In den eigenen vier Wänden wohnt man im besten Fall ein ganzes Leben lang. Zurückgezahlt sein sollte die Finanzierung der Traumimmobilie jedoch deutlich früher. Gleiches gilt beispielsweise auch für eine Eigentumswohnung, mit deren Mieteinnahmen ein sorgenfreies Rentenalter geplant ist. Wer sich aktuell für eine Immobilienfinanzierung entscheidet, profitiert von niedrigen Zinsen: Im September zahlten CHECK24 Kunden im Schnitt 0,97 Prozent effektive Jahreszinsen für Baudarlehen mit zehn Jahren Sollzinsbindung. Um das günstige Zinsniveau optimal zu nutzen, ist neben der Suche nach dem geeigneten Objekt auch die Planung der Finanzierung entscheidend. Diese sollte idealerweise auf die eigene Finanzsituation abgestimmt sein. Denn wie viel Zeit Kreditnehmer zum Zurückzahlen der Traumimmobilie benötigen, hängt stark davon ab, wie hoch das Darlehen und die monatlichen Raten sind.

Wie lange zahlt man eine Immobilienfinanzierung zurück?

Wir haben anhand zweier Beispiele durchgerechnet, wie lange es dauert, die Finanzierung einer Immobilie zurückzuzahlen. Um die Rechnung übersichtlich zu gestalten, sind wir von einer soliden Eigenkapitalquote in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises ausgegangen, einer zehnjährigen Zinsbindung zu den genannten Durchschnittszinsen und einer Verzinsung, die sich an den genannten Durchschnitswerten orientiert. Außerdem die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung zum selben Zinssatz. Die Anfangstilgung hat erheblichen Einfluss auf die Laufzeit der Immobilienfinanzierung. Damit legen Sie fest, welchen Prozentsatz Sie anfänglich von Ihrer Baufinanzierung tilgen. Der Prozentsatz gilt nur für das erste Jahr, denn er steigt mit der Zeit an. Das liegt daran, dass die festgelegte Monatsrate einen Tilgungsanteil und einen Zinsanteil enthält. Die Zinsen fallen stets auf die aktuelle Restschuld an, die sich jeden Monat verringert. Der Tilgungsanteil steigt also mit jeder Rate. Es empfiehlt sich der Grundsatz, bei niedrigen Zinsen eine höhere Anfangstilgung zu wählen, um die Baufinanzierung schneller zurückzuzahlen. Ist nur eine geringe Anfangstilgung möglich, könnte es auch sinnvoll sein, eine längere Zinsbindung von beispielsweise 15 oder 20 Jahren zu wählen. Das erhöht die Planungssicherheit.

Beispiel 1: Kaufpreis 250.000 €, Darlehenssumme 200.000 €

Beispiel 2: Kaufpreis 480.000 €, Darlehenssumme 400.000 €

In unseren beiden Beispielen liegt der Unterschied zwischen einer Anfangstilgung von zwei Prozent und sechs Prozent immerhin bei über 25 Jahren. Allerdings steigt mit einer höheren Anfangstilgung auch die Monatsrate. Im Falle einer Darlehenssumme von 200.000 Euro sind das 483 Euro bei einer Anfangstilgung von zwei Prozent und 1.150 Euro bei sechs Prozent Anfangstilgung. Bei einer Darlehenssumme von 400.000 Euro ist bei der sechsprozentigen Anfangstilgung eine Monatsrate in Höhe von 2.300 Euro zu stemmen. Deshalb sollte die Baufinanzierung auf das persönliche Budget abgestimmt sein.

Zudem kommt es bei einem langfristigen Finanzierungsprojekt wie einer Baufinanzierung auf die Lebenssituation an: Jede Phase birgt Vor- und Nachteile. Beispielsweise bietet es sich an, in jüngeren Jahren eine Immobilie zu finanzieren, um Miete zu sparen und das Objekt als langfristige Geldanlage zu nutzen. Die Immobilienfinanzierung ist dann selbst bei geringer Tilgung bis zum Renteneintritt zurückgezahlt. Allerdings steht in dieser Lebensphase häufig wenig Eigenkapital auf der Habenseite. Für ältere Käufer bieten sich die Vorteile eines höheren Einkommens und von möglicherweise mehr Eigenkapital. Allerdings sollten diese die Tilgung deutlich höher ansetzen, um die Laufzeit kürzer zu gestalten. Tipp: Mit unserem Tilgungsrechner können Sie schnell und einfach mit wenigen Angaben Ihren persönlichen Tilgungsplan ermitteln.

Wie lässt sich die Laufzeit verkürzen?

Geht es darum, die Laufzeit der Baufinanzierung zu verkürzen, ist die Sondertilgung eine der wichtigsten Optionen, die Sie im Auge behalten sollten. Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Tilgung über die vereinbarte Monatsrate hinaus. Mit jeder Sondertilgung sinken die Restschuld und die Gesamtkosten der Finanzierung. Allerdings muss die Sondertilgung im Kreditvertrag geregelt sein. Viele Banken bieten pro Kalenderjahr eine kostenlose Sondertilgung mit einer bestimmten Deckelung von beispielsweise fünf Prozent des Kreditbetrags an. Den Betrag müssen Sie dann zu einem bestimmten Datum an die Bank überweisen. Sondertilgungen sind meistens freiwillig, allerdings können Sie die Option nicht in das nächste Kalenderjahr übertragen. Es gibt auch Banken, die für die Möglichkeit von Sondertilgungen einen Zinsaufschlag zwischen 0,05 und 0,10 Prozentpunkten verlangen. Ist das der Fall, sollten Sie im Vorfeld abwägen, ob diese Option für die Dauer der Zinsbindung infrage kommt. In unserem Beispiel mit 200.000 Euro Darlehenssumme und vier Prozent Anfangstilgung könnte der Kreditnehmer mit einer jährlichen Sondertilgung von 1.000 Euro die Laufzeit um zwei Jahr und vier Monate verkürzen. Dadurch würde er knapp 2.287 Euro Zinsen sparen. Liegt die Anfangstilgung im selben Beispiel bei sechs Prozent, ist das Darlehen durch eine jährliche Sondertilgung in dieser Höhe immerhin ein Jahr und zwei Monate schneller zurückgezahlt. Die Ersparnis läge bei rund 1.118 Euro.

Ändert sich die Lebenssituation grundlegend, können Sie durch einen Tilgungssatzwechsel Ihre die Monatsrate anpassen. Das bietet sich zum Beispiel bei einem Karrieresprung an, wodurch das Einkommen steigt. Oder der Wiedereintritt in den Beruf nach der Geburt eines Kindes, sodass ebenfalls ein höheres Budget zur Verfügung steht. Dann empfiehlt es sich, den Tilgungssatz zu erhöhen. Genau wie bei der Sondertilgung sinken dadurch die Gesamtkosten und die Immobilienfinanzierung ist früher zurückgezahlt.

Wenn Sie diese Maßgaben im Blick behalten, können Sie Kosten bei Ihrer Baufinanzierung sparen und die Laufzeit verkürzen. Zu welchem Stichtag die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie tatsächlich zurückgezahlt ist, haben Sie somit zum Teil auch selbst in der Hand.