Die Corona-Krise hat durch Kurzarbeit und betriebsbedingte Kündigungen zu Einnahmeausfällen bei vielen Verbrauchern geführt. Um Kreditnehmer zu unterstützen, die aufgrund der Pandemie in finanzielle Nöte geraten sind, hat die Bundesregierung deshalb eine Stundung für Kredite beschlossen. Zwischen dem 01. April und dem 30. Juni 2020 konnten Kreditnehmer die Ratenzahlung ihrer Darlehen aussetzen. Das galt auch für Immobilienkredite. Eine Verlängerung dieser Maßnahme ist allerdings auch bisher nicht in Sicht. Doch die finanzielle Lage vieler Haushalte bleibt weiterhin ebenso wie der Arbeitsmarkt angespannt. Wenn auch Sie zu denjenigen gehören, die aufgrund von Corona Einnahmeausfälle zu beklagen haben und es Ihnen deshalb schwerfällt, Ihre Darlehensraten zu begleichen, haben wir ein paar hilfreiche Tipps für Sie. Denn es gibt Möglichkeiten, Ihre Baufinanzierung an Ihre neue Lebenssituation anzupassen und so Ihre monatliche Belastung zu senken.

Und auch, wenn Sie gerade noch planen, in die eigene vier Wände zu ziehen, sollten Sie bei Ihrer Baufinanzierung immer auf genügend Spielraum achten. So dass Sie auch zukünftig flexibel bleiben und Ihre Finanzierung jederzeit den Umständen anpassen können.

So können Sie die Kosten Ihrer bereits laufenden Baufinanzierung reduzieren

Tilgungsanpassung
Die einfachste Möglichkeit, die monatliche Belastung durch Ihre Baufinanzierung zu reduzieren, ist eine Tilgungsanpassung. Viele Banken gewähren Darlehensnehmern einmal pro Kalenderjahr, ihren Tilgungssatz kostenlos anzupassen. Zum Beispiel indem sie diesen auf bis zu einem Prozent senken oder auf fünf bis zehn Prozent erhöhen. Manche Kreditgeber verlangen dafür aber auch einen geringen Zinsaufschlag oder eine Gebühr. Ob das für Sie auch zutrifft, können Sie Ihrem Kreditvertrag entnehmen. Besonders effektiv ist die Tilgungsanpassung, wenn Ihre Baufinanzierung schon längere Zeit läuft und der Tilgungsanteil schon etwas gestiegen ist. Durch eine verringerte Tilgung sinkt gleichzeitig auch die Höhe der monatlich zu zahlenden Rate. Allerdings verlängert sich dadurch die Laufzeit der Finanzierung.

Beispiel: Bei einem Darlehen über 350.000 Euro zu einem Sollzins von 1,21 Prozent für 10 Jahre und einer anfänglichen Tilgung von 4,0 Prozent beträgt die Höhe der monatlichen Rate 1.520 Euro. Sinkt die Tilgung auf 1,0 Prozent müssen Sie monatlich nur noch 645 Euro an die Bank zahlen. Somit würden Sie monatlich 875 Euro sparen. Allerdings verlängert sich durch diese Anpassung die Laufzeit Ihrer Finanzierung erheblich und auch die Gesamt-Zinskosten Ihrer Baufinanzierung würden sich deutlich erhöhen. Jedoch können Sie die Rate auch meist dann wieder variabel erhöhen, sobald sich Ihre finanzielle Lage verbessert hat.

Umschuldung
Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung schon länger als zehn Jahre und liegt die vollständige Auszahlung der Darlehenssumme schon mehr als zehn Jahre zurück, können Sie Ihren Immobilienkredit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ohne weitere Kosten zu einem Darlehen mit günstigeren Zinsen umschulden. Das muss nicht bedeuten, dass Sie die Bank wechseln müssen, Sie können auch beim gleichen Institut bleiben und zu günstigeren Zinsen umschulden. Nach § 489 BGB darf der Kreditgeber dann keine Kosten und auch keine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen.

