatz zu rechnen. Damit entstehen dem Kreditnehmer zusätzliche Kosten – bei gleichbleibender Monatsrate fällt aufgrund des zusätzlichen Zinsaufschlags der Tilgungsanteil geringer aus. Dies hat wiederum eine längere Rückzahlungsdauer bis zur vollständigen Tilgung zur Folge. Umso wichtiger ist es für Darlehensnehmer deshalb, beim Abschluss einer Finanzierung genau zu hinterfragen, ob sie auch auf Dauer diese hohen Zusatzzahlungen leisten wollen.

Rechenbeispiel: Das bringt die Sondertilgung beim Baukredit

Wie sich Sondertilgungen auf die Restlaufzeit und die Zinskosten einer Baufinanzierung auswirken können, lässt sich am besten an einem Rechenbeispiel erkennen. Gehen wir dafür von folgenden Eckdaten aus:

✓ Baufinanzierungssumme: 400.000 Euro
✓ Vollständige Auszahlung des Darlehens: 01.09.2020
✓ Sollzins: 0,90 % p.a.*
✓ Sollzinsbindung: 10 Jahre
✓ Anfängliche Tilgung: 3,00 %
✓ Monatliche Rate: 1.300 Euro
✓ Jährliches Sondertilgungsrecht: 5 % der anfänglichen Kreditsumme

* Die Effektivzinsen von über CHECK24 abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen mit zehn Jahren anfänglicher Zinsbindung im September 2020 lagen im Schnitt bei 0,97 %. Hier sind anders als beim Sollzins bereits alle fälligen Gebühren enthalten.

Zahlen Immobilienbesitzer in unserem Rechenbeispiel ihr Darlehen in gleichleibenden Monatsraten zurück, also ohne Sondertilgungen zu leisten, so hätten sie bis zum Ende der 10-jährigen Sollzinsbindung 125.517 Euro getilgt. Nach den vereinbarten 10 Jahren müssten sie also eine Restschuld von 274.483 Euro neufinanzieren – womöglich zu einem höheren Zinssatz als aktuell.

Würden sie von ihrem Sondertilgungsrecht Gebrauch machen und jährlich fünf Prozent des anfänglichen Kreditbetrags zusätzlich an die Bank zahlen – im Rechenbeispiel 20.000 Euro – so wären sie rechnerisch bereits nach 11 Jahren und 9 Monaten schuldenfrei. Zumindest dann, wenn sie die Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren zum identischen Zinssatz bekommen. Doch auch kleinere und regelmäßige Sondertilgungen können die Restschuld zum Ende der Laufzeit und damit einhergehend die Zinskosten der Baufinanzierung deutlich verringern wie folgende Tabellenwerte zeigen:

* Zahlung der 1. Sondertilgung im Dezember 2020; Quelle: Berechnungen mit dem CHECK24 Tilgungsrechner


Nicht jeder Kreditnehmer hat die Möglichkeit, regelmäßig Zusatzzahlungen zu leisten. Doch auch mit einer einmaligen Sondertilgung können Darlehensnehmer die Abzahlung der Finanzierung beschleunigen und Zinsen einsparen. Anhand der folgenden Tabelle lässt sich gut erkennen, wie sich bereits eine einzelne Sondertilgung unter den bekannten Voraussetzungen auf Zinkosten und die Laufzeit auswirkt.

* Zahlung der Sondertilgung im Dezember 2020; Quelle: Berechnungen mit dem CHECK24 Tilgungsrechner