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Kapitalbeschaffung für Haus- und Wohnungseigentümer
Wie und warum sich Immobilienbesitzer besonders günstig Geld leihen
München, 06.06.2018 | 14:59 | fra
Ob für das eigene kleine Ferienhäuschen im Ausland oder für die Modernisierung der eigenen vier Wände im Inland: Wer Haus oder Wohnung sein Eigen nennt, kommt zinsgünstig an das nötige Kapital für alle größeren Vorhaben – dem Hypothekendarlehen sei Dank. Was ein solches Darlehen auszeichnet, welche Beträge sich Wohneigentümer leihen können und mit welchen Kosten sie rechnen müssen: Wir geben Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Die Niederlande sind für Philipp und Beate Baader quasi eine zweite Heimat geworden. Sommer für Sommer verbringen die Mittfünfziger ihren Urlaub in Nordholland, irgendwo zwischen IJisselmeer und Nordsee, zwischen der Landeshauptstadt Amsterdam und der beschaulichen Gemeinde Den Helder. Mit jedem Urlaub ist in den Baaders der Wunsch nach einem eigenen Ferienhaus in der niederländischen Provinz gereift. Ein Wunsch, der jetzt, da das Eigenheim abbezahlt ist und die beiden Kinder auf eigenen Beinen stehen, endlich in Erfüllung gehen soll. Dreieinhalb Zimmer auf 100 Quadratmeter, dazu 250 Quadratmeter Garten, nur wenige Gehminuten bis zum IJisselmeer – das ideale zweite Heim ist längst gefunden. 110.000 Euro soll das Feriendomizil kosten. Die Kaufnebenkosten und kleinere Renovierungsarbeiten hinzugerechnet, brauchen die Baaders in Summe 120.000 Euro.
Geld beiseitegelegt haben sie bislang kaum – haben sie doch die letzten 30 Jahre jeden zusätzlichen Euro in die Rückzahlung ihres Eigenheims in Deutschland investiert. Ein Fehler? Nein. Sogar ganz im Gegenteil – denn gerade ihre heute schuldenfreie Immobilie wird den Baaders jetzt zum Vorteil beim Kauf ihres Ferienhauses.
Wer wie die Baaders, die uns für diese Geschichte als fiktives Beispiel dienen sollen, Haus oder Wohnung besitzt, der kann sich auch für Vorhaben Geld leihen, die er anderweitig womöglich nicht finanzieren könnte. Sei es, weil der Finanzierungsbedarf die übliche Höhe eines Ratenkredites übersteigt, oder wie im Fall der Baaders, weil nur wenige Kreditinstitute hierzulande Ferienhäuser im Ausland finanzieren. In solchen Fällen können sich Immobilieneigentümer über ein Hypothekendarlehen das nötige Kapital beschaffen.
Kurzgefasst: Kapitalbeschaffung – was heißt das?
Der Begriff Kapitalbeschaffung bezeichnet das Auftreiben von finanziellen Mitteln, um ein Vorhaben zu realisieren. Zu unterscheiden sind die Beschaffung von Eigenkapital – etwa der Verkauf von Vermögenswerten oder die Auflösung von Sparverträgen – und die Beschaffung von Fremdkapital, zu der die Aufnahme eines Darlehens zählt.
Wie funktioniert die Kapitalbeschaffung über ein Hypothekendarlehen?
Wer bereits eine Immobilie finanziert hat, der kennt das Procedere: Der Bauherr oder Immobilienkäufer bekommt das Geld vorgestreckt, das geldgebende Institut erhält als Sicherheit ein Grundpfandrecht – meist in Form einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld. Dieses Recht besagt, dass die Bank oder der Versicherer die Immobilie veräußern darf, sollte der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr zahlen können.
Eine solche Beleihung von Eigenheim oder Eigentumswohnung ist aber nicht nur bei Bauvorhaben oder Immobilienkäufen möglich: Auch, wer wie das Ehepaar Baader bereits eine Immobilie besitzt, kann der Bank ebendiese als Sicherheit anbieten, um sich von ihr Geld zu leihen. Insofern ist eine Kapitalbeschaffung über ein Hypothekendarlehen nichts anderes als eine Immobilienfinanzierung – nur mit dem kleinen aber feinen Unterschied, dass das geliehene Geld zur freien Verfügung steht.
