Die Deutschen konnten sich im Jahr 2017 in vielen Regionen ohne größere Probleme ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung leisten. Zu diesem Ergebnis kommt der Immobilienverband IVD in seinem Erschwinglichkeitsindex, bei dem Preise für Wohnungen und Häuser, Löhne und Gehälter sowie das Zinsniveau berücksichtigt werden. Doch wie die Preisentwicklung der letzten Zeit zeigt, gilt diese pauschale Aussage längst nicht mehr überall, und auch in weiteren Regionen könnten die Zeiten der Bezahlbarkeit bald vorbei sein. Wir erläutern Ihnen drei Gründe, warum das so ist und geben zwei Beispiele, wo es für Käufer einfacher ist, Eigentum zu erwerben – und wo sie es lieber bleiben lassen.

Wer heute nicht kauft, zahlt morgen noch mehr

Rund eine Millionen Euro für knapp 100 Quadratmeter zahlt der Münchner für eine Eigentumswohnung in der Innenstadt. In Frankfurt gibt es in Zentrumsnähe für den gleichen Preis immerhin schon fast 175 Quadratmeter – noch. Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, das Angebot niedrig. Die marktwirtschaftliche Konsequenz sind steigende Preise. Das spüren nicht nur Mieter, sondern auch Haus- und Wohnungskäufer. Der Bericht von Deutsche Bank Research zum deutschen Häuser- und Wohnungsmarkt 2018 hält fest, dass Immobilien in Metropolen zwischen 2009 und 2017 im Schnitt um 80 Prozent teurer geworden sind.

Der Gipfel wird auch in diesem Jahr noch nicht erreicht werden, prognostiziert die Deutsche Bank. Eine Umfrage der Unternehmensberatung Ernst & Young unter 200 Immobilien-Investoren stützt diese These. Mehr als zwei Drittel erwarten, dass Immobilien in deutschen Metropolen und Großstädten mehr kosten werden als noch im vergangenen Jahr.

Höhere Preise hat der IVD in seinem Erschwinglichkeitsindex schon für 2017 festgestellt. Allerdings haben gestiegene Gehälter und das noch niedrige Zinsniveau dafür gesorgt, dass derzeit „Wohneigentum so erschwinglich ist wie nie in den letzten 17 Jahren“, erklärt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Dass das auch in den kommenden zwölf Monaten so bleibt, bezweifelt Schick. Er erwartet, dass die Preise für Immobilien schneller steigen als die Gehälter.

Die Zinsen werden vermutlich steigen – wenn auch nur leicht

Momentan bieten Banken Baukredite über CHECK24 ab einem Zins von 1,05 Prozent an. Bei einigen Banken könnten Finanzierungen allerdings schon in diesem Jahr teurer werden. Der IVD hat festgestellt, dass die Zinsen schon im vergangenen Jahr leicht gestiegen sind. Das könnte sich 2018 fortsetzen. 40 Prozent der von Ernst & Young befragten Investoren vermuten für die nächsten Monate höhere Zinsen. Zum Vergleich: Für das Jahr 2017 erwarteten gerade einmal zwölf Prozent einen Zinsanstieg. Die Deutsche Bank rechnet in ihrem Bericht nur mit „marginalen Zinserhöhungen im Verlauf dieses Jahres“.

Grund dafür, dass die Zinsen womöglich nicht auf dem derzeitigen Tiefstand bleiben, ist der schrittweise Ausstieg der Europäischen Zentralbank aus den Anleihen-Ankäufen. Die EZB will auch nach dem Ende der Käufe den Leitzins bei null Prozent belassen. Deshalb geht die Deutsche Bank davon aus, dass es zu keinem Zinsschock kommen wird, sondern nur zu einer geringfügigen Steigerung.

Gerade in Großstädten verschärft sich der Wohnungsmangel

Das Gefühl haben die meisten Mieter und auch Haus- oder Wohnungskäufer in Großstädten und Metropolen: Auf ein Objekt bewerben sich neben einem selbst viel zu viele andere Menschen. Grund dafür ist die „Angebotsknappheit am Häusermarkt“, wie es die Deutsche Bank nennt. In ihrem Bericht hält die Bank fest, dass in allen Metropolen zu wenig neuer Wohnraum entsteht. Aktuell fehlten beispielsweise in München 40.000 Wohnungen. Und laut dem jüngsten Berliner Wohnungsmarktbarometer bräuchte die Hauptstadt vor allem bezahlbaren Wohnraum im mittleren und unteren Preissegment. Da Berlin viele Arbeitnehmer anzieht, könnten die Mieten weiter steigen, sodass sich viele nach einer eigenen Bleibe umsehen – zumal die Eigentümerquote in Berlin im Vergleich zu anderen Metropolen am geringsten ist. Eine wachsende Zahl von Kaufinteressenten wiederum würde Häuser und Eigentumswohnungen deutlich teurer werden lassen, vor allem, weil das Angebot für Wohnraum in der Hauptstadt ebenfalls knapp ist. Im vergangenen Jahr lagen 25.100 Baugenehmigungen vor, aber nur 13.700 Gebäude wurden fertiggestellt.

