Zur Miete wohnen oder eine Immobilie kaufen? Diese Frage gehört sicher zu den wichtigsten und folgenschwersten finanziellen Entscheidungen im Leben. Viele Menschen müssen sie sich gleich mehrmals stellen. Denn neben der persönlichen Lebenslage verändern sich auch Kaufpreise, Mieten und Zinsen im Laufe der Zeit oft ganz erheblich. Wie sehr diese Umstände sich auf die persönliche Finanzplanung auswirken können, zeigt eine Studie der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Diese betrachtet die Veränderung der Kosten für Mieter und Käufer über einen Zeitraum von 25 Jahren.

Wer als Durchschnittsverdiener demnach im Jahr 1991 eine Wohnung mit 80 Quadratmetern finanzieren wollte, musste dafür beinahe die Hälfte (45 Prozent) seines Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Kreditrate ausgeben. Ein Eigenheim mit 125 Quadratmetern hätte sogar fast das komplette Einkommen (98 Prozent) aufgefressen. 2015 wäre die Finanzierung dagegen erheblich günstiger gewesen. Wer in diesem Jahr Wohneigentum finanzieren wollte, musste für die Wohnung nur noch 17 Prozent und für das Haus noch 40 Prozent seines Einkommens für die Rate ausgeben – also jeweils deutlich weniger als die Hälfte.

Mieten genauso teuer wie früher

Eine Wohnung zu mieten, ist dagegen 2015 genauso teuer gewesen wie noch 1991. Zwar sind die Mieten im Schnitt um mehr als die Hälfte (54 Prozent) gestiegen. Das durchschnittliche Einkommen aber hat etwa in gleichem Maße zugelegt (56 Prozent). Die Einkommensdaten haben die Studienautoren aus Zahlen des Mikrozensus, einer repräsentativen Haushaltsbefragung, berechnet. Um die Verhältnisse typischer Immobilienkäufer abzubilden, betrachten sie dabei nur die Gruppe der 30- bis 50-Jährigen. So ergibt sich zum Beispiel für Münchner mit rund 3.900 Euro pro Monat ein besonders hohes mittleres Haushaltseinkommen im Jahr 2015. Im Mittel aller berücksichtigten Regionen liegt das Einkommen in diesem Jahr bei rund 3.300 Euro im Monat.
Durchschnittsverdiener gaben 2015 den gleichen Teil ihres Einkommens für die Kaltmiete einer Wohnung mit 80 Quadratmetern aus wie schon 1991, nämlich 21 Prozent. Hieran zeigt sich auch: Während der Kauf einer Wohnung 1991 fast doppelt so teuer wie die Miete dafür war, hat sich das Verhältnis mittlerweile zu Gunsten der Käufer verschoben.

Rate leichter, aber Eigenkapital schwerer zu stemmen

Die Bausparkasse hat das mittlere Haushaltsnettoeinkommen in 30 verschiedenen deutschen Städten ins Verhältnis zu den Kaltmieten und den jeweiligen Kreditkosten, also Zins und Tilgung, gesetzt. Die Kreditkosten berechneten die Autoren auf Grundlage der regionalen Preise für Eigentumswohnung und Eigenheim sowie von Durchschnittswerten für Bauzinsen der Deutschen Bundesbank. Sie nahmen dabei an, dass die Mieter und Käufer von Wohnungen für jeweils 80 Quadratmeter Wohnraum aufkommen müssen. Wer dagegen ein Eigenheim finanziert, hat in dem Rechenbeispiel 125 Quadratmeter zur Verfügung. Für die Modellrechnung finanzieren die Immobilienkäufer ihr Wohneigentum mit 20 Prozent Eigenkapital und bezahlen den Kredit innerhalb von genau 30 Jahren ab.

Ausgeklammert haben die Verfasser der Studie unter anderem das nötige Eigenkapital, das für Immobilienkäufer eine zusätzliche, aber einmalige Belastung darstellt. Auch mögliche Zinserträge, die das Geld abgeworfen hätte, hätte der Besitzer es angelegt statt in die Immobilie gesteckt, haben sie nicht eingerechnet – ebenso wenig wie zum Beispiel die Tatsache, dass ein Käufer seinen Kredit zu einem bestimmten Zeitpunkt abbezahlt hat, während ein Mieter weiterhin jeden Monat Miete zahlt. Die Studie gibt also keinen Aufschluss, ob es auf lange Sicht tatsächlich günstiger wäre, zu kaufen als zu mieten.

Sie zeigt aber, dass zumindest die monatliche Kreditrate bei der Baufinanzierung für Durchschnittsverdiener durchaus erschwinglich sein kann, oft sogar deutlich leichter als früher. Ein größeres Hindernis als früher aber dürfte das notwendige Eigenkapital darstellen. Als Gründe dafür nennen die Autoren der Studie neben den gestiegenen Kaufpreisen auch teilweise gestiegene Nebenkosten wie zum Beispiel die Grunderwerbssteuer oder neue gesetzliche Vorschriften wie die Wohnimmobilienkreditrichtlinie.

Trend ungebrochen, aber verlangsamt

Betrachtet man die Ergebnisse der Studie in der zeitlichen Abfolge, so fällt auf, dass die Kosten sowohl für Wohnungs- als auch für Hauskäufer über die Jahrzehnte hinweg beständig gesunken sind. Allerdings hat sich der Trend im letzten Jahrzehnt deutlich verlangsamt. So sind die Kosten für die Eigentumswohnung zwischen 2005 und 2015 gerade noch von 18 auf 17 Prozent des Nettoeinkommens gesunken. Manches deutet sogar darauf hin, dass sich der Trend wieder umkehren könnte: Zum einen sind die Kaufpreise für Immobilien zuletzt stark gestiegen und könnten künftig noch weiter nach oben gehen. Zum anderen haben auch die Zinsen für Immobilienkredite bereits wieder leicht zugelegt.