Mietvertrag kündigen

Inhaltsverzeichnis

1. Übersicht über die verschiedenen Kündigungsarten
2. Ordentliche Kündigung
3. Außerordentliche Kündigung mit Frist
4. Außerordentliche Kündigung ohne Frist
5. Sonderformen bei einer Kündigung
6. Prüfung einer Kündigung

Übersicht über die verschiedenen Kündigungsarten

Eine ordentliche Kündigung ist eine einseitige Kündigung eines Mietvertrages innerhalb einer gesetzlich vorgegebenen Frist. 

Eine außerordentliche Kündigung hingegen bedeutet, dass Mieter oder Vermieter, ungeachtet der gesetzlich geregelten Kündigungsfrist, das Mietverhältnis beenden wollen. Im Rahmen einer solchen Kündigung spricht man auch oft von einer Sonderkündigung und einer fristlosen Kündigung. 

Eine Sonderkündigung ist hierbei eine außerordentliche Kündigung unter Beachtung der geltenden Kündigungsfristen. Wenn Mieter und Vermieter beispielsweise vereinbart haben, dass die minimale Laufzeit des Vertrages zwei Jahre beträgt (=Kündigungsausschluss), dürfen beide Parteien nur unter bestimmten Umständen den Mietvertrag vorzeitig kündigen. Wichtig hierbei ist, dass die Kündigung nur mit bestimmten Fristen möglich ist. 

Bei einer fristlosen Kündigung handelt es sich entgegen der Sonderkündigung um eine außerordentliche Kündigung ohne Einhaltung gesetzlicher Fristen, d.h. die Kündigung ist für beide Parteien sofort möglich. Ein solches Vorgehen ist allerdings nur dann möglich, wenn der Fortbestand des Mietvertrages unzumutbar ist. 

Ordentliche Kündigung

Gründe für eine ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung durch den Mieter bedarf keiner Begründung, d.h. Sie dürfen als Mieter – vorausgesetzt sie haben keinen Kündigungsausschluss vereinbart – zu jeder Zeit und unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist den bestehenden Mietvertrag beenden. 

Ein Vermieter kann Ihnen gemäß § 573 BGB hingegen erst dann kündigen, “wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat”:

• Bei Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt das Mietobjekt für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts
• Bei entstehenden, erheblichen Nachteilen, die aufgrund einer Hinderung an der wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes durch das Fortbestehenen des Mietverhältnisses entstehen, z.B. bei Wechsel von Wohnraum zu Geschäftsraum
• Bei schuldhaften Verletzungen von vertraglichen Pflichten in nicht unerheblichem Umfang, z.B. bei Zahlungsverzug

Form der ordentlichen Kündigung

Eine ordentliche Kündigung muss in jedem Fall schriftlich per Brief erfolgen. Eine E-Mail, SMS, Fax o.ä. ist nicht rechtmäßig und führt daher nicht zu einem Beenden des Mietvertrages.

Weitergehend müssen Mieter in Ihrem Kündigungsschreiben bestimmte Aspekte beachten, die im Folgenden aufgezeigt werden:

• Anschrift des Vermieters
• Anschrift des Mieters/Adresse der Mietwohnung
• wenn vorhanden: Mieternummer
• Betreff
• Ort und Datum
• Zeitpunkt der Kündigung
• Optional: Aufforderung zu einer Bestätigung
• Unterschrift aller Hauptmieter

Auch die Kündigung seitens des Vermieters muss in jedem Fall schriftlich in Form eines Briefes erfolgen. Zusätzlich zu den oben genannten Punkten müssen Vermieter eine Begründung der Kündigung und einen Hinweis auf die Widerspruchsrechte des Mieters abgeben. Erfolgt dies nicht, kann die Kündigung durch den Mieter angefochten werden.

