Noch bis zum 31.12. haben viele einstige Bauherren und Wohnungskäufer die Möglichkeit, die Kosten ihrer laufenden Baufinanzierung zu senken. Denn zahlreiche Banken gewähren Kreditnehmern, einmal pro Kalenderjahr eine kostenlose Sondertilgung von bis zu fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme ihres Immobiliendarlehens. Wer also etwa gegen Jahresende einen Bonus vom Arbeitgeber erhält oder im Laufe des Jahres Geld zurückgelegt hat, sollte jetzt die Gunst der Stunde nutzen.

Was bringt eine Sondertilgung?

Bei einer Sondertilgung handelt es sich um eine außerplanmäßige Zahlung mit der Wohneigentümer zusätzlich zu den monatlichen Raten einen Teil der Kreditsumme tilgen können. Daraus ergeben sich für den Kreditnehmer zwei wesentliche Vorteile:

• Die Laufzeit verringert sich: Mithilfe einer Sondertilgung können Kreditnehmer die noch zu tilgende Restschuld ihres Darlehens verringern. Damit sind automatisch weniger Raten offen. Hinzu kommt: Wird die Restschuld kleiner, sinkt auch die Zinslast, da der Zinssatz auf einen geringeren Betrag anfällt. Weil die monatlichen Raten bei einem Annuitätendarlehen aber Monat für Monat gleichbleiben, erhöht sich mit sinkendem Zinsanteil automatisch der Tilgungsanteil an der Rate. Die Folge ist: Das Darlehen ist schneller abbezahlt.

 

• Die Zinskosten sinken: Nicht nur die sinkende Restschuld sorgt für geringere Zinskosten – die kürzere Laufzeit trägt ihr Übriges dazu bei. Denn verringert sich die Laufzeit, zahlen Darlehensnehmer die Zinsen über einen kürzeren Zeitraum. Je früher Bauherren also eine Sondertilgung vornehmen, desto mehr können sie sparen.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Anders als bei herkömmlichen Ratenkrediten können Kreditnehmer ein Immobiliendarlehen  mit fester Sollzinsbindung nur dann vorzeitig ganz oder teilweise abbezahlen, wenn:

• seitens des Kreditnehmers ein berechtigtes Interesse besteht. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Immobilie verkauft wird. Dann darf die Bank jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, da der Bank im Falle einer außerordentlichen Kündigung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Teil der Zinseinnahmen entgeht.

 

• die vollständige Auszahlung des Darlehens länger als zehn Jahre zurückliegt. Kreditnehmer, die einen Immobilienkredit mit einer Sollzinsbindung von mehr als zehn Jahren abgeschlossen haben, können den Vertrag bereits zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens (oder gegebenenfalls der letzten vertraglichen Anpassung) unter Einhaltung und einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen – also auch eine Sondertilgung vornehmen. Dann darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Viele Kreditinstitute räumen Häuslebauern jedoch schon im Vertrag das Recht ein, einmalig pro Kalenderjahr eine Sondertilgung in Höhe von bis zu fünf Prozent der anfänglichen Baufinanzierungssumme vorzunehmen, ohne dass sie dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei einigen Banken können Kreditnehmer eine vorzeitige Teilrückzahlung nur vornehmen, wenn die Höhe dieser Zahlung einen bestimmten Betrag übersteigt. Üblich sind Mindestbeträge ab 1.000 Euro bis zum vereinbarten Maximalbetrag.  

Wer jedoch bei Aufnahme des Darlehens weiß, dass er während der Sollzinsbindung eine höhere Extrazahlung erhält, beispielsweise durch Boni vom Arbeitgeber oder durch die Auszahlung einer  Lebensversicherung, sollte vor Abschluss des Immobiliendarlehens mit der Bank die Konditionen für Sondertilgungen verhandeln.