Wieso Sie als Hamburger leichter an eine Immobilie kommen

Wie in allen anderen Metropolen Deutschlands ist auch Hamburg teurer geworden. Die Preise für Wohnungen im Bestand stiegen innerhalb eines Jahres um acht Prozent, die für Reihenhäuser um sechs Prozent, wie die Deutsche Bank berichtet. Allerdings liegt die Hafenstadt damit unter dem Durchschnitt aller bundesweiten sieben Top-Städte. Dort stiegen die Wohnungspreise im Schnitt um 11,75 Prozent, die der Reihenhäuser um 6,5 Prozent.

Der Quadratmeter Wohnung außerhalb der Innenstadt kostet in der Hansestadt nur 2.850 Euro – und damit nicht mal halb so viel wie in München, wo Käufer für einen Quadratmeter 6.200 Euro zahlen müssen. Stuttgart und Frankfurt sind ebenfalls teurer als Hamburg. Die Deutsche Bank erklärt diesen Befund dadurch, dass vergleichsweise wenige Zuzügler nach Hamburg wollen und die Stadt ausreichend Wohnraum bauen lässt. Ähnliches bestätigt der IVD-Erschwinglichkeitsindex, bei dem Hamburg nach Berlin den zweitbesten Wert aufweist. Das spricht laut IVD für gute Bedingungen für einen Immobilienkauf.

Welche Vorteile Bremerhaven, Braunschweig oder Oberhausen bieten

In Zeiten, in denen manche Städte besonders teuer sind und bei Arbeitnehmern boomen, ist es schwierig, eine passende Unterkunft zu finden. Deswegen sieht sich der ein oder andere in der Umgebung des eigentlichen Ziels um. Das hat mittlerweile dazu geführt, dass zum Teil auch die umliegenden Gemeinden besonders beliebter Städte in den Sog von Preissteigerungen geraten ist. Doch es gibt weiterhin Orte, an denen Immobilien noch vergleichsweise günstig zu haben sind.

Laut dem Erschwinglichkeitsindex des IVD zählen Städte wie Bremerhaven, Braunschweig, Oberhausen oder auch Oldenburg zu denjenigen, in denen Käufer leichter eine bezahlbare Immobilie finden. Und zumindest in Städten dieser Kategorie sollen die Preise im Jahr 2018 gleichbleiben, schätzen 57 Prozent der von Ernst & Young befragten Immobilien-Investoren. Wem also Pendeln nichts ausmacht oder wer sich vorstellen kann, in einem der genannten Orte zu wohnen und dort eine erfüllende und einträgliche Arbeit findet, der könnte in diesen Städten sein Glück finden.

Weshalb Sie in München, Dresden und Freiburg starke Nerven brauchen

Schon im Jahr 2017 war München die Metropole, in der die Bedingungen für Haus- und Wohnungskäufer am schlechtesten waren. Das geht aus dem Erschwinglichkeitsindex des IVD hervor. In ihrem Häuser- und Wohnungsmarktbericht hält die Deutsche Bank fest: Für ein Münchner Einfamilienhaus kann man sich drei Berliner Häuser kaufen. In naher Zukunft wird sich daran wenig ändern. Zu wenig Angebote, teure Häuser und Wohnungen sowie weiterhin eine hohe Nachfrage werden auch 2018 für keine Entlastung sorgen. Ähnlich schwierig ist es laut IVD-Erschwinglichkeitsindex und dem Bericht der Deutschen Bank in Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf.

Hohe Preise haben in Dresden dafür gesorgt, dass der Wert auf dem Erschwinglichkeitsindex des IVD um fast 30 Punkte binnen eines Jahres sank. Damit gehört Dresden nach Dortmund zu den zwei Städten um die 500.000 Einwohner mit den schwierigsten Immobilienkauf-Bedingungen. Bei der Kategorie Städte unter 500.000 Einwohner ist Freiburg für Haus- und Wohnungskäufer ein schwieriges Pflaster. In diesen Städten sollten sich künftige Immobilienbesitzer auf einen harten Kampf einstellen.