Fristen der ordentlichen Kündigung

Die Frist der ordentlichen Kündigung beträgt laut § 573c Abs. 1 BGB für Mieter drei Monate - unabhängig von der bisherigen Mietdauer. Die beiden Vertragsteilnehmer, also Vermieter und Mieter, können sich allerdings auch auf eine kürzere Frist einigen. Eine Frist von mehr als drei Monaten hingegen ist nicht erlaubt, da dies zu einer Benachteiligung und Einschränkung des Mieters führt. Eine Ausnahme hierbei bildet allerdings der Kündigungsausschluss.

Auch für Vermieter gilt laut § 573c Abs. 1 BGB die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese verlängert sich allerdings mit der Wohndauer des Mieters, d.h. nach fünf und acht Jahren jeweils um drei Monate:

• Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer ab 5 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer ab 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Eine längere Kündigungsfrist für den Vermieter können die beiden Mietparteien vertraglich vereinbaren. Auch ein Kündigungsausschluss lässt sich im Vertrag festhalten.

Ablauf der ordentlichen Kündigung

Eine ordentliche Kündigung des Mieters muss spätestens am dritten Werktag des Monats schriftlich beim Vermieter eingehen, damit ein Auszug zum Ende des übernächsten Monats möglich ist. Verspätet sich die Kündigung und geht beispielsweise erst am fünften Werktag ein, verschiebt sich der Austrittstermin aus dem Vertrag um einen Monat.

Der Zeitpunkt des Eingangs der Kündigung ist hierbei demnach entscheidend. Denn der rechtmäßige Zugang ist erst dann gegeben, wenn es dem Mieter unter normalen Gegebenheiten möglich ist, von dem Inhalt der Kündigung Kenntnis zu nehmen.

Für Mieter ist es daher empfehlenswert, den Brief entweder per Einschreiben Einwurf zu verschicken oder diesen zusammen mit einer anderen Person selbst einzuwerfen. Ein Einschreiben mit Rückschein hingegen kann zu einem unrechtmäßigen Zugang führen, da der Brief bei Abwesenheit des Vermieters nicht in dessen Briefkasten geworfen wird, sondern bei der Post hinterlegt und durch den Vermieter abgeholt werden muss. Erst durch das Abholen des Briefes ist dem Vermieter dann die Kündigung zugegangen.

Hier ein Beispiel zum rechtzeitigen Zugang der Kündigung:

Außerordentliche Kündigung mit Frist

Gründe für eine außerordentliche Kündigung mit Frist

Eine außerordentliche Kündigung mit einer Frist ist aufgrund des gesetzlich verankerten Sonderkündigungsrechts möglich. Eine solche Kündigung kann allerdings nur unter bestimmten Gegebenheiten vollzogen werden.

Form einer außerordentlichen Kündigung mit Frist

Mieter müssen bei Gebrauch ihres Sonderkündigungsrechts eine schriftliche Kündigung einreichen. Diese darf – wie bei der ordentlichen Kündigung – nur per Brief und nicht per E-Mail oder Fax erfolgen.

Nachfolgend finden Sie wichtige Aspekte der außerordentlichen Kündigung:

• Pflichtaspekte der schriftlichen Kündigung

  • Anschrift des Vermieters
  • Anschrift des Mieters/Adresse der Mietwohnung
  • wenn vorhanden: Mieternummer
  • Betreff
  • Ort und Datum
  • Zeitpunkt der Kündigung
  • Optional: Aufforderung zu einer Bestätigung
  • Unterschrift der Mietparteien

• Freiwillige, aber dringend zu empfehlende Zusatzangaben

  • Offenlegung und Erklärung des Sachverhalts
  • Angabe der rechtlichen Grundlage

Auch Vermieter sollten bei der Kündigung auf die oben angegebenen Aspekte achten. Weitergehend muss die rechtliche Grundlage zwingend angegeben werden, d.h. Vermieter müssen sich bei der Kündigung auf § 573a Abs. 1 oder 2 BGB beziehen. Dies hat zur Folge, dass eine Begründung der Kündigung nicht erforderlich ist. Letztlich muss der Kündigung noch ein Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 BGB angehängt werden.