Bei einigen Banken lassen sich im Kreditvertrag sogar jährliche Sonderzahlungen bis zu einer Höhe von zehn Prozent vereinbaren. Allerdings lassen sich das die Kreditinstitute einiges kosten. Diese berechnen dann häufig einen Zinsaufschlag von 0,03 bis 0,05 Prozent. Daher sollten sich Kreditnehmer von vorneherein genau überlegen, ob sie wirklich Sondertilgungen in Höhe von zehn Prozent vornehmen können oder nicht. Ist dies nämlich nicht der Fall, wird das Darlehen durch den Zinsaufschlag unnötig teuer. Wer jedoch in der Lage dazu ist, Jahr für Jahr oder auch nur einmalig zehn Prozent zusätzlich zu den monatlichen Raten zu tilgen, der ist nicht nur schneller schuldenfrei, sondern spart trotz Zinsaufschlag einen hohen Teil der Zinskosten – vorausgesetzt, er fängt früh mit den Sondertilgungen an. 
 

Durch Sondertilgungen lassen sich tausende Euro sparen

Wie stark sich der Effekt einer Sondertilgung auf die Laufzeit und die Zinskosten auswirkt, zeigt folgendes Rechenbeispiel:
Familie Weber ist gerade in die eigenen vier Wände gezogen. Dazu hat sie ein Immobiliendarlehen zu folgenden Konditionen aufgenommen:

✓ Kreditsumme: 250.000 Euro
✓ Auszahlung: 01.01.2017
✓ Sollzins: 2,00 Prozent
✓ Sollzinsbindung: 15 Jahre
✓ Anfänglicher Tilgungssatz: 2,00 Prozent
✓ Sondertilgung: Fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme (12.500 Euro)
✓ Monatliche Rate: 833 Euro
✓ Laufzeit bis zur Volltilgung: 34 Jahre und zehn Monate*

Durch eine Erbschaft ist Familie Weber dazu in der Lage, bereits im ersten Jahr der Finanzierung eine einmalige Sondertilgung von 12.500 Euro zu leisten. Dadurch verringert sich die Laufzeit bis zur Volltilgung um zwei Jahre und fünf Monate*. Anstatt bis zum Ende der Zinsbindung 87.380 Euro zu tilgen, haben die Webers dank der frühen Sondertilgung schon 103.943 Euro abbezahlt. Die Zinsersparnis beläuft sich nach 15 Jahren auf 4.062 Euro und bis zur Volltilgung sogar auf 11.483 Euro*. Hätte Familie Weber dagegen jedes Jahr 12.500 Euro vorzeitig getilgt, wäre sie bereits nach 13 Jahren schuldenfrei, da sich so die Laufzeit bis zur Volltilgung um 21 Jahre und zehn Monate reduziert hätte*. Allein während der vereinbarten Sollzinsbindung sparen sie so 28.288 Euro an Zinsen – von den Zinsen, die sie nach Ende der Zinsbindung noch hätten zahlen müssen, ganz zu schweigen. In Summe kommen sie auf eine Gesamtersparnis von 62.532 Euro.

Das Beispiel der Webers macht deutlich, welchen Effekt auch schon eine einzelne Sondertilgung haben kann, besonders wenn sie zum einem frühen Zeitpunkt der Finanzierung vorgenommen wird. Bei mehreren Sondertilgungen verstärkt sich der Effekt. Dabei ist es unerheblich, ob Kreditnehmer die vollen fünf Prozent tilgen. Auch durch kleinere Beträge lassen sich die Zinskosten deutlich verringern, wie die folgende Tabelle zeigt:  
                         
  **Das Darlehen ist nach 13 Jahren und damit noch vor Ende der Sollzinsbindung abbezahlt.                        
 

Kreditvertrag auf Konditionen prüfen

Wer Zinsen sparen möchte, sollte noch bis Jahresende die Möglichkeit nutzen und eine Sondertilgung vornehmen. Zuvor sollten Kreditnehmer allerdings einen Blick in den Kreditvertrag werfen, um zu überprüfen, zu welchen Konditionen die Bank vorzeitige Teilrückzahlungen zulässt. Eventuell hat die Bank einen abweichenden Stichtag. Ist dieser schon verstrichen, müssen Kreditnehmer bis zum Anfang des nächsten Kalenderjahres warten. Darüber hinaus sollten sie eine Überweisung auch rechtzeitig vor den Feiertagen tätigen, da bis zum Eingang des Geldes auf dem Konto der Bank der ein oder andere Werktag vergehen kann. Unter Umständen kann die Bank auch darauf bestehen, dass der Kreditnehmer die Sondertilgung vorab ankündigt.
 
*gleicher Zinssatz in der Anschlussfinanzierung vorausgesetzt