Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis – das gilt selbstverständlich auch für Bauherren, die ihre eigene Immobilie bauen möchten. Gerade in den Städten steigen die Preise, weil das Angebot nicht mit einer wachsenden Nachfrage Schritt halten kann. Der Wettbewerb um Baugrundstücke verursacht Preissteigerungen, die den Bau von bezahlbaren Wohnungen in den Städten bremsen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Instituts Quaestio Forschung und Beratung, die vom Bundesbauministerium und vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt-, und Raumforschung in Auftrag gegeben wurde. Die Forscher untersuchten die Neubautätigkeit in den fünf wachsenden Großstädten Aachen, Düsseldorf, Freiburg, Nürnberg und Dresden. Zusätzlich führten sie Expertengespräche mit Spezialisten aus Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Verwaltungen, um Investitionshemmnisse auszumachen.

Grund & Boden: Geringes Angebot lässt Preise steigen

In ihrer Studie kommen die Forscher zu dem Ergebnis, dass die Grundstückspreise in den Städten vor allem durch das knappe Angebot an Bauland steigen. Das hat natürlich Folgen für Verbraucher, die sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten. Denn in der Regel machen die Bodenkosten etwa ein Viertel der gesamten Baukosten aus. Steigen die Grundstückspreise, ziehen auch die Preise für neugebaute Immobilien an. Für die Autoren ist eine weitere Folge der hohen Grundstückspreise, dass besonders in hochpreisigen Städten vor allem mehrgeschossige Immobilien errichtet werden. Der Bau von Einfamilienhäusern spiele nahezu keine Rolle mehr.

Die hohen Grundstückspreise sorgen auch dafür, dass preisgünstige Wohnungen von teureren Wohnungen verdrängt werden. Ist das Grundstück teuer, lassen sich die Baukosten mit günstigen Preisen und Mieten nicht refinanzieren. Nach Angaben der Bonner Forscher führe das dazu, dass Unternehmen, die auf preisgünstigen Wohnungsbau setzen, sich mehrheitlich auch nicht mehr an Grundstücksausschreibungen beteiligen.

Nicht nur das geringe Angebot an Bauland bremst den Wohnungsbau. Nach Ansicht der Forscher tragen auch die Strukturen in den kommunalen Verwaltungen dazu bei, dass einer wachsenden Nachfrage nicht mit einem größeren Angebot an Bauland begegnet werden kann. Planungs- und Genehmigungsprozesse verzögern schnelle Baugenehmigungen. Steigenden Anforderungsniveaus an die bautechnische und städtebauliche Qualität der Neubauvorhaben stehe in den Verwaltungen zu wenig geschultes Personal gegenüber.

Landbanking verknappt das Angebot an Bauland

Der Begriff Landbanking kommt aus dem Englischen und bezeichnet ein Geschäftsmodell, das mit der Spekulation von Bauland Gewinne erzielt. Wer Bauland erwirbt und eine gewisse Zeit wartet, kann in einem Umfeld steigender Preise das Bauland zu einem höheren Preis weiterverkaufen. Momentan steigen die Preise für Bauland schneller als die Preise für fertige Wohnungen. Nach Angaben des NDR-Magazins Panorama sind beispielsweise die Bodenpreise in Berlin in den vergangenen fünf Jahren um 345 Prozent gestiegen, die Verkaufspreise für Neubauwohnungen dagegen nur um 60 Prozent. Nichtstun ist lukrativer. Das Landbanking führt dazu, dass die Preise für Bauland noch schneller steigen. Außerdem bleibt Bauland dadurch unbebaut. Nach Angaben der Wochenzeitung „Zeit“ wurden in Berlin im Jahr 2015 zwar 22.000 Baugenehmigungen erteilt, aber nur 12.500 umgesetzt. Schätzungen von Stadtplanern zufolge sollen in allen Großstädten zusammen mindestens 20 Prozent aller durchgeplanten und genehmigten Projekte nie gebaut werden.

Baugebiete im Umland meist günstiger

Die Forscher empfehlen, eine Bodenwertsteuer einzuführen, mit der brachliegendes Bauland in innerstädtischen Gebieten versehen werden könnte. Dann würde es Geld kosten, Bauland nicht zu bebauen. Eine ähnlich spezielle Form der Grundsteuer wäre die Baulandsteuer, die in den 1960er Jahren schon zwei Jahre existierte. Der Berliner Senat machte sich im vergangenen Jahr für eine solche Steuer stark, umgesetzt wurde sie aber nicht. Eine andere Empfehlung der Autoren an Stadtplaner ist, im Umland der Großstädte mehr Baugebiete auszuweisen, um einerseits dem Preisanstieg entgegenzuwirken und andererseits die Zielzahlen für den Wohnungsneubau zu erreichen. Da die Nachfrage im Umland meist niedriger ist als in der Innenstadt, kann es sich auch für Bauherren auszahlen, sich dem Traum von Wohneigentum in den Randbezirken zu erfüllen.