Eine Baufinanzierung zieht sich oft über Jahrzehnte. In dieser Zeit kann sich viel ändern, etwa ein neuer Job in einer anderen Stadt, mit dem Partner oder der Partnerin zusammenziehen oder eine Erbschaft. Gründe, eine Baufinanzierung während der Sollzinsbindung zu kündigen und die Immobilie zu verkaufen kann es also viele geben. Doch unter welchen Umständen können Darlehensnehmer überhaupt die Baufinanzierung kündigen und die Immobilie verkaufen und welche Kosten können dabei entstehen? Was müssen Darlehensnehmer bei einer Sonderkündigung beachten?

Kündigung der Baufinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung nach zehn Jahren Laufzeit

Üblicherweise erstrecken sich Sollzinsbindungen über 10, 15 oder 20 Jahre. Auch längere Sollzinsbindungen sind nicht unüblich. Sie garantieren dem Darlehensnehmer einen festen Zinssatz für diesen Zeitraum. Der Bank wiederum garantiert eine Zinsbindung erwartbare Zinseinnahmen. Kündigt ein Darlehensnehmer seine Baufinanzierung vor Ablauf der Sollzinsbindung und tilgt das Darlehen mit dem erhaltenen Geld aus dem Verkauf der Immobilie, entgehen der Bank Zinseinnahmen, mit denen sie fest geplant hat. Aus diesem Grund kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Darlehensnehmer verlangen, sofern die komplette Auszahlung des Darlehens noch nicht länger als zehn Jahre zurück liegt. Denn nach Paragraph 489 BGB dürfen Banken bei einer vorzeitigen Kündigung der Baufinanzierung keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn die komplette Auszahlung des Darlehens oder die letzte Zinsanpassung zehn Jahre zurückliegen. Nach diesen zehn Jahren besteht lediglich eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Bei berechtigtem Interesse Sonderkündigung und Verkauf der Immobilie früher möglich

Darlehensnehmern ist es also möglich, Ihre Baufinanzierung zu kündigen ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, wenn die Sollzinsbindung schon zehn Jahre läuft. Vorher ist eine Kündigung in der Regel nicht möglich. Doch der Gesetzgeber hat auch Ausnahmen formuliert: Sollte ein Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse haben, seine Baufinanzierung innerhalb der Sollzinsbindung zu kündigen, ohne dass die komplette Auszahlung des Darlehens zehn Jahre zurückliegt, ist eine Sonderkündigung möglich. Ein berechtigtes Interesse besteht etwa dann, wenn der Darlehensnehmer die Immobilie verkaufen muss, etwa aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels. Allerdings darf der Kreditgeber in so einem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Darlehensnehmer verlangen, welche bis zu einigen tausend Euro betragen kann. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist gesetzlich nicht gedeckelt und die Berechnung ist von Bank zu Bank unterschiedlich. In der Regel berechnet sie sich aus der Restlaufzeit des Darlehens und dem Sollzins.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag

Anders verhält es sich, wenn die Bank im Darlehensvertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung gemacht hat. In den letzten Jahren sind durchaus viele Fälle von fehlerhaften Widerrufsbelehrungen publik geworden. Darlehensnehmer, deren Vertrag eine solche falsche Widerrufsbelehrung aufweist, können ihre Baufinanzierung widerrufen, ohne dass der Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Kürzlich hat der europäische Gerichtshof entschieden, dass dies nicht gilt, wenn der Darlehensnehmer seine Finanzierung widerruft, nachdem das Darlehen abbezahlt wurde. Was eigentlich nach deutscher Rechtsprechung noch möglich gewesen wäre, wurde in diesem Fall von einer europäischen Richtlinie ausgeschlossen. Wer also seine Immobilie während der Sollzinsbindung verkaufen möchte, sollte zunächst einen Blick in seinen Darlehensvertrag werfen. Unter Umständen findet sich dort eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Dann kann der Immobilienkredit widerrufen werden, ohne, dass der Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf.

So können Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen

Sollte der Darlehensvertrag korrekt sein, haben Darlehensnehmer noch andere Möglichkeiten, vorab die Baufinanzierung zu kündigen, wenn sie ihre eigenen vier Wände verkaufen wollen:

1. Der Schuldnertausch:

Darlehensnehmer haben die Möglichkeit, die bestehende Finanzierung auf den Käufer der Immobilie übertragen. Erklären sich der Käufer der Immobilie und die Bank einverstanden, fällt in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Um die Gebühr für die Übertragung der Grundschuld kommt der Verkäufer allerdings nicht herum.
 
Allerdings wird ein potentieller Käufer der Übertragung der Baufinanzierung nur zustimmen, wenn die Zinsen des Darlehens unterhalb der aktuellen Zinsen liegen, denn sonst würde er mehr Zinsen bezahlen als bei Abschluss einer neuen Baufinanzierung bei einer anderen Bank.
 

2. Der Pfandtausch:

Üblicherweise ist es bei einer Baufinanzierung auch möglich, anstatt wie beim Schuldnertausch den Darlehensnehmer zu tauschen, auch die Sicherheit des Darlehens zu wechseln. Darlehensnehmer, die über eine weitere Immobilie verfügen, können diese etwa als Sicherheit für das Darlehen bei der Bank angeben, wenn sie die Immobilie verkaufen möchten, die sie aktuell noch finanzieren. Dabei müssen sie allerdings beachten, dass die neue Sicherheit mindestens den Wert der Immobilie hat, die verkauft werden soll. Sollte die Bank einem solchen Pfandtausch zustimmen, müsste der Darlehensnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Dem Verkauf der Immobilie stünde nichts mehr im Weg, eine Gebühr für die Grundschuldabtretung fiele dagegen schon an.

Flexibel durch Vorfälligkeitsschutz

Wer sich seine Optionen von Anfang an offen halten möchte, der hat bei vielen Kreditgebern die Möglichkeit, schon bei Aufnahme der Baufinanzierung einen Vorfälligkeitsschutz mit der Bank auszuhandeln. Darlehensnehmer, die sich für einen Vorfälligkeitsschutz entscheiden, brauchen keine Vorfälligkeitsgebühr an die Bank zahlen, wenn sie ihren Immobilienkredit während der Sollzinsbindung kündigen, solange die komplette Auszahlung des Darlehens nicht länger als zehn Jahre zurückliegt. Allerdings wird die Baufinanzierung durch einen Vorfälligkeitsschutz teurer. Denn die Bank sichert sich in so einem Fall mit einem Zinsaufschlag ab. Des Weiteren verbinden einige Geldinstitute einen Vorfälligkeitsschutz in der Regel auch mit einer Sperrfrist, so dass der Darlehensnehmer erst nach einer bestimmten Zeitperiode die Baufinanzierung kündigen darf.

Darlehensnehmer sollten genau abwägen

Unter bestimmten Umständen ist es Darlehensnehmen möglich, die Immobilie trotz laufender Finanzierung zu verkaufen. Übernimmt der Käufer nicht die weitere Tilgung des Darlehens und kann der Bank keine adäquate Sicherheit in Form einer anderen Immobilie angeboten werden, kommen Darlehensnehmer nicht um eine Vorfälligkeitsentschädigung herum, es sei denn sie haben zuvor einen Vorfälligkeitsschutz mit der Bank vereinbart. Ist dies nicht der Fall, sollten Eigenheimbesitzer genau abwägen, ob der Verkaufspreis die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung deckt oder nicht.