Fristen und Ablauf einer außerordentlichen Kündigung mit Frist

Der Ablauf und die Fristen zur außerordentlichen Kündigung orientieren sich bei Mietern an dem jeweiligen Kündigungsgrund und werden im Folgenden näher dargestellt:

Bei Vermietern hängt die Kündigungsfrist ebenfalls von dem Kündigungsgrund ab und orientiert sich zusätzlich auch an der bisherigen Mietdauer. Wohnen Sie mit Ihrem Vermieter gemeinsam in einem Zweifamilienhaus und erhalten eine Kündigung, errechnet sich die Kündigungsfrist anhand der gesetzlichen Kündigungsfrist (ordentliche Kündigungsfrist) zuzüglich drei Monate.

Das bedeutet in Bezug auf die Mietdauer:

• Mietdauer bis 5 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer ab 5 Jahre - 9 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer ab 8 Jahre - 12 Monate Kündigungsfrist

Kündigt Ihr Vermieter Ihnen als Erbe aufgrund des Versterbens des Hauptmieters, beträgt die Kündigungsfrist allerdings nur drei Monate und ist damit unabhängig von der Mietdauer.

Außerordentliche Kündigung ohne Frist

Gründe für eine außerordentliche Kündigung ohne Frist

Für beide Vertragsparteien besteht über das Sonderkündigungsrecht hinaus die Möglichkeit, einen Mietvertrag im Rahmen der außerordentlichen Kündigung fristlos zu kündigen. Dies ist allerdings nur aus einem wichtigen Grund rechtmäßig, d.h. wenn für den Kündigenden im Hinblick auf die bestehenden Umstände, ein Fortbestehen des Mietvertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist.

Form und Ablauf einer außerordentlichen Kündigung ohne Frist

Bevor Mieter eine Kündigung aufgrund eines unzumutbaren Zustandes aussprechen können, müssen sie eine Abmahnung an den Vermieter schicken. Diese Erklärung muss eine Beschreibung des vorherrschenden Problems und eine Aufforderung zu dessen Beseitigung beinhalten. Es ist wichtig, dass dem Vermieter durch das Schreiben deutlich wird, was genau von ihm verlangt wird. Des Weiteren sollten Sie Ihrem Vermieter eine Frist zur Behebung des Problems setzen. Grundsätzlich beträgt diese Abhilfefrist zwei Wochen, variiert allerdings je nach Größe des Problems.

Auch für Vermieter ist es bei einer außerordentlichen Kündigung wichtig, der fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorauszuschicken. Diese sollte – wie auch bei Mietern – eine Erklärung des Problems, eine Abhilfefrist und die Aufforderung zur Beseitigung des Problems enthalten.

Sind die Probleme nach Ablauf der Frist nicht behoben, darf eine fristlose Kündigung erfolgen. Diese muss schriftlich per Brief erfolgen und folgende Punkte beinhalten:

• Aspekte der fristlosen Kündigung

  • Anschrift des Vermieters
  • Anschrift des Mieters/Adresse der Mietwohnung
  • wenn vorhanden: Mieternummer
  • Betreff
  • Ort und Datum
  • Nennung der fristlosen Kündigung
  • Nennung des Grundes
  • Erklärung der ordentlichen Kündigung (für den Fall, dass die fristlose Kündigung nicht möglich ist)
  • Optional: Aufforderung zu einer Bestätigung Unterschrift der Mietparteien

Sonderformen bei einer Kündigung

Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrags

Die Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrages betrifft in den meisten Fällen Paare oder Wohngemeinschaften. Das Vorgehen bei einer Auflösung des Wohnverhältnisses hängt dabei von der Anzahl der Personen ab, die als Mieter im Mietvertrag eingetragen sind.

Grundsätzlich gibt es drei mögliche Fälle, die eintreten können:

• Fall 1: Nur Person A ist Hauptmieter und bleibt in der Wohnung, Person B zieht aus

  In diesem Fall bleibt der Mietvertrag einfach bestehen, da Person B ohnehin nicht im Mietvertrag steht.  

