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Um Mietern eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete zu verschaffen, wird seit 1974 der sogenannte Mietspiegel von Städten in Zusammenarbeit mit Mieter- beziehungsweise Vermieterinteressensverbänden erstellt. In der Regel kann dieser bei der jeweiligen Gemeinde eingesehen werden. Er wird zur Begründung von Mieterhöhungen herangezogen.
Gesetzliche Grundlage
Laut § 558c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gelten folgende Regelungen für einen Mietspiegel:
- Er kann für das Gebiet einer oder mehrerer Gemeinden sowie für Teile einer Gemeinde erstellt werden.
- Alle zwei Jahre sollte er der Marktentwicklung entsprechend angepasst werden.
- Er ist zu erstellen, wenn dafür innerhalb der Gemeinde ein Bedürfnis entsteht.
- Der Aufwand zur Erstellung sollte vertretbar sein.
- Wurde ein Mietspiegel erstellt, sind die Gemeinden zur Veröffentlichtung verpflichtet.
Verschiedene Formen des Mietspiegels
Es gibt verschiedene Formen des Mietspiegels: den einfachen und den qualifizierten Mietspiegel sowie die Mietdatenbank. Nachfolgend erklären wir die verschiedenen Arten, die Mietern wie Vermietern als Orientierungsrahmen für Mieterhöhungen dienen können.
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Einfacher Mietspiegel
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Der einfache Mietspiegel basiert im Zuge seiner Erstellung nicht zwingend auf wissenschaftlich fundierten Daten. Dennoch ist er allgemein anerkannt. Interessensverbände und Gemeinden sind für die Anerkennung beziehungsweise Erstellung zuständig.
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Qualifizierter Mietspiegel
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Nach §558d BGB wird ein Mietspiegel dann als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und ihn die jeweilige Gemeinde sowie Interessensvertreter von Mietern wie Vermietern anerkannt haben. Die Wissenschaftlichkeit stellt den wesentlichen Unterschied zum einfachen Mietspiegel dar.
Ein qualifizierter Mietspiegel muss alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden. Dafür wird in der Regel der Preisindex für die Lebenserhaltung aller privaten Haushalte herangezogen, der vom Statistischen Bundesamt regelmäßig ermittelt wird.
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Mietdatenbank
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Eine Mietdatenbank ist nach §558e BGB eine fortlaufend geführte, computerbasierte Sammlung von Mieten zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie wird in der Regel von der jeweiligen Gemeinde und Interessensvertretungen gemeinsam geführt oder zumindest anerkannt.
Weitere Möglichkeiten zur Begründung einer Mieterhöhung
Neben Mietspiegel und Mietdatenbank können Vermieter eine Mieterhöhung auch mittels Vergleichswohnungen sowie einem Sachverständigengutachten begründen.
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Vergleichswohnungen
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Ein Vermieter kann seine Mieterhöhung dadurch begründen, dass er die Miethöhe von drei Vergleichswohnungen präsentiert. Entscheidend ist dabei aber nicht, dass die Wohnung etwa gleich groß ist wie die des Mieters, sondern der Quadratmeterpreis. Sind die Wohnungen jedoch nicht vergleichbar mit der des Mieters – beispielsweise weil sich die Ausstattung grundlegend unterscheidet –, so sind sie für die Begründung nicht ausreichend.
Aber: Entspricht die Miethöhe nicht dem jeweiligen Mietspiegel, kann der Mieter die Mieterhöhung anfechten.
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Sachverständigengutachten
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Eine Mieterhöhung lässt sich auch über ein Sachverständigengutachten erwirken. Die Voraussetzung dafür ist, dass das Gutachten dem Mieterhöhungsschreiben im vollständigen Wortlaut beigefügt wird. Der Inhalt des Gutachtens muss für den Mieter nachvollziehbar sein und sich ebenfalls auf den Mietspiegel beziehen.
Urteile zum Thema Mietspiegel
Urteil: Verweis auf allgemein zugänglichen Mietspiegel ausreichend
2010 entschied der BGH, dass bei einem Mieterhöhungsgesuch der bloße Verweis auf den Mietspiegel dann ausreichend ist, wenn dieser allgemein zugänglich ist. Eine geringe Gebühr für die Einsicht muss der Mieter in Kauf nehmen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren, wo dieser den Mietspiegel einsehen kann (AZ: VIII ZR 231/09).
Urteil: Aufwertung der Wohnung auf eigene Kosten rechtfertigt keine Mieterhöhung
Der Fall: Per Mietvertrag hatte sich ein Mieter dazu verpflichtet, auf eigene Kosten in seiner Mietwohnung eine Gasetagenheizung sowie ein Bad zu installieren. Dieser Verpflichtung kam er nach. Jahre später veranschlagte der Vermieter eine Mieterhöhung mit Verweis auf den Mietspiegel der Stadt. Er nahm Bezug auf das Mietspiegelfeld „Ausstattung mit Bad und Sammelheizung“. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu, woraufhin der Vermieter klagte.
Das Urteil: Die Richter des BGHs wiesen die Klage ab. Der Vermieter könne sich nicht auf das Mietspiegelfeld berufen, da nicht er, sondern der Mieter die Kosten für die Installation getragen hatte (AZ VIII ZR 315/09).
Urteil: Begründung mittels Mietspiegel der Nachbargemeinde kann zulässig sein
Der Fall: Ein Mieter hatte geklagt, weil sein Vermieter zur Begründung der Mieterhöhung den Mietspiegel der Nachbargemeinde herangezogen hatte. Seiner Meinung nach sei der Vermieter zur Vorlage eines Sachverständigengutachtens verpflichtet gewesen.
Das Urteil: Der BGH gab der Klage nicht statt. Die Begründung: Da die eigene Gemeinde keinen Mietspiegel hat, dürfe der Vermieter auch den Mietspiegel der Nachbargemeinde zurate ziehen. Ein Sachverständiger hatte bereits in vorheriger Instanz bestätigt, dass die beiden Gemeinden hinsichtlich der Miethöhen vergleichbar seien (AZ VIII ZR 99/09).
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