Wie viel Kapital kann ich mir beschaffen?
In der Regel vergeben Banken ein Hypothekendarlehen zur Kapitalbeschaffung erst ab einem Finanzierungsbetrag von 50.000 Euro – für alle darunter liegenden Beträge ist und bleibt der Ratenkredit das Mittel der Wahl.
Nach oben hin sind einem Hypothekenkredit praktisch keine festen Grenzen gesetzt – hier entscheidet vielmehr der Wert von Haus oder Wohnung über den Finanzierungsbetrag. Eine Beleihung der eigenen Immobilie ist bei den meisten Kreditgebern zu maximal 85 Prozent des Objektwertes möglich. Ein Prozentwert, den die Baaders deutlich unterbieten: Deren 100 Quadratmeter großes Eigenheim in einer ruhigen Erfurter Vorstadt würde bei einem Verkauf derzeit gut 200.000 Euro einbringen. Mit der geplanten Finanzierung in Höhe von 120.000 Euro beleihen sie ihre Immobilie nur zu 60 Prozent.
Warum nur 85 und nicht 100 Prozent?
Dass die meisten Baufinanzierer keine Hypothekendarlehen in der vollen Höhe des aktuellen Immobilienwertes vergeben, hat einen guten Grund: Müssen sie die Immobilie verkaufen, weil der Kreditnehmer nicht mehr zahlt, ist nicht garantiert, dass sie tatsächlich den bei Finanzierungsabschluss ermittelten Verkehrswert erzielen – ein Wertverlustrisiko besteht schließlich immer. Um sich abzusichern, bestimmen die Institute daher stets einen Beleihungswert, der in der Regel zehn, 15 oder auch 20 Prozent unter dem eigentlichen Immobilienwert liegt.
Wie das Geldhaus wiederum den aktuellen Verkehrswert der Immobilie bestimmt, ist vom jeweiligen Institut und dem vorab prognostizierten Immobilienwert abhängig. So ist bei Pfandbriefbanken stets eine Objektbesichtigung Teil der Prüfung. Bei den übrigen Geldgebern findet eine solche zumeist erst statt, wenn die Immobilie voraussichtlich über 400.000 Euro wert sein sollte. Ist das nicht der Fall, genügt zumeist ein sogenanntes Tischgutachten anhand der vom Kunden übermittelten Unterlagen.
Was, wenn meine Immobilie noch gar nicht abbezahlt ist?
Das Ehepaar Baader muss sich um seine Finanzierung keine Gedanken machen – nicht zuletzt, da auf seiner Immobilie keine Schulden mehr lasten. Voraussetzung für die Aufnahme eines Hypothekendarlehens ist eine vollständig abbezahlte Immobilie aber nicht. Auch belastete Immobilien lassen sich je nach Kreditgeber noch beleihen – entscheidend ist, dass die bestehende Restschuld und die Höhe des neuen Darlehens in Summe den Beleihungswert nicht übersteigen.
Für die Baaders hieße das: Sie könnten – nach Abzug der geplanten 60-Prozent-Finanzierung – noch Verbindlichkeiten von bis 25 Prozent ihres Immobilienwertes offen haben, ohne dass dies der Ferienhausfinanzierung einen Strich durch die Rechnung machen würde.
Mit einer Einschränkung müssten die angehenden Ferienhausbesitzer aber leben: Die Auswahl an möglichen Geldgebern fiele geringer aus. Denn ist im Grundbuch bereits ein Grundpfandrecht einer anderen Bank vermerkt, so wird das neue Geldhaus als nachrangiger Gläubiger eingetragen. Sogenannte Nachrangdarlehen vergeben allerdings nicht alle Banken – und wenn, dann zumeist zu höheren Zinsen als bei einer erstrangigen Hypothek.
Was kostet ein Hypothekendarlehen zur Kapitalbeschaffung?
