Platzt in Deutschland bald eine Immobilienblase? Die Frage, die sich viele Marktbeobachter zurzeit stellen, beantwortet Konstantin Kholodilin, Autor einer am Mittwoch veröffentlichten Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) so: „Für Deutschland stehen die Signale zumindest auf Gelb.“ Es gäbe eine explosive Preisentwicklung, die sich von den Immobilienerträgen entkoppelt hat. Anders ausgedrückt: Die Immobilienpreise steigen schneller als die Mieten. In Deutschland liegt den DIW-Experten zufolge das Risiko einer spekulativen Übertreibung aktuell bei 92 Prozent. Das Risiko würde aber bis Ende des Jahres aufgrund einer verlangsamten Immobilienpreisentwicklung in den großen Städten auf 84 Prozent fallen. Zudem sei die Finanzierung von Immobilien in der Bundesrepublik verhältnismäßig solide und die Zinsbindung bei Baudarlehen relativ lang – Faktoren, welche die Gefahr einer Preisblase üblicherweise verringern. Also alles halb so wild?

Hohe Blasengefahr in den großen Städten

Kholodilin und sein Team sind nicht die einzigen, die die Lage am deutschen Immobilienmarkt als angespannt betrachten. In ihrem Bericht zur Finanzmarktstabilität kommt die deutsche Bundesbank zu dem Schluss, dass es zumindest in den Großstädten ein Immobilienblasenrisiko von 15 bis 30 Prozent gibt. Auch die Experten des Beratungsunternehmens Empirica schätzen in ihrem Ende Juli erschienenen Empirica-Blasenindex für das zweite Quartal die Blasengefahr in neun von zwölf deutschen Großstädten als „eher hoch“ ein. Der Empirica-Blasenindex bewertet die Blasengefahr insgesamt in 288 von 401 Kreisen als mäßig bis hoch.

Eine Immobilienblase liegt nach Auffassung von Empirica immer dann vor, wenn es zu einem spekulativen Preisauftrieb kommt, der durch den Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist, etwa wenn die Immobilienpreise schneller steigen als die Mieten. Laut dem Index lag das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete 2005 in Frankfurt am Main bei 21,1. Im zweiten Quartal dieses Jahres lag der Wert bei 38,3. In Frankfurt am Main müssen Immobilienkäufer im Schnitt also das 38-Fache der durchschnittlichen Jahresmiete für eine Immobilie bezahlen. Das übertraf im letzten Quartal nur München, mit einem Wert von 39,4. Vor 14 Jahren lag dieser noch bei 27,5. Zum Vergleich: Das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresmiete unterschied sich in Leipzig 2005 gegenüber 2019 nur um 1,6.

Durch die großen Unterschiede zwischen Kaufpreisen und Mieten bewertet die Unternehmensberatung das Rückschlagpotenzial, also die Fallhöhe der aktuellen Immobilienpreise in den sieben größten Städten Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, Hamburg, Berlin, Stuttgart und München, mit 37 Prozent. Bundesweit beträgt das Rückschlagpotenzial dagegen nur 19 Prozent. Laut Empirica wird ein Platzen der Blase durch alles begünstigt, was den Mietanstieg bremst, wie etwa eine steigende Zahl der Haus- und Wohnungsfertigstellungen, aber auch durch Markteingriffe wie Mietendeckel oder eine Verschärfung der Mietpreisbremse.

Auch in anderen Ländern drohen Immobilienblasen

In anderen OECD-Ländern sieht das DIW ebenfalls Risiken von Immobilienblasen. Die Experten beziffern die Wahrscheinlichkeit, dass gegen Ende des Jahres in Ländern wie der Schweiz, Japan, den USA, Schweden, Norwegen oder Dänemark eine spekulative Übertreibung vorherrscht, ebenfalls mit mehr als 90 Prozent. Ausgerechnet in dieser Situation hat die finnische Nordea Bank angekündigt, in Dänemark Immobilienkredite mit einer Sollzinsbindung von 20 Jahren zum Nullzins anzubieten. Nach Angaben von Empirica steigt die Blasengefahr unter anderem bei weiteren Zinssenkungen.
 

Geldpolitik der Notenbanken bietet Potenzial für weitere Preissteigerungen

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren unter anderem deshalb so stark gestiegen, weil die Zinsen für Baufinanzierungen immer weiter gesunken sind. Günstige Baufinanzierungen erhöhten die Nachfrage, das Angebot an neuen Wohnungen konnte nicht mithalten. In den letzten Wochen haben die Notenbanken rund um die Welt, allen voran die Europäische Zentralbank EZB) und die amerikanische Notenbank (Fed), eine Kehrtwende bei der Geldpolitik eingeleitet. Die Fed hat Ende Juli wieder den Leitzins gesenkt, EZB-Präsident Mario Draghi denkt aktuell darüber nach, die erst im Dezember letzten Jahres beendeten Anleihekäufe wieder aufzunehmen. Die Zinsen für Immobilienkredite bleiben also auf absehbare Zeit auf historischen Tiefstständen und damit die Nachfrage nach Eigenheimen hoch. Niedrige Zinsen sind zwar nur ein Aspekt von vielen, der für steigende Immobilienpreise sorgt. Doch angesichts der Tatsache, dass die Notenbanken gerade dabei sind, die Geldschleusen wieder zu öffnen, erscheint es fraglich, ob die vom DIW beobachtete verlangsamte Immobilienpreisentwicklung von anhaltender Dauer ist.