Baugeld gibt es zurzeit so günstig wie fast noch nie, doch wer sein Haus schon nach kurzer Zeit wieder verkauft, bekommt jetzt die Kehrseite der Niedrigzinsphase zu spüren. Verbraucherschützer haben für die November-Ausgabe des Magazins Finanztest ausgerechnet, dass Kreditnehmer beim vorzeitigen Zurückzahlen ihres Immobilienkredits einen Betrag von um die 20 Prozent der Restschuld als Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen müssen. Das ist deutlich mehr als noch vor einigen Jahren. Ein wesentlicher Grund dafür sind ausgerechnet die niedrigen Zinsen.

Wer eine Baufinanzierung abschließt, vereinbart mit der Bank in der Regel eine Zinsbindungsfrist, zum Beispiel zehn Jahre. Innerhalb dieses Zeitraums hat der Kreditnehmer nur in Ausnahmefällen Anspruch darauf, sein Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen. Eine solche Ausnahme ist, wenn er die Immobilie schon während der Laufzeit wieder verkaufen will oder muss. Der Bank steht in einem solchen Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Schließlich entgehen ihr Zinseinnahmen. Auf der anderen Seite kann die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Geld erneut anlegen und damit auf anderem Weg Zinsen erwirtschaften. Dies wird in die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung einberechnet. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss die Bank sich dabei an den Renditen für Pfandbriefe orientieren. Und die sind aufgrund des allgemeinen Zinstiefs derzeit sehr niedrig.

Beispielrechnung: Vorfälligkeitsentschädigung bei knapp 19 Prozent

Welche Folgen das für einen Kreditnehmer haben kann, verdeutlicht Finanztest mit einer Beispielrechnung. Wer Ende August nach fünfjähriger Laufzeit ein Baudarlehen über 200.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung zurückgezahlt hat, der musste dafür rund 34.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Bei der Aufnahme des Kredits im September 2011 lag der durchschnittliche Zinssatz für Wohnungsbaukredite mit fünf- bis zehnjähriger Laufzeit laut Bundesbank-Statistik bei knapp über 4 Prozent. Wie sich mit dem Tilgungsrechner von CHECK24 ausrechnen lässt, betrug die Restschuld für diesen Kredit im August dieses Jahres noch knapp 178.000 Euro. Der an die Bank zu zahlende Betrag macht also knapp 19 Prozent der gesamten Darlehenssumme aus.

Für die Berechnung der Entschädigungssumme stützt Finanztest sich auf die Renditen für Hypothekenpfandbriefe. Davon zieht die Bank zugunsten des Kreditnehmers eine Risikokostenerstattung. Diese setzen die meisten Banken laut den Verbraucherzentralen bei 0,05 Prozent der Restschuld pro Jahr der verbliebenen Laufzeit an. Zusätzlich zog Finanztest eine Erstattung für ersparte Verwaltungskosten von 50 Euro pro Jahr ab.

Deutlicher Anstieg in den vergangenen zehn Jahren

Im Vergleich zeigt sich: In den vergangenen zehn Jahren zahlten Kreditnehmer für die vorzeitige Ablösung ihres Darlehens noch nie so viel wie heute. Vor einem Jahr lag die Vorfälligkeitsentschädigung nach fünf Jahren bei rund 26.000 Euro, von 2012 bis 2014 bei 31.000 bis und 32.000 Euro. In den Jahren zuvor war die fällige Summe weitaus geringer, im Jahr 2008 lag sie laut den Berechnungen sogar bei nur 2.000 Euro.

Steter Zankapfel: Arbeitsgruppe soll neue Regelungen finden

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung sein darf, ist seit Langem ein Streitpunkt zwischen Banken, Verbraucherschützern und Politikern. Gesetzlich gedeckelt ist die Höhe der Entschädigung nicht. Verbraucherschützer kritisieren dies immer wieder. In dem seit März gültigen Gesetz, mit dem Deutschland die EU-Richtlinie für Wohnimmobilienkredite umgesetzt hat, wird die Vorfälligkeitsentschädigung behandelt. Die Regelung schafft Verbraucherschützern zufolge allerdings nicht ausreichend Transparenz. Noch immer könnten Banken für die Berechnung Parameter verwenden, die sich von außen nicht überprüfen lassen. Weil Banken Kreditnehmern somit immer noch zusätzliche Kosten auferlegen könnten, fordert der EU-Parlamentarier Sven Giegold (Grüne), die EU-Kommission solle das neue deutsche Gesetz auf Konformität mit der europäischen Richtlinie überprüfen. Auf Bundesebene haben Finanz- und Justizministerium mittlerweile eine Arbeitsgruppe eingesetzt, die prüfen soll, wie die Bestimmungen zur Vorfälligkeitsentschädigung sich verbessern lassen.