Im Gegensatz zu einer Tilgungsanpassung schulden Sie Ihre Restschuld ganz oder komplett zu günstigeren Zinsen um. Wenn Sie fortan erheblich weniger Zinsen zahlen müssen, verringert sich bei gleichem Tilgungsanteil auch die Höhe der monatlichen Rate entsprechend. Indem Sie die Ratenhöhe Ihrer aktuellen Situation anpassen, können Sie bei einer Umschuldung also sowohl die Kosten Ihrer Finanzierung  als auch die monatliche Belastung reduzieren.

Kündigung der Baufinanzierung aus berechtigtem Interesse
Sollte es hart auf hart kommen und die finanzielle Belastung durch Ihren Immobilienkredit ist für Sie nicht mehr zu stemmen, bleibt Ihnen noch die Option, Ihre Baufinanzierung zu kündigen. Dies ist nach 10 Jahren Laufzeit prinzipiell immer möglich. Wenn Sie sich allerdings noch innerhalb der ersten zehn Jahre nach Kreditauszahlung zu diesem Schritt gezwungen fühlen, kann das teuer werden. Denn dann kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen, die unter Umständen mehrere tausend Euro hoch ist. Allerdings braucht die Bank der Kündigung nur zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse für die Kündigung besteht, wie etwa ein Verkauf der Immobilie aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels.
 

Darauf sollten Sie bereits bei Abschluss Ihrer Baufinanzierung achten

Bei einem langfristigen Projekt wie einer Immobilienfinanzierung, die meist über Jahrzehnte abbezahlt werden muss, sollten Sie schon bei Vertragsabschluss auf die nötige Flexibilität Ihres Vertrages achten. Das kann die Kosten der Finanzierung unter Umständen ein wenig erhöhen, dafür fällt es Ihnen aber hinterher leichter, auf unvorhergesehene Ereignisse oder eine geänderte finanzielle Situation zu reagieren.  

Wahl der richtigen Sollzinsbindung
Die Sollzinsbindung garantiert Ihnen, dass der Zins während der gesamten Zinsbindungsfrist gleich bleibt. In der Regel lassen sich solch große Summen, wie sie bei Immobilienfinanzierungen üblich sind, selten innerhalb der Sollzinsbindung tilgen. Dadurch ist am Ende der Zinsbindung häufig noch eine Anschlussfinanzierung nötig. Wie hoch die Zinsen für diese sein werden, lässt sich nicht vorhersagen. Allerdings befinden sich die Zinsen für Baufinanzierungen gerade auf einem sehr niedrigen Niveau. Daher sollten Sie bei einem geplanten Vertragsabschluss momentan besser eine längere Sollzinsbindung von mindestens 15 Jahren wählen. Das kostet zwar einen kleinen Zinsaufschlag, nimmt Ihnen aber nicht die Flexibilität. Denn egal wie lange Ihre Zinsbindungsfrist läuft, nach zehn Jahren können Sie die Finanzierung jederzeit kündigen, ohne dass Ihr Kreditgeber dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann.

Möglichkeit der kostenlosen Sondertilgung
Eine weitere Möglichkeit, die Kosten Ihrer Baufinanzierung zu senken, sind Sondertilgungen. Dabei handelt es sich um außerplanmäßige Teilrückzahlungen mit denen Sie die Restschuld und somit auch die Laufzeit und die Zinskosten reduzieren können. Viele Banken gewähren Darlehensnehmern eine kostenlose Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Kalenderjahr, wenige erheben dafür eine Gebühr. Unter Umständen sind auch Mindestbeträge für Sondertilgungen vorgesehen, diese können von Bank zu Bank sehr unterschiedlich ausfallen. Um solche Zusatzkosten zu umgehen, sollten Sie deshalb immer die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen schriftlich im Darlehensvertrag festhalten.