• Fall 2: Nur Person A ist Hauptmieter und zieht aus der Wohnung aus, Person B bleibt in der Wohnung

  Gesetzlich betrachtet gilt Person A als Hauptschuldner, d.h. auch nach Auszug aus der Mietwohnung ist diese gesetzlich alleine dazu verpflichtet, die Miete zu zahlen. In einem solchen Fall sollten sich die Parteien überlegen,

  • ob sie den Mietvertrag auf den neuen Hauptmieter übertragen,
  • ob sie den Mietvertrag kündigen und Person B dann einen neuen Mietvertrag abschließt oder
  • ob sie den Mietvertrag weiterlaufen lassen und sich darauf einigen, dass Person B die Miete alleine weiter zahlt.

• Fall 3: Person A und B sind Hauptmieter, einer zieht aus

  Hier gilt die Regelung, dass alle eingetragenen Mieter gemeinsam als Gesamtschuldner gelten, d.h. auch nach Auszug einer Partei aus der Wohnung müssen laut Gesetz alle Parteien gemeinsam die Miete zahlen. In einem solchen Fall sollten die Parteien klären,

  • ob sie den Mietvertrag ändern lassen (und die ausziehende Person aus dem Mietvertrag streichen),
  • ob sie den bestehenden Mietvertrag kündigen und einen neuen Mietvertrag mit allen, noch in der Wohnung lebenden Parteien, unterschreiben oder
  • ob sie den Mietvertrag bestehen lassen und eine Vereinbarung bezüglich der Zahlung der Miete treffen.

Kündigung vor Einzug

Bei einem Mietvertrag besteht grundsätzlich kein Rücktrittsrecht, d.h. wer einmal den Vertrag unterschrieben hat, ist zur Erfüllung der Leistung, also der Zahlung der Miete, verpflichtet. Eine Kündigung vor Einzug ist für Mieter in den meisten Fällen unter Berücksichtigung der allgemein geltenden Kündigungsfristen dennoch möglich.

Wichtig hierbei ist, dass die Kündigung vor Mietbeginn nicht im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. In einem solchen Fall kann das Mietverhältnis nämlich erst ab dem im Mietvertrag vereinbarten Einzugstermin gekündigt werden.

Prüfung der Kündigung

Die Prüfung einer Kündigung ist für jeden Mieter ratsam. Denn bereits ein kleiner Fehler kann die gesamte Kündigung in Frage stellen und sogar nichtig machen. In jedem Fall sollten Sie diese beiden Schritte berücksichtigen:

Schritt 1: Prüfung der Kündigung durch den Mieter

• Ist die Kündigung schriftlich per Brief erfolgt?
• Ist die Kündigung fristgerecht eingegangen?
• Ist die Kündigungsfrist eingehalten worden (insbesondere in Bezug auf die Mietdauer)?
• Wurde der Kündigungsgrund genannt?
• Ist der Kündigungsgrund rechtmäßig?
• Sind alle notwendigen Aspekte in der Kündigung enthalten, wie z.B. der Hinweis auf das Widerspruchsrecht?
• Wurde bei einer fristlosen Kündigung vorher abgemahnt?

Schritt 2: Widerspruch einlegen
Wenn Sie nach der Prüfung der Kündigung feststellen, dass die Kündigung fehlerhaft oder sogar unrechtmäßig ist, können Sie als Mieter von Ihrem Widerspruchsrecht nach § 574 BGB Gebrauch machen. Grundsätzlich muss der Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses beim Vermieter schriftlich eingehen.

In jedem Fall sollten Sie sich bei Einlegen des Widerspruchs absolut sicher sein. In den meisten Fällen lohnt es sich, den Sachverhalt von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Dieser kann Ihnen zusätzlich dabei helfen, den Widerspruch einzulegen.

Eine Rechtsschutzversicherung unterstützt Sie in einem solchen Fall juristisch und auch finanziell. Denn diese übernimmt je nach Tarif sämtliche Kosten, wie z.B. die Kosten für den Anwalt und das Gerichtsverfahren (falls nötig). Im CHECK24 Vergleichsrechner können Sie eine Vielzahl an Tarifen miteinander vergleichen und den für Sie passenden Tarif finden.