So wie alle, die jetzt gerade den Schritt in die eigenen vier Wände tun, dürfen sich auch Kreditnehmer, die sich über einen Immobilienkredit Kapital zur freien Verwendung beschaffen, über günstige Zinsen freuen. Auch, wenn sich das Baugeld in den vergangenen Monaten leicht verteuert hat, so sind die Auswirkungen der Finanzkrise heute noch spürbar und die Bauzinsen damit immer noch niedriger als vor einigen Jahren.
Die Zinskosten eines Hypothekendarlehens sind gerade überschaubar
Das stellen auch die Baaders bald fest. Sie haben schließlich vor nicht allzu langer Zeit erst ihre Anschlussfinanzierung aus dem Jahr 2007 komplett getilgt und bis zum Ende stolze 4,50 Prozent Zinsen pro Jahr gezahlt – Zinsen, die man ihnen vor zehn Jahren noch als günstig angepriesen hätte. Und so ist die Freude groß, als das Ehepaar feststellt, dass es sein inzwischen auf 200.000 Euro geschätztes Eigenheim für weniger als ein Drittel dieses Zinssatzes beleihen kann. Ein Volltilgerdarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung über 60 Prozent ihres Objektwertes erhalten Sie jetzt schon zu einem jährlichen Sollzins von 1,33 Prozent*.
Welchen Einfluss hat der Verwendungszweck auf die Höhe der Zinsen?
In puncto Zinsen macht es praktisch keinen Unterschied, ob ein Hypothekendarlehen für den Bau oder Kauf oder aber für eine Kapitalbeschaffung verwendet wird – schließlich erhält das geldgebende Institut in allen Fällen ein Grundpfandrecht, die Sicherheit ist also dieselbe.
Unterschiede beim allgemeinen Zinsniveau kommen allenfalls dadurch zustande, dass nicht alle Banken und Versicherer ihre Immobilienkredite auch zur Kapitalbeschaffung vergeben.
Bei einer Kapitalbeschaffung fallen Nebenkosten an
Anders als etwa bei einem klassischen Ratenkredit mit freier Verwendung bestimmen sich die Kosten eines Hypothekendarlehens aber nicht allein über die Zinsen. Hier fallen – wie auch bei anderen Immobilienfinanzierungen – in den meisten Fällen noch Gebühren für die Grundschuldbestellung oder -abtretung an, deren Höhe sich nach der Grundschuld bemisst.
Blicken wir auch dazu wieder auf unser fiktives Ehepaar. Das hat die Grundschuld über 180.000 Euro, die noch von seiner Erstfinanzierung im Grundbuch eingetragen ist, nie löschen lassen. Zum Glück. Denn ebendiese Grundschuld können die Baaders nun an ihren neuen Kreditgeber abtreten. Das spart gegenüber der Grundschuldbestellung bares Geld. So würde sie die Neueintragung einer Grundschuld über 120.000 Euro 1.014 Euro kosten. Bei einer Abtretung des vorhandenen Grundpfandrechtes zahlen die Baaders dagegen nur 301 Euro. Günstiger kämen sie nur, wenn sie ihr neues Darlehen bei derselben Bank von einst aufnähmen – in dem Fall müssten sie keine weiteren Kosten tragen.
Tipp: Mit welchen Nebenkosten Sie bei Ihrer Kapitalbeschaffung rechnen müssen, verrät Ihnen der Grundbuch- und Notarkostenrechner von CHECK24.
Hypothek versus Grundschuld – wo ist da der Unterschied?
Auch, wenn der Begriff Hypothekendarlehen hierzulande geläufig ist – in den wenigsten Fällen wird ein Darlehen tatsächlich über eine Hypothek abgesichert. Üblicher ist die Grundschuld, die im Gegensatz zur Hypothek nicht an eine bestimmte Finanzierung gekoppelt ist, sondern auch ohne bestehende Forderung im Grundbuch vermerkt und zu gegebener Zeit auf einen anderen Kreditgeber übertragen werden kann.
Zusatzfrage: Wann Hypothekendarlehen, wann Ratenkredit?
Wer nicht gerade ein derart großes Vorhaben wie die Baaders ins Auge gefasst hat, sondern weniger Fremdkapital – etwa in der Spannweite von 50.000 bis 100.000 Euro – benötigt, der kann sich oftmals entscheiden zwischen einem herkömmlichen Ratenkredit und einem Hypothekendarlehen. Bleibt zu klären: Welcher der beiden Finanzierungen sollten Kreditnehmer im Zweifel den Vorzug geben?
