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Wohnung kaufen
Für viele ist es ein lang gehegter Traum: die eigene Wohnung. Wer eine Wohnung kauft, muss sich im Vorfeld mit wichtigen Fragen beschäftigen und weitreichende Entscheidungen treffen. Angefangen von der Art der Wohnung bis hin zur Finanzierung gibt es einiges zu beachten.
Wohnungskauf oder Miete:
Wann lohnt sich was?
Aus rein finanzieller Sicht lässt sich die Frage, ob sich ein Wohnungskauf mehr lohnt als in einer Mietwohnung zu leben,
schnell beantworten: Eine Gegenüberstellung der zu erwartenden Kauf- und Nebenkosten eines möglichen Objekts
mit der aktuellen Miete können Sie einfach online errechnen – zum Beispiel mit unserem kostenlosen
Kaufen- oder Mieten-Rechner.
Eine weitere Frage ist, ob Sie sich örtlich festlegen möchten oder künftig eventuell mit Ortswechseln rechnen müssen.
Eine eigene Wohnung bedeutet auch immer Verantwortung. Möchte oder kann man selbst nicht mehr darin wohnen,
kann sie verkauft oder vermietet werden. Hier stellt sich die Frage,
ob ein Verkauf – zum Beispiel bevor sie abbezahlt ist – lukrativ ist oder ob Sie selbst Vermieter sein möchten.
CHECK24 Hinweis
Selbst wenn sich ein Wohnungskauf finanziell zunächst nicht als lohnend darstellt, kann er in manchen Fällen trotzdem sinnvoll sein: Die Unabhängigkeit von einem Vermieter sowie die Sicherheit des Eigentums können nachvollziehbare Argumente sein. Ob sich ein Wohnungskauf mehr lohnt als das Mieten einer Wohnung ist also eine sehr persönliche Entscheidung.
Wohnungskauf oder Haus:
Eigenheim kaufen
Wohnung oder Haus – je nachdem, wo das Eigenheim sein soll, ist die Frage schnell beantwortet: Im Zentrum einer Stadt sind Häuser rar gesät. Wer dort trotzdem kaufen möchte, kann meistens nur auf eine Wohnung zurückgreifen.
Anders sieht es in Randgebieten oder in ländlichen Regionen aus. Dabei lässt sich pauschal nicht sagen, dass ein Haus immer teurer als eine Wohnung ist. So könnten Sie in Mecklenburg-Vorpommern verhältnismäßig günstig ein Haus am Meer kaufen und würden in Münchens Innenstadt für eine Wohnung derselben Größe deutlich mehr zahlen.
Die Frage, ob Haus oder Wohnung hat also immer mit der Lage, aber auch mit den Bedürfnissen zu tun. Ein Haus mit Garten kann für Familien mit Kindern perfekt sein, eine Wohnung mit guter Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr erscheint anderen attraktiver. Beide Szenarien haben ihre Vor- und Nachteile:
Vorteile Haus
- Oft größere Wohnfläche als bei einer Wohnung, zudem meist Keller und Dachboden
- Grundstück zur alleinigen Nutzung
- Keine Eigentümergemeinschaft, Entscheidungen müssen nicht abgestimmt werden
- Wiederverkaufswert oft gut
Nachteile Haus
- Baulich erforderliche Kosten müssen allein getragen werden
- Höherer Pflegeaufwand durch das Grundstück
- Bei mehreren Etagen muss Alterstauglichkeit beachtet oder hergestellt werden
- Laufende Kosten sind oft höher
- Ein Haus lässt sich durch die Individualität meist schwerer verkaufen als eine Wohnung
Vorteile Wohnung
- Pflegeaufwand ist geringer
- Notwendige Kosten am Haus werden von der Eigentümergemeinschaft getragen
- Infrastruktur in Gebieten mit vielen Wohnungen oft besser als in Häusergegenden
- Wohnungen lassen sich besser verkaufen als Häuser
Nachteile Wohnung
- Weniger Freiheit in der Gestaltung durch Absprachen mit der Eigentümergemeinschaft
- Normalerweise kein Garten zur alleinigen Nutzung
- Weniger Privatsphäre und höherer Geräuschpegel durch angrenzende Nachbarn
- Platz ist eingeschränkt, Erweiterungen nicht einfach möglich
Eigentumswohnung kaufen
Kriterien für die Entscheidungsfindung
Haben Sie sich für den Kauf einer Wohnung entschieden, stellen sich noch einige weitere Fragen, die Sie im Vorfeld klären sollten.
Wie viel Wohnung kann ich mir leisten?
