Wer eine Baufinanzierung aufnimmt, vereinbart mit der Bank in der Regel eine Sollzinsbindung über einen bestimmten Zeitraum. Innerhalb dieser Frist sichert die Bank dem Kunden den festgelegten Zinssatz zu. Eine Baufinanzierung vor Ende der Zinsbindung zu kündigen kann teuer werden, denn für den frühzeitigen Ausstieg steht der Bank eine Entschädigung zu. Mit der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung holt sich das Institut die für die restliche Sollzinsbindung fest eingeplanten Zinsgewinne zurück.

Baukredite sind nur im Ausnahmefall kündbar

Innerhalb der Zinsbindung kann der Kunde sein Baudarlehen grundsätzlich nur im Ausnahmefall kündigen. Ein Kündigungsrecht besteht etwa, wenn er die Immobilie schon während der Laufzeit wieder verkauft. In anderen Fällen muss das Institut der Kündigung – auch gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung – nicht zustimmen. Der Ausstieg aus einem Baukredit wegen gesunkener Zinsen lohnt sich ohnehin meist nicht, da die Entschädigungszahlung die Ersparnis deutlich schmälert. Wer eine lange Zinsbindung vereinbart hat, kann den Vertrag allerdings nach zehn Jahren ohne Entgelt kündigen (siehe Kasten).

Wie sich die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet

Da die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienfinanzierungen nicht gesetzlich gedeckelt ist, gibt es bei der Berechnung immer wieder Streit zwischen Bank und Kunde. So hat der  Bundesverband der Verbraucherzentralen schon vor zwei Jahren nach einer Analyse von Baudarlehen kritisiert, dass die Entschädigungen oft zu hoch lägen. Grundsätzlich berechnet sich die Entschädigung aus dem Zinsschaden, also dem Ertrag, der der Bank durch die vorzeitige Kündigung entgeht. Davon abgezogen wird die Rendite, die das Institut mit dem frühzeitig zurückgezahlten Geld erwirtschaften kann, der sogenannte Wiederanlagezins. Als Orientierung muss die Bank nach einer Vorgabe des Bundesgerichtshofs die Pfandbriefrenditen heranziehen. Somit gelten für die Berechnung zwar Leitlinien, die Institute haben aber dennoch Spielraum. Dieser betrifft etwa die veranschlagten Risiko- und Verwaltungskosten, die die Bank ebenfalls vom Zinsschaden abziehen muss.

So hoch darf die Entschädigung sein

Eine Orientierung darüber, wie hoch die Entschädigungszahlung ausfallen darf, bietet ein kostenloser Rechner der Stiftung Warentest. Ein Beispiel: Hat sich ein Hauskäufer im Mai 2011 200.000 Euro geliehen, liegt die Restschuld bei einem damals marktüblichen Zins von vier Prozent und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent nach fünf Jahren noch bei knapp 178.000 Euro. Hat der Käufer von seinem Sondertilgungsrecht Gebrauch gemacht und im zweiten und vierten Jahr jeweils 5.000 Euro zusätzlich zurückgezahlt, reduziert sich die Restschuld zu Mai 2016 auf rund 167.000 Euro. Wird der Baukredit jetzt abgelöst, darf die Bank laut dem Vorfälligkeitsrechner maximal eine Entschädigung von 24.700 Euro verlangen.

Aktuelle Gerichtsurteile zum Vorfälligkeitsentgelt

Urteile aus den vergangenen Monaten stärken die Verbraucherrechte bei der frühzeitigen Rückzahlung eines Baukredites. So hat der Bundesgerichtshof im Januar entschieden, dass die Bank bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung künftige Sondertilgungen kostenmindernd berücksichtigen muss, die sie dem Kunden eingeräumt hat. Für diese Beträge darf das Kreditinstitut demnach keine Entschädigung verlangen.

Zudem hat das Landgericht Bochum zugunsten von Verbrauchern geurteilt, die ein Forward-Darlehen bei ihrer bestehenden Bank abgeschlossen haben. Sie können ihr Darlehen zehn Jahre nach Vertragsabschluss kündigen, ohne dass eine Entschädigung anfällt – unabhängig davon, wann der Kredit ausgezahlt wurde. Das ist jedoch ausschließlich dann möglich, wenn es sich dabei nicht um eine Umschuldung sondern um eine Prolongation handelt. Das bedeutet, dass das Forward-Darlehen bei der ursprünglichen Bank abgeschlossen wurde. Bei diesem Urteil handelt es sich zudem bisher um eine Einzelfallentscheidung, die sich in der Praxis noch durchsetzen muss.