Pauschal beantworten lässt sich diese Frage nicht, denn beide Kredite bringen ihre individuellen Vor- und Nachteile mit sich:
Für ein Hypothekendarlehen sprechen:
✓ die besonders günstigen Zinsen: Auch, wenn bei der Beleihung der eigenen Immobilie Nebenkosten anfallen, so kommt ein Hypothekendarlehen Kreditnehmer oft günstiger als die Aufnahme eines Ratenkredites – den niedrigen Zinsen sei Dank. Das belegt die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank: Ihr zufolge vergaben die Geldhäuser hierzulande ihre Immobilienkredite im April zu einem durchschnittlichen effektiven Jahreszins von 1,82 Prozent. Für einen Konsumentenkredit verlangten sie mit 5,66 Prozent im Schnitt das Dreifache.
✓ die hohen Kreditbeträge: Auch, wenn es Banken gibt, die Ratenkredite über mehr als 50.000, seltener sogar über mehr als 85.000 Euro vergeben, so sind sie doch in der Minderheit. Bei Hypothekendarlehen, die ja gerade auf hohe Darlehensbeträge abzielen, ist die Auswahl an geldgebenden Instituten weitaus größer.
✓ die langen Laufzeiten: Wer seine monatliche Kreditbelastung geringhalten will, der hat mit einem Hypothekendarlehen weitaus mehr Spielraum – schließlich stehen Kreditnehmern hier auch besonders lange Laufzeiten offen. Beim klassischen Ratenkredit hingegen ist die Rückzahlungsdauer oft auf 84 Monate begrenzt. Längere Laufzeiten bilden die Ausnahme.
Für einen Ratenkredit sprechen:
✓ der feste Zinssatz: Die Zinsen eines Ratenkredites bleiben über die gesamte Laufzeit dieselben. Das verschafft Planungssicherheit. Anders sieht das bei einem Hypothekendarlehen aus: Hier wird im Normalfall keine Laufzeit, sondern eine Sollzinsbindung vereinbart. Wer sein Darlehen binnen dieser Frist nicht vollständig zurückzahlt, der ist später auf eine Anschlussfinanzierung zu womöglich höheren Zinsen angewiesen.
✓ die Flexibilität bei der Rückzahlung: Wer vor Kreditabschluss schon weiß, dass er sein Darlehen später vorzeitig ablösen oder regelmäßig Sondertilgungen leisten will, der ist mit einem Ratenkredit womöglich besser beraten – viele Banken verzichten bei Sondertilgungen, teils auch bei einer vorzeitigen Gesamttilgung, auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Zwar ist auch bei Hypothekendarlehen ein vertragliches Sondertilgungsrecht inzwischen gang und gäbe – allerdings gilt hier oft eine Grenze von jährlich fünf Prozent des anfänglichen Darlehensbetrags. Wer seine Immobilienfinanzierung vorzeitig zurückzahlen oder höhere Sondertilgungen leisten will, der muss mit zusätzlichen Kosten rechnen – entweder in Form eines Zinsaufschlags bei Vereinbarung eines erweiterten Sondertilgungsrechtes oder aber durch eine Vorfälligkeitsentschädigung. Zudem muss die Bank einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens nicht zustimmen.
✓ die schnelle Abwicklung und Auszahlung: In Sachen Schnelligkeit ist der Ratenkredit dem Hypothekendarlehen oft einen Schritt voraus. Schließlich entfällt hier der Gang zum Notar und zum Grundbuchamt, ebenso wie die Immobilienbewertung durch die Bank. Hinzu kommt, dass sich viele Ratenkredite inzwischen komplett online beantragen lassen – das spart zusätzlich Zeit. Und dann wären da noch die Ratenkredite mit Sofort-Auszahlung, bei denen Kreditnehmer das Geld oft am nächsten, wenn nicht sogar am gleichen Tag auf ihr Konto erhalten.
* günstigster Zwei-Drittel-Zinssatz im CHECK24 Baufinanzierungsvergleich, Stand 30.05.2018