Sie sollten sich, bevor Sie die Suche starten, klar werden, wieviel die Eigentumswohnung kosten darf. Dazu erstellen Sie zunächst eine Haushaltsrechnung, um Ihr monatliches Budget zu ermitteln. Mithilfe unseres kostenlosen Budgetrechners finden Sie den maximalen Kaufpreis heraus.
Stadt oder Land
Wenn Sie in der Stadt arbeiten, kann es trotzdem eine Option sein, etwas weiter hinauszuziehen. Ländliche Regionen punkten mit mehr Ruhe, Nähe zur Natur, einer kinderfreundlicheren Umgebung und einem sozial persönlicheren Netzwerk.
Für die Stadt sprechen eine bessere Anbindung und kürzere Wege, öffentlicher Nahverkehr und fußläufiges Erreichen vieler Alltags- und Freizeiteinrichtungen – ob Supermarkt, Arzt, Kino oder Schwimmbad.
Neubau oder Altbau
Ein Altbau hat Charme und verfügt meist über viel Individualität, ist aber gleichzeitig pflegeintensiv und kann mit hohen Modernisierungskosten verbunden sein. Ein Neubau ist eventuell beim Kauf teurer, bringt aber in der Regel weniger Folgekosten mit sich.
CHECK24 Tipp
Anbindung beachten
Schauen Sie sich immer die Gegend um die Immobilie herum an:
- Wie gut ist sie angebunden?
- Bin ich auf ein Auto angewiesen?
- Wie ist die Parkplatzsituation?
- Sind Kindergärten, Supermärkte und Ärzte für mich gut erreichbar?
- Sind künftige Baumaßnahmen in Planung, die das Objekt auf- oder abwerten?
Wenn Sie bereits Ihre Traumwohnung gefunden haben, nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung, um herauszufinden, ob der Kaufpreis realistisch ist und wie die strukturellen Begebenheiten rund um die Wohnung aussehen. Auch künftige Bauprojekte werden Ihnen angezeigt.
Was ist Ihre Wunschimmobilie wirklich wert?
Mit diesen Kosten müssen Sie beim Wohnungskauf rechnen
Die offensichtlichsten Kosten beim Wohnungskauf sind die Kaufkosten. Diese vereinbaren Sie mit dem Verkäufer. Daneben müssen Sie weitere Posten bedenken, die teilweise mit erheblichem finanziellem Aufwand verbunden sind.
Finanzierungskosten
Wenn Sie den Kaufpreis nicht aus Erspartem zahlen können, müssen Sie die Wohnung über ein Darlehen finanzieren. Für die Summe, die die Bank Ihnen leiht, verlangt Sie Zinsen. Die Zinskosten müssen Sie beim Wohnungskauf mit einberechnen.
Modernisierungskosten
Je nach Zustand der Eigentumswohnung fallen Modernisierungsmaßnahmen an. Diese können einen nicht unerheblichen Teil an Kosten ausmachen, die Sie eventuell über die Immobilienfinanzierung mit abdecken müssen.
Die Nebenkosten nicht vergessen
Bei jedem Immobilienkauf entstehen Nebenkosten durch einen Notar und den Grundbucheintrag. Nur mit einem Notar wird ein Kauf rechtsgültig, er ist also verpflichtend. Darüber hinaus müssen Sie Kosten für die Grunderwerbssteuer einberechnen, die auch beim Wohnungskauf fällig werden und je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Zudem wird oft eine Maklercourtage fällig.
Umzugs- und Einrichtungskosten
Auch wenn Sie vielleicht von einer Mietwohnung in die Eigentumswohnung ziehen und Ihr Mobiliar mitnehmen, müssen Sie mindestens die Umzugskosten einberechnen. Ein professionelles Unternehmen rechnet in Quadratmeter der Wohnfläche, Kubikmeter des Umzugsguts und Entfernung zwischen den Wohnungen in Kilometern. Vor allem, wenn Sie sich wohntechnisch vergrößern, müssen Sie auch neues Mobiliar anschaffen.
Beispielrechnung: Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin
Folgendes Rechenbeispiel geht vom Kauf einer 82 Quadratmeter großen, sanierten Wohnung im Prenzlauer Berg in Berlin aus.
| Kaufpreis | 548.000 Euro |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,00 %) | 32.880 Euro |
| Maklerprovision (3,57 %) | 19.564 Euro |
| Notarkosten (1,50 %) | 8.220 Euro |
| Grundbucheintrag (0,50 %) | 2.740 Euro |
| Gesamtkosten | 611.404 Euro |
Ist es günstiger eine Wohnung von privat zu kaufen als von einem Bauträger?
Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Wenn Sie die Wohnung über einen Bauträger kaufen, ist sie oft noch nicht fertig gestellt und Sie können selbst über bestimmte Teile des Baus bestimmen, wie zum Beispiel die Ausstattung der Wohnung. Damit können Sie dann auch den Endpreis indirekt mitbestimmen. Kaufen Sie von einem privaten Verkäufer, gibt es je nach Situation mehr Verhandlungsspielraum. Ist die Wohnung nicht im neusten Zustand, kaufen Sie vielleicht günstiger, müssen aber in den kommenden Jahren die Modernisierungsmaßnahmen einberechnen.
So läuft der Wohnungskauf ab
Allem voran geht die Wohnungssuche und -findung. Haben Sie sich für den Kauf der Eigentumswohnung entschieden und sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis geeinigt, folgen im Normalfall diese Schritte:
Finanzierung klären:
Welche Bank gibt Ihnen das benötigte Darlehen und zu welchem Zinssatz?Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar:
Der Notar prüft den Vertrag. Anwesend sind Käufer, Verkäufer und Notar. Alle müssen den Vertrag unterschreiben. Den Entwurf des Kaufvertrages müssen Sie mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin haben, damit Sie ihn selbst in Ruhe prüfen können.Bestellung der Grundschuld:
Der Notar bestellt die Grundschuld. Dazu benötigt er entsprechende Unterlagen von der finanzierenden Bank. Zudem beantragt er eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese stellt sicher, dass Sie neuer Eigentümer werden. Der Verkäufer verliert seine Rechte an der Wohnung.Auszahlung des Darlehens:
Hat der Notar alle notwendigen Unterlagen bearbeitet, überweist Ihnen die Bank die Darlehenssumme.Bezahlung der Wohnung:
Sie zahlen den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer, sowie alle Nebenkosten an die entsprechenden Stellen. Danach sind Sie Eigentümer und können die Wohnung beziehen.
Die CHECK24 Baufinanzierungsberater in Ihrer Nähe
baufi@check24.de
Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
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Wohnung finanzieren:
Das kann ein Wohnungskredit
Ein Wohnungskredit hilft Ihnen dabei, den Kauf einer Eigentumswohnung zu stemmen. Die Bank leiht Ihnen die recht hohe benötigte Geldsumme, die Sie über die folgenden 20 bis 40 Jahre zurückzahlen. Ein Wohnungskredit bietet dabei bessere Zinssätze als ein Verbraucherkredit, denn durch die ins Grundbuch eingetragene Grundschuld erhält die Bank die Sicherheit, dass sie die Wohnung verkaufen lassen darf, wenn Sie zahlungsunfähig werden sollten. Zudem ist ein Wohnungskredit sehr gut planbar und lässt sich Ihrer finanziellen Situation entsprechend gestalten. Wichtig ist immer, möglichst viele Angebote einzuholen, um mit Sicherheit das günstigste abzuschließen. Bei einem Wohnungskredit über CHECK24 helfen Ihnen dabei die Baufinanzierungsexperten mit kostenloser Beratung und Antworten auf all Ihre Fragen.
Eigentumswohnung kaufen – Checkliste als PDF
Expertentipps zum Wohnungskauf:
Das sollten Sie beachten
Bis die richtige Wohnung und die passende Finanzierung gefunden sind, sind einige Schritte nötig. Unsere Tipps sollen Ihnen dabei helfen, bei allem auf die wichtigsten Punkte zu achten. Nutzen Sie zudem unsere Checkliste zum Wohnungskauf. Diese sollten Sie schon bei der ersten Besichtigung einer Wohnung dabeihaben.
Wohnung kaufen – Fazit
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine Entscheidung, der eine gute Vorbereitung vorausgehen sollte, angefangen bei der Wohnungssuche bis hin zur Wohnungsfinanzierung. Auf welches Objekt die Wahl fällt, ist sehr individuell und hängt von persönlichen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten ab. Ist die Wunschwohnung gefunden, spart die passende Finanzierung viel Geld und mit der richtigen Beratung geht es mühelos ins lang ersehnte Eigenheim.
Anna N. Baumgart
(anb)
Online-Redakteurin Finanzen
Online-Redakteurin Finanzen
Anna ist Journalistin für Hörfunk und seit vielen Jahren den interessantesten Inhalten und deren hörer- und leserfreundlichen Umsetzung auf der Spur. Seit 2023 schreibt sie bei CHECK24 verbrauchernah über die wichtigsten Produkte und Neuigkeiten aus der